Loi Pinel : bien déclarer son investissement au bon moment

Avec ses nombreux avantages, la loi Pinel vous permet de réaliser un investissement locatif rentable grâce aux loyers perçus et à une importante réduction d’impôt. Il est néanmoins essentiel de respecter les diverses conditions du dispositif et d’effectuer la déclaration de votre investissement au bon moment auprès de l’administration fiscale. Entre les différents régimes et formulaires, il est important de ne rien omettre pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel.

Comment réaliser votre première déclaration Pinel ? Quand déclarer les recettes de votre investissement locatif ? Suivez le guide Ooinvestir pour être certain d’adopter la bonne démarche dans la déclaration de votre investissement Pinel et de vos revenus locatifs au fil des années. 

Comment déclarer son investissement en loi Pinel en 2021 ?

Vous avez décidé de vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf et de le mettre en location dans le cadre de la loi Pinel.

Pour pouvoir réduire votre imposition annuelle grâce à ce dispositif de défiscalisation, il est d’abord impératif de déclarer votre investissement à l’administration fiscale. La déclaration d’achat de votre logement neuf doit prendre en compte soit :

• la date de livraison définitive du bien ;
• la date de l’achèvement des travaux. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

En fonction du fait générateur qui vous concerne, c’est-à-dire la date de livraison ou d’achèvement des travaux, la déclaration doit s’effectuer l’année qui suit.

Si vous faites l’acquisition d’un bien en 2021, vous devrez le signaler à l’administration fiscale lors de la déclaration de vos revenus en 2022. 

Le montant de la défiscalisation de la loi Pinel varie selon le montant de votre investissement et la durée de votre engagement :

- pour 6 ans de location : réduction d’impôt de 9 % sur le prix d’achat du bien immobilier

- pour 9 ans de location : réduction d’impôt de 12 % sur le prix d’achat du bien immobilier

- pour 12 ans de location : réduction d’impôt de 14 % sur le prix d’achat du bien immobilier

Au cours de la 1^re année de déclaration d’impôts en loi Pinel, il est également impératif de compléter le formulaire 2044-EB. Il est spécialement dédié aux dispositifs qui entraînent une réduction d’impôt. Intitulé « statut du bailleur privé, engagement de location », il vous permet de sélectionner la loi Pinel parmi différents choix. Vous devez ensuite décrire le logement en précisant :

• sa nature (neuf, VEFA…) ;
• son emplacement ;
• ses caractéristiques ;
• le type de location ;
• la durée de votre engagement initial : 6 ou 9 ans. 

Plusieurs documents doivent être joints au formulaire 2044-EB :

• une copie du bail de location ;
• pour les ressources du locataire : une copie de son avis d’imposition de l’année N-2 par rapport à la signature du bail ;
• dans le cas d’un logement neuf en VEFA : une attestation notariée de propriété et une copie de la déclaration d’achèvement des travaux.

Il est essentiel de ne pas commettre d’erreur lors de la déclaration. En cas de mauvaise information, vous risquez un contrôle fiscal et l’annulation de la réduction d’impôt.

Choix du régime d’imposition pour votre investissement locatif

Deux régimes d’imposition sont envisageables en fonction de revenus à déclarer :

• Le régime micro-foncier est automatique si votre revenu locatif annuel ne dépasse pas 15 000 € avant déduction des charges. La déclaration s’effectue à travers le formulaire complémentaire 2042-C. Il est cependant possible de faire une demande pour être soumis au régime réel.
• Le régime réel est obligatoire si le total de votre revenu locatif est supérieur à 15 000 € par an. Il implique une comptabilité plus complexe avec les formulaires 2042-C, 2044 et 2042 à remplir pour déclarer vos revenus fonciers. Vous pouvez aussi opter de manière volontaire pour le régime réel.

Quand déclarer les revenus de la loi Pinel ?

En dehors des précisions sur votre investissement locatif qui s’effectuent uniquement la 1^re année, la déclaration de vos revenus liés à la loi Pinel est à réaliser tous les ans.

Régime micro-foncier

Dans le cadre de ce régime, les revenus doivent être renseignés chaque année dans la déclaration complémentaire 2042-C dans la partie intitulée « réductions et crédits d’impôts » et dans la rubrique « Investissements locatifs : loi Pinel ».

En fonction de votre durée d’engagement, il faut inscrire le montant de la réduction d'impôt dans la case appropriée. L’administration fiscale le fera ensuite apparaître sur votre avis d'imposition annuel.

Régime réel

Tous les ans au régime réel, vous devez remplir le formulaire complémentaire 2042 C en précisant le nombre d'années restantes de votre engagement de location en loi Pinel et le montant de votre réduction d'impôts.

Le bilan foncier de l’opération Pinel doit également être effectué au travers du formulaire 2044 « Déclaration des revenus fonciers » en déduisant vos diverses charges du montant des loyers perçus :

• emprunt bancaire ;
• taxe foncière ;
• charges de copropriété... 

Qu’il soit positif ou négatif, vous devez ensuite ajouter ou déduire ce montant de votre revenu annuel imposable dans le formulaire 2042 à la partie « revenus fonciers ». L’administration fiscale se charge alors d’effectuer les calculs nécessaires à l’obtention de votre réduction d’impôt en loi Pinel.

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Selon votre département, les dates limites de télédéclaration de revenus pour l'année 2021 sont :

- pour les départements 1 à 19 à effectuer au maximum en date du 26 mai

- pour les départements 20 à 49 à effectuer au maximum en date du 1er juin

- pour les départements 50 à 976 à effectuer au maximum en date du 8 juin

Retrouvez le calendrier fiscal 2021 sur le blog Ooinvestir

Exemple d’application de la réduction d'impôt de votre investissement locatif en loi Pinel

Julien et Audrey souhaitent investir dans le cadre de la loi Pinel pour défiscaliser et se constituer un patrimoine immobilier. Ils comptent sur cet investissement pour faire baisser leur imposition annuelle qui s’élève à 7 000 €. En 2019, ils ont donc fait l’acquisition d’un appartement de 5 pièces de 90 m² à Reims en VEFA pour un prix de 270 000 €, soit 3 000 € du m².

Avec un apport de 50 000 €, ils ont obtenu à la banque un prêt de 220 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 1 020 €. Julien et Audrey ont obtenu leur attestation de déclaration d'achèvement des travaux en février 2020 et ont pu commencer la location dans la foulée.

La ville de Reims est située en zone B1 de l’administration fiscale et affiche un plafond de loyer Pinel de 10,44 €. Ils ont donc loué leur appartement de 5 pièces à Reims au loyer maximum de 855 € (surface habitable 90 m² x plafond Pinel 10,44 € x coefficient multiplicateur de 0,91).

Avec pour valeur maximale 1,2, le coefficient multiplicateur est déterminé de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

En fonction du fait générateur (achat effectué en 2019, mais livré en 2020), Julien et Audrey doivent compléter la déclaration 2044-EB en 2021 sur les revenus 2020.

Or, dès l’année 2019, ils ont payé 3 000 € d’intérêts d'emprunt qui sont déductibles des revenus en tant que charges. Bien qu’ils n’aient pas perçu de loyers, ils ont déclaré ces charges au travers du formulaire 2044 lors de la déclaration de revenus 2020. Ils créent ainsi un déficit foncier de 3 000 € reportable sur les années suivantes.

En 2021, Julien et Audrey déclarent leurs revenus de 2020 issus de la location de leur logement en loi Pinel et bénéficient de la réduction d’impôt.

Ils choisissent un engagement de 9 ans avec un taux de 12 % pour un investissement de 270 000 € et obtiennent une réduction d’impôt de 32 400 €, soit une économie annuelle de 3 600 € et de 300 € par mois. À cela s’ajoute 1 600 € de leur déficit foncier qui leur permet de combler l’ensemble de leur 7 000 € d’impôt. Il reste encore 1 400 € de déficit foncier pour l’année suivante.

La différence de 160 € entre la mensualité du crédit (1 020 €) et le loyer perçu (860 €) est largement compensée par l’économie mensuelle réalisée (300 - 160 = 140 €). En 2021, Julien et Audrey déclarent un investissement locatif en loi Pinel qui va se montrer rentable grâce à la réduction d’impôt obtenue.

1. Il faut prendre en compte le fait générateur (date d’acquisition ou date d’achèvement des travaux) pour déclarer son investissement Pinel l’année suivante via le formulaire 2044-EB. 
2. La déclaration des revenus issus de la location de votre bien immobilier en loi Pinel doit être réalisée tous les ans pour obtenir la réduction d’impôt. 
3. Au régime micro-foncier, vous devez remplir tous les ans le formulaire 2042-C.
4. Au régime réel, vous devez remplir chaque année les formulaires 2042-C, 2042 et 2044.