SCPI fiscale ou de plus-value : quel investissement choisir ?

Parce que le choix vous est offert en matière de SCPI, Ooinvestir vous éclaire pour mieux connaître les différentes solutions et vous aider à sélectionner celle qui s’adapte le mieux à votre profil investisseur ! SCPI fiscale pour réduire votre imposition, SCPI de plus-value pour un gain important à long terme : c’est le moment de découvrir en détail ces 2 solutions pour constituer votre patrimoine.

Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale ?

La SCPI désigne une solution d’investissement immobilier qui consiste à acheter des parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI). Une société de gestion gère l’argent investi pour acheter des biens immobiliers et assure la gestion intégrale, de la recherche de locataires à la perception des loyers en passant par les travaux, etc.

Dans le cadre d’une SCPI fiscale, les biens immobiliers sont la plupart du temps résidentiels, contrairement à la SCPI de rendement qui se concentre essentiellement sur l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, etc.).

Les SCPI fiscales pour vocation principale de vous proposer une réduction d’impôt pour optimiser votre fiscalité à court et moyen termes tout en se constituant votre patrimoine à long terme. Elles s’adossent à des dispositifs de défiscalisation existants et acquièrent des biens éligibles à une réduction d’impôts pour en faire bénéficier les particuliers, au prorata de leur investissement.

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Les différents types de SCPI fiscales

Trois SCPI fiscales existent pour réduire votre imposition :

• la SCPI Pinel ;
• la SCPI Malraux ;
• la SCPI de déficit foncier.

Les avantages

Le choix d’une SCPI peut être motivé par les revenus perçus, mais ce n’est pas le seul atout.

• Une gestion entièrement déléguée à une société, il n’y a ni besoin de connaissance en immobilier, ni temps à consacrer.
• Une réduction d’impôt importante : jusqu’à 63 000 € en Pinel sur 12 ans et jusqu’à 120 000 € sur 4 ans en Malraux. Avec le déficit foncier, vous pouvez réduire vos revenus imposables jusqu’à 10 700 € et reporter votre déficit sur 10 ans.
• Un investissement à la portée du plus grand nombre avec une acquisition de parts selon votre budget et vos objectifs fiscaux.
• Une mutualisation des risques, contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct.
• Une défiscalisation dès l’année d’engagement.

Les inconvénients

Parce qu’il est important de maîtriser les limites d’un investissement, vous devez connaître les inconvénients de ce type de SCPI.

• Un placement long (idéalement 12 ans en Pinel, 9 ans en Malraux).
• Une cession de parts plus complexe, l’attrait fiscal disparaissant au moment de la revente.
• Des frais d’entrée et de gestion élevés.
• Une rentabilité locative faible.

À qui s’adresse la SCPI fiscale ?

Elle s’adresse aux ménages qui cherchent à réduire leur imposition. Les ménages moyennement imposés opteront en priorité pour la SCPI Pinel. Les ménages payant d’importants impôts sur le revenu préféreront la SCPI Malraux ou le déficit foncier, ce dernier permettant de réduire le revenu imposable jusqu’à 10 ans.

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Qu'est-ce qu'une SCPI de plus-value ?

Cette fois, vous investissez dans des SCPI qui ont pour objectif non pas de vous offrir un rendement immédiat ou une défiscalisation, mais de vous proposer des plus-values importantes sur le long terme. La structure achète des biens à des prix largement inférieurs à ceux du marché et les revend avec une forte plus-value.

Les différents types de SCPI de plus-value

Il existe 3 solutions :

• l’achat en viager ;
• l’achat en nue-propriété ;
• les biens immobiliers à loyer plafonné selon la loi de 1948.

Les avantages de la SCPI de plus-value

Cette solution offre des avantages non négligeables qui pourraient vous convaincre de vous lancer.

• Une société de gestion s’occupe intégralement de votre placement.
• Le prix d’acquisition est décoté (entre 20 et 45 % selon la nature du bien), ce qui peut laisser espérer une plus-value importante lors de la cession des parts.
• Le ticket d’entrée est modéré, ce qui rend cette SCPI accessible au plus grand nombre. Vous achetez un nombre de parts selon leur montant et votre budget et pouvez investir petit à petit pour constituer progressivement votre patrimoine.
• Vous optimisez votre fiscalité. En nue-propriété ou en viager, vous ne percevez pas de revenus fonciers, ce qui limite votre imposition. De plus, ce patrimoine immobilier ne rentre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour en savoir davantage, consultez notre article sur la fiscalité des SCPI de plus-value. 

Les inconvénients de la SCPI de plus-value

Avant d’investir, prenez connaissance des limites de cet investissement.

• Les plus-values sont fortement imposées au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Mais le taux est revu à la baisse au fil des années avec un abattement progressif et avec une exonération d’impôt totale :
  • de l’impôt sur le revenu à partir de la 22^e année ;
  • des prélèvements sociaux à partir de la 30^e année.
• La durée de détention est longue, notamment en viager ou en nue-propriété. Dans le 1^er cas, il faut attendre le décès de l’usufruitier. Dans le 2^nd cas, la fin de la période démembrement.
• Les investisseurs ne perçoivent pas de loyer, sauf avec la SCPI de plus-value sous le régime des baux 1948. Mais la rentabilité est faible en loi 1948 en raison de loyers plafonnés.
• Des revenus faibles ou inexistants à court terme peuvent impacter votre capacité d’acheter des parts de SCPI à crédit.

À qui s’adresse la SCPI de plus-value ?

La SCPI de plus-value concerne les particuliers qui ne recherchent pas de revenus réguliers ou de rentabilité immédiate mais qui misent sur le long terme.

Elle s’adresse aux investisseurs qui ne souhaitent pas gérer leurs placements ou qui ne maîtrisent pas le marché immobilier.

Sur le plan fiscal, la SCPI de plus-value répond aux besoins des ménages qui souhaitent limiter leur patrimoine immobilier pour réduire leur IFI.

SCPI fiscale ou de plus-value : tableau récapitulatif

C’est le moment de faire un point et de comparer ces 2 SCPI pour découvrir celle qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.

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1. La SCPI fiscale offre un avantage à court terme grâce à la réduction d’impôt.
2. La SCPI de plus-value est une solution de long terme qui impose d’attendre la vente des parts pour un rendement optimal.
3. Dans les 2 cas, la rentabilité immédiate est plus faible qu’avec la SCPI de rendement.