Investir en loi Pinel à Châtillon, est-ce une bonne idée ?

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Pour vous  constituer un patrimoine immobilier neuf à proximité de Paris et profiter par la même occasion d’une réduction sur vos impôts, pensez à un investissement en loi Pinel à Châtillon, dans les Hauts-de-Seine ! Axée sur le développement durable et proche de la capitale, cette ville présente aussi des prix plus abordables que ses voisines. Ooinvestir vous donne les clés pour réussir votre investissement en loi Pinel à Châtillon.

Pourquoi investir à Châtillon en loi Pinel ?

Châtillon est une ville de 37 355 habitants  du département des Hauts-de-Seine. Nichée entre Clamart, Fontenay-aux-Roses, Bagneux, Malakoff et Montrouge, la ville bénéficie d’un bel environnement naturel. D’une part, la fameuse coulée verte traverse la ville du nord au sud. D’autre part, les habitants ont la possibilité de se détendre dans les nombreux parcs et squares de la ville ou d’utiliser ses kilomètres de pistes cyclables.

Autre atout de la ville : sa proximité avec Paris. En effet, au nord de la commune, les Châtillonnais peuvent se rendre au terminus de la ligne 13 du métro. 10 minutes suffisent pour rejoindre Montparnasse. Autrement, les habitants ont le choix d’emprunter le tramway T6 pour rejoindre Viroflay ou l’une des 11 lignes de bus qui desservent la ville.

Les habitants de Châtillon sont majoritairement célibataires (43 %). 1/3 sont des familles et 22 % sont en couple. Les actifs entre 30 et 44 ans constituent 24,5% de la population tandis que les 45 à 59 ans représentent 19,7 %.

La croissance démographique de la ville ne faiblit pas : + 4 746 habitants en 10 ans . Pour ces nouveaux habitants, les recherches immobilières s’articulent à 33 % autour des 3 pièces suivies à 23 % des 2 pièces et à 10 % des 4 pièces.

Investir à Châtillon demande un certain budget. Avec un prix moyen au m² de 6 229 €, Châtillon est en effet plus chère qu’Antony (5 399 €) et Châtenay-Malabry (5 420 €). En revanche, Clamart est aussi cotée que Châtillon (6 339 €).

Situation du marché neuf et de la loi Pinel à Châtillon

Le plan local d’urbanisme (PLU) de la ville de Châtillon, approuvé en 2015, s’articule autour de 3 axes :

• préserver l’esprit « village » ;
• entretenir l’harmonie et la cohérence de son urbanisme ;
• placer le développement durable au cœur du projet.

Dans cette optique, la ville de Châtillon souhaite concrétiser de nombreux projets immobiliers , afin de :

• « poursuivre la diversité de construction de logements afin d’assurer une réelle mixité et une offre de logements permettant à chacun d’avoir accès à l’habitation » ;
• « adapter l’offre en logements pour répondre aux besoins de toutes les générations présentes sur le territoire communal ».

Plusieurs programmes immobiliers neufs en cours vont agrandir le parc immobilier de la ville, avec la future livraison de plusieurs appartements proches du centre-ville :

• dans la résidence Melody (livraison prévue au 4^e trimestre 2021) ;
• dans la résidence 55 Avenue (livraison prévue au 2^e trimestre 2022) ;
• dans la résidence Villa Flore (travaux en cours).

La loi Pinel se compose de plusieurs zones. Châtillon se situe en zone A Bis, elle est donc éligible au dispositif. Pour bénéficier des avantages de la loi, les propriétaires doivent aussi respecter un plafond de loyer fixé à 17,43 €/m².

Le plafond de loyer ne suffit pas à calculer le loyer maximum. Le propriétaire doit appliquer un coefficient multiplicateur selon la surface (S) de son logement : 0,7 + 19/S. Son résultat ne peut jamais dépasser 1,2.

Les conditions de la loi Pinel à Chatillon

D’autres conditions de location rentrent en jeu pour investir en loi Pinel à Chatillon.

• Le bien doit être loué uniquement en tant que résidence principale et dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition ou de livraison.
• Le propriétaire ne peut louer son bien qu’à des locataires respectant un plafond de ressources (exemple : 57 146 € de revenus annuels pour un couple à Chatillon).

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.  

Si toutes les conditions sont respectées, le propriétaire peut obtenir une réduction sur ses impôts, calculée selon la durée de l’engagement locatif de son logement.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Châtillon

Sébastien et Noémie sont locataires d’un appartement de 3 pièces à Châtenay-Malabry. Souhaitant débuter leur patrimoine immobilier, ils se lancent dans un projet à Châtillon. La proximité avec leur résidence principale et le côté « village » les ont séduits. De plus, le dispositif de défiscalisation Pinel va leur permettre de réduire leurs impôts tout en concrétisant leur achat immobilier.

Compte tenu de leur budget, le couple choisit d’investir dans un appartement de 2 pièces d’une surface totale de 43 m² dans la résidence Villa Flore. Montant de l’opération : 319 000 €. Avec un apport de 44 000 €, le couple emprunte 275 000 € sur 25 ans. Leurs mensualités s’élèveront à 1 150 €.

Le couple veut optimiser sa réduction d’impôt, il va donc mettre son appartement sur le marché locatif pendant 12 ans. Le bien dépasse toutefois le plafond d’investissement (300 000 €) et le plafond de surface (5 500 €/m²). Le couple défiscalisera donc sur la base de 263 500 € (5 500 €/m² x 43 m²). Il obtiendra une réduction d’impôt totale de 49 665 (263 500 x 21 %), ce qui équivaut à 4 138 €/an et 344 €/mois.

Les revenus locatifs du bien sont eux aussi plafonnés : 749 € (17,43 x 43) multiplié par le coefficient 1,14 (0,7 + 19/43), ce qui revient à un loyer mensuel maximum de 853 €.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

L’appartement est idéal pour un couple sans enfant. Pour respecter la loi Pinel, Sébastien et Noémie devront choisir des locataires qui respectent le plafond de ressources annuelles de 57 489 €, comme indiqué ci-dessous :

Les revenus locatifs sont insuffisants pour rembourser les mensualités : il leur reste une différence de 297 €/mois. Néanmoins, le couple dispose de sa réduction d’impôts de 344 € mensuels.

Grâce à elle, Sébastien et Noémie peuvent rembourser leur emprunt immobilier et même se trouver en situation excédentaire de 47 € chaque mois. En réalisant cet investissement, le jeune couple se constitue un patrimoine immobilier dans une ville cotée des Hauts-de-Seine et rentabilise son opération.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Châtillon est une ville des Hauts-de-Seine à quelques kilomètres au sud de Paris.
2. La ville se situe en zone A bis de la loi Pinel. Les appartements éligibles à ce dispositif doivent respecter un plafond de loyer de 17,43 €/m².
3. Pour conserver son dynamisme et répondre à la croissance démographique, Châtillon a mis en place une politique d’urbanisme plaçant le développement durable au cœur du projet.
4. Plusieurs programmes immobiliers neufs proches du centre-ville sont actuellement en travaux, offrant aux investisseurs de belles opportunités dans les trimestres à venir.