Bagneux : une ville proche de Paris à un prix abordable pour investir en loi Pinel

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Vous envisagez de réaliser un achat immobilier pour faire du locatif dans le cadre de la loi Pinel ? Avec les prix les plus bas au sud de Paris, un logement dans la ville de Bagneux représente un investissement rentable pour vous constituer un patrimoine et bénéficier d’une réduction d’impôt. Située en Île-de-France dans le département des Hauts-de-Seine, elle sera bientôt desservie par le prolongement de la ligne 4 du métro. Un véritable atout pour la commune qui attire de nombreux actifs de tous âges à la recherche d’une location à proximité de Paris. Son dynamique marché du neuf propose des logements à des coûts attractifs pour de belles perspectives d’investissement. Quels sont les avantages à investir à Bagneux ? Quelles opportunités offre le marché de l’immobilier neuf ? Suivez le guide Ooinvestir et découvrez les nombreuses qualités d’une ville en pleine mutation pour réussir votre projet d’investissement locatif en loi Pinel.

Pourquoi investir à Bagneux en loi Pinel ?

Avec un peu plus de 40 000 habitants, Bagneux pourrait bien voir sa population grandir dans les années à venir. À quelques minutes de la porte d’Orléans, cette ville des Hauts-de-Seine est un lieu animé avec ses incontournables marchés et sa mixité culturelle. La ville bénéficie d’une situation économique idéale à proximité des communes de Clamart, Issy-les-Moulineaux, Montrouge, Cachan et Sceaux. 

Bagneux se démarque principalement par un prix parmi les plus abordables du secteur avec 5 422 €/m². Si les différents quartiers de la ville affichent des prix allant de 4 000 à 8 000 €, ils constituent d’excellentes opportunités avec l’arrivée fin 2021 du prolongement de la ligne 4 du métro parisien et du Grand Paris Express en 2024. Déjà classée par l’administration fiscale en zone A bis, preuve de la tension de son marché immobilier, la ville de Bagneux devrait voir sa demande locative grimper en flèche.

Avec 63,4 % des habitants en dessous de 44 ans, sa population est relativement jeune. La proximité avec Paris combinée à un réseau de transport efficace va attirer des actifs de tous âges à la recherche de petites et moyennes surfaces au sein des nombreux programmes de logements neufs de la ville. Un contexte idéal pour réaliser votre investissement locatif en loi Pinel à Bagneux et profiter d’une bonne rentabilité. D’ailleurs, le site SeLoger qualifie la ville de « renouveau du Sud parisien » !

Avec les nouveaux aménagements et transports de la ville, les zones en périphérie de Bagneux constituent de judicieuses solutions d’investissement locatif dont la valeur pourrait augmenter à long terme.

Le marché immobilier neuf de Bagneux pour investir en loi Pinel

Bagneux fait partie des rares communes où le prix du neuf  est moins cher que l’immobilier ancien. Il est donc possible d’acquérir des logements conformes aux dernières normes à un coût très attractif. Ce contexte très avantageux fait de la ville une cible idéale pour réussir votre investissement locatif en loi Pinel.

Classée en Zone A bis, la ville fait partie des communes au plafond de loyer le plus élevé avec 17,43 €, contre 12,95 € pour la zone A et 10,44 € pour la zone B1. Associée à un prix d’achat bas pour le secteur, cette situation fait de Bagneux l'une des villes au meilleur rapport qualité-prix des Hauts-de-Seine. Il en découle une forte demande locative qui devrait encore augmenter dans les années à venir. Investir dans un logement à Bagneux est l’assurance d’un taux de vacance et de rotation locative limitée.

Dans l’optique du Grand Paris et de la nouvelle gare Lucie Aubrac, Bagneux multiplie les aménagements urbains et les programmes de logements neufs. En tête des quartiers les plus prometteurs, le nord de la ville accueillera le terminus de la ligne 4 du métro, ainsi que plus de 2 000 logements, des commerces, équipements et espaces publics. La ZAC Victor Hugo et son éco-quartier, la ZAC des musiciens et la zone industrielle des Mathurins sont également en phase de réaménagement urbain. 

Les programmes neufs en cours proposent des appartements, du studio au 5 pièces, pour votre investissement en loi Pinel, avec une livraison qui s’étale du dernier trimestre 2021 au dernier trimestre 2023. Les prix varient selon le quartier, le type de résidence et le niveau de standing.

Avec 300 000 € pour limite d’application de sa défiscalisation, la loi Pinel ne se destine pas forcément aux maisons et aux appartements de grandes surfaces (4 ou 5 pièces) car  le prix dépasse le plafond de la loi. Mais un studio ou un appartement de 2 ou 3 pièces se montrent beaucoup plus adaptés pour profiter pleinement de la réduction d’impôt. De plus, ils correspondent à la demande grandissante des jeunes actifs et des jeunes couples souhaitant se rapprocher de la capitale à moindre coût.

À l’image de Montrouge suite à l’arrivée du métro, les prix de Bagneux risquent de grimper prochainement en flèche. La hausse a déjà commencé, mieux vaut ne pas tarder à investir dans le nord de la ville.

Les conditions pour réaliser un investissement en loi Pinel

À condition que votre bien immobilier soit situé dans les zones fiscales A bis, A ou B1, votre investissement en loi Pinel vous permet de réaliser une intéressante défiscalisation. Pour un engagement de 6 ans de location, cette réduction correspond à 12 % du prix d’achat de votre logement. Elle est de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.

Pour en bénéficier, il est essentiel de respecter plusieurs conditions.     

• Vous devez louer votre logement en tant que résidence principale.
• À Bagneux en zone A bis, le plafond du loyer Pinel est de 17,43 € au m².
• Selon la zone fiscale et la composition du foyer, les revenus de votre locataire sont soumis à un plafond de ressources à ne pas dépasser. Par exemple, pour un couple sans enfant à Bagneux en zone A bis, il est de 57 489 €. 
• Pour être éligible à la loi Pinel, vous devez réaliser l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). La loi Pinel dans l’ancien est possible à condition d’effectuer un montant de travaux supérieur à 25 % de votre investissement global.

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Bagneux

Avec une imposition annuelle de 7 000 €, Johanna et Éric souhaitent investir dans le cadre de la loi Pinel pour bénéficier d’une défiscalisation et se constituer un patrimoine. L’arrivée prochaine de la ligne 4 du métro et du Grand Paris Express les a convaincus de l’attractivité de la ville de Bagneux. Ils envisagent l’achat d’un appartement de 2 pièces de 52 m² pour un prix de 286 000 €, soit 5 500 € du m².

Avec un apport de 50 000 €, Johanna et Éric ont obtenu un prêt à la banque d’un montant de 236 000 € sur 20 ans pour une mensualité de crédit de 1 100 €. Bagneux étant situé en zone A bis, ils vont pouvoir afficher un loyer maximum de 965 € (surface habitable 52 m² x plafond Pinel 17,43 € x coefficient multiplicateur de 1,065).

Le coefficient multiplicateur se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur maximale est 1,2.

Johanna et Éric choisissent de maximiser le montant de leur défiscalisation en loi Pinel avec un engagement de location de 12 ans. Ils bénéficient donc d’un taux de 21 % sur un prix d’achat de 286 000 €. La défiscalisation obtenue est de 60 060 €, soit une économie de 5 005 € à l’année et de 417 € par mois.

Malgré une différence de 135 € entre la mensualité du crédit (1 100 €) et le loyer perçu (965€),  l’économie mensuelle d’impôt de 282 € (417 - 135) la compense largement.  Grâce à la défiscalisation de la loi Pinel, Johanna et Éric réalisent un investissement locatif rentable à Bagneux et se constituent un patrimoine immobilier dans une ville en plein essor.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. La proximité avec Paris et les prix abordables de Bagneux attirent les actifs qui souhaitent se rapprocher de Paris où les loyers sont trop élevés. 
2. La ville de Bagneux offre une attractivité grandissante pour votre projet en loi Pinel avec l’arrivée de la ligne 4 du métro et du Grand Paris. 
3. Moins cher que l’ancien, le prix de l’immobilier neuf offre d’intéressantes opportunités d’investissement à Bagneux.
4. Un investissement locatif à Bagneux affiche de belles perspectives à la revente avec le projet du Grand Paris Express, à condition de se lancer avant que les prix n’augmentent trop.
5. Les appartements de type studio et 2 pièces sont les plus adaptés à un investissement qui respecte le plafond de la loi Pinel.