Loi Pinel : sortir de son opération pour revendre son bien immobilier

Vous envisagez de vous lancer dans un investissement en loi Pinel pour vous constituer un patrimoine et faire baisser votre imposition annuelle ? Ce dispositif est une excellente solution de défiscalisation, mais implique de respecter de certains critères. La revente de votre bien immobilier est notamment soumise à différentes conditions pour ne pas voir l’avantageuse réduction d’impôt remise en question.

À partir de quand est-il possible de revendre votre logement neuf en loi Pinel ? Y a-t-il des exceptions pour le faire avant le terme ? Quelles sont les conséquences du déficit foncier et de la plus-value immobilière ? Suivez le guide Ooinvestir pour être mieux préparé aux situations de revente de votre logement et réussir votre investissement locatif en loi Pinel.

Durée d'engagement de la loi Pinel : les conditions pour revendre

La revente d’un logement neuf loué dans le cadre du dispositif Pinel est réalisable uniquement à la fin de la durée d’engagement de location.

En effet, l’un des principaux critères de ce dernier est d’imposer un engagement de location tout en laissant le choix de la durée pendant laquelle vous ne pouvez pas disposer de votre bien immobilier comme bon vous semble. Cette condition est incontournable pour obtenir la réduction d’impôt adossée à votre investissement en loi Pinel.

Si vous ne la respectez pas, l’administration fiscale annulera l’avantage fiscal et demandera le remboursement de l’ensemble des sommes défiscalisées. Il est également obligatoire de ne déclarer aucun déficit foncier avant d’effectuer une revente au terme du dispositif.

Les périodes d’engagement

Un choix entre 2 durées de location vous est proposé lors de la mise en place du dispositif Pinel : soit 6 ans, soit 9 ans. Il est ensuite possible de prolonger jusqu’à 12 ans pour maximiser le montant de la défiscalisation.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel varient en fonction des sommes investies et de la durée du dispositif :

• 6 ans de location : une réduction d’impôt de 9 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• 9 ans de location : une réduction d’impôt de 12 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• 12 ans de location : une réduction d’impôt de 14 % sur le prix d’achat du bien immobilier.

À la suite d’une période de 6 ans pour un investissement à court terme, la plus-value obtenue à la revente est généralement plus faible. Après 9 et 12 ans, il est plus fréquent de voir votre logement prendre de la valeur en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Heureusement, il est possible de prolonger le dispositif Pinel la 7^e et la 10^e année selon vos besoins et projets. Ainsi, si vous ne souhaitez pas vendre votre appartement après 6 ans ou 9 ans, vous pouvez maintenir sa location, continuer à déclarer vos revenus issus de la loi Pinel et profiter encore de la défiscalisation. En revanche, au terme des 12 ans, le dispositif et sa réduction d’impôt s’arrêtent obligatoirement.

Le la loi Pinel a été prorogée jusqu’en 2024, mais les taux de défiscalisation ont été réduits.

Est-il possible de revendre avant la fin du dispositif Pinel ?

Si vous le souhaitez, il est toujours possible de revendre votre bien immobilier engagé dans le processus de la loi Pinel avant le terme de votre engagement de location.

Mais en-dehors des rares cas de force majeure, cela entraîne l’annulation pure et simple de l’ensemble des réductions d’impôts obtenues depuis le commencement du dispositif. En effet, en cas de revente anticipée et non justifiée, l’administration fiscale vous demandera le remboursement total des sommes préalablement perçues. Le montant peut vite s’avérer important. Il est donc grandement recommandé d’éviter de mettre votre logement à la vente avant la fin de votre engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Les exceptions pour une revente avant terme

Il existe cependant des justifications prévues par la loi Pinel pour réaliser la revente anticipée de votre bien immobilier sans pénalité. Ces cas de force majeure n’impliquent pas de remboursement des réductions d’impôts après une revente, autant pour le propriétaire que ses ayant-droits.

Seules 3 exceptions existent :

• à la suite d’un décès ;
• dans le cadre d’une maladie ou d’un accident suivi d’une invalidité ;
• si le propriétaire est licencié.

Le cas du divorce

Après un divorce ou une rupture de Pacs, la déclaration d’impôt n’est plus commune, mais séparée. Ce changement impacte irrémédiablement votre dispositif Pinel et la déclaration des revenus fonciers. Cependant, le divorce ne fait pas partie des cas de force majeure. Différentes solutions se présentent pour l’avenir de votre investissement en loi Pinel.

• Le couple peut choisir de revendre le bien immobilier avant la fin de la période de location en dépit des conséquences. Il ne respecte plus l’engagement de la loi Pinel et devra donc rembourser le montant des déductions fiscales perçues au fil du temps. Cette solution se montre particulièrement coûteuse pour chacune des parties engagées dans le divorce ou la rupture de Pacs.
• A la suite d’un divorce, l’une des 2 personnes peut opter pour le rachat des parts de son ex-conjoint. Il continue ainsi à bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel et peut le mener à son terme.
• Les 2 personnes peuvent choisir de ne pas mettre fin au dispositif Pinel en partageant l’appartement en indivision, ainsi que les réductions d’impôt obtenues.

Focus sur le déficit foncier

Lorsque le montant des charges déductibles dépasse le total des loyers perçus au cours d'une année, il est possible de créer du déficit. Réalisable uniquement au régime réel , ce dernier peut être reporté aux années suivantes. Vous pouvez ainsi l’utiliser pour réduire votre revenu imposable lors des exercices suivants. Mais l’existence de ce déficit empêche la revente de votre appartement en loi Pinel, même au terme de la période de location.

Réalisation d’un déficit

Dans le cadre d’un investissement locatif, les revenus cumulés déclarés selon le régime réel se voient imposés après la déduction des charges. Avec la loi Pinel, différentes charges entrent en compte :

• les dépenses liées à l'exploitation du bien immobilier comme la taxe foncière, les charges de copropriété, assurances… ;
• les charges financières avec notamment les intérêts du crédit immobilier ; 
• les dépenses pour des travaux d’amélioration du logement, les réparations diverses et l’entretien.

Déficit foncier au terme du dispositif Pinel

Si vous êtes arrivé en fin de période de la loi Pinel vous pouvez procéder à la revente de votre logement, à condition de ne pas être en situation de déficit. Si c’est le cas, non seulement il vous est impossible de revendre immédiatement, mais également au cours des 3 prochaines années.

Conformément à l’article 156 du Code Général des Impôts, cette règle est commune à l’ensemble des investissements locatifs fonciers. Avant toute revente, votre bien immobilier devra être remis en location jusqu’au 31 décembre de la 3^e année qui suit la déclaration du déficit.

La plus-value, une notion à prendre en compte

Avant de revendre votre appartement après une période de location en loi Pinel, il est important de calculer l’impôt sur la plus-value immobilière.

Comme tout investissement immobilier, la différence entre le montant de l’acquisition du logement et celui de la vente est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 15 % au titre des prélèvements sociaux. Pour mieux appréhender la plus-value en amont, il faut prendre en compte le prix d’achat en y ajoutant les frais de notaire, le montant des travaux réalisés et les éventuelles commissions à des intermédiaires.

À partir de 6 ans de détention de votre logement, les taxes sur la plus-value immobilière baissent de manière dégressive. Il faudra 22 ans pour atteindre l’exonération de l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

1. Pour revendre votre bien immobilier en loi Pinel, il est impératif d’avoir mené à son terme la période de location. Sinon, l’administration fiscale exigera le remboursement des sommes défiscalisées.
2. Trois cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement) permettent une revente anticipée.
3. En cas de divorce, si les ex-conjoints vendent le bien avant la fin de l’engagement, ils perdront l’avantage fiscal. Pour le conserver, il faut soit garder l’appartement, soit que l’un des conjoints rachète la part de l’autre.
4. Il est impossible de revendre votre appartement si vous avez déclaré un déficit foncier il y a moins de 3 ans.
5. La plus-value obtenue à la revente de votre bien immobilier est imposée à 19 % (impôt sur le revenu) et à 15 % (prélèvements sociaux).