Quels sont les avantages de la SCPI de déficit foncier ?
Sommaire
L’immobilier reste une valeur sûre de l’investissement en France. C’est pour cette raison que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) connaissent un beau succès. En effet, l’achat de parts dans une SCPI permet de bénéficier d’un investissement locatif, sans la contrainte de la gestion des biens. Parmi les différentes SCPI fiscales, la SCPI de déficit foncier offre la possibilité à l’investisseur de défiscaliser une partie de ses revenus fonciers. Ooinvestir vous aide à mieux connaître la SPCI de déficit foncier, ses avantages mais aussi sa fiscalité.
Qu'est-ce qu'une SCPI de déficit foncier ?
Qu’est-ce qu’une SCPI Société Civile de Placement Immobilier ?
La SCPI est un organisme de placement collectif. Cette société collecte de l’argent auprès de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Le porteur de parts perçoit des revenus, sans assumer la gestion locative.
L'autre terme pour désigner une SCPI est la pierre- papier. Le mot « pierre » fait référence aux biens immobiliers et le terme « papier » au titre de propriété.
Quelles sont les différentes SCPI ?
Si le fonctionnement est le même, il en existe trois types avec des objectifs différents.
- La SCPI de rendement permet de percevoir un revenu locatif régulier venant d’immeubles de bureaux, de résidences de services ou de commerces.
- La SCPI fiscale génère une réduction d’impôt sur le revenu, en fonction des dispositions fiscales prévues par le gouvernement.
- La SCPI de plus-value engendre des plus-values à terme.
Découvrez notre article consacré aux SCPI labellisées ISR.
Le principe de la SCPI de déficit foncier
L’investissement dans une société de déficit foncier consiste à acheter des parts dans une SCPI, qui est administrée par une société de gestion. Cette dernière investit dans des biens qui nécessitent une lourde rénovation, avant d’être mis sur le marché de la location.
La part des travaux représente 40 à 60 % de l’investissement global. Les charges pour la rénovation des locaux d’habitation constituent un déficit foncier, que les investisseurs peuvent imputer à leurs revenus fonciers déjà existants. Cela permet de déclarer ces dépenses comme déficit sur une période de 1 à 3 ans, sans plafonnement. Si vous choisissez bien votre investissement, vous pouvez avoir un revenu foncier imposable égal à zéro !
S’il existe un reliquat de déficit déductible, vous pouvez le déduire de vos autres revenus fonciers dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal, pendant les 10 années suivantes.
Les étapes de l’investissement dans une SCPI de déficit foncier
La création
Il faut prévoir 6 mois pour la création de la SCPI et la collecte du capital.
La souscription
Les biens immobiliers sont sélectionnés dans un délai de 18 mois maximum. Et dès la fin de la rénovation, les actifs sont loués.
La location
Elle peut durer entre 9 et 12 ans.
La liquidation
Les biens sont mis en vente et cela peut prendre plusieurs mois.
Quels sont les avantages d'une SCPI de déficit foncier ?
Un outil de défiscalisation pour les personnes ayant de forts revenus fonciers
C’est le point fort d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier. En effet, les investisseurs disposent d’une « quote-part » de travaux qui peut être déduite de l’ensemble de leurs revenus fonciers.
Des revenus réguliers
Grâce à la souscription à une SCPI de déficit foncier, vous obtenez des revenus réguliers, non pas sous forme de loyers, mais de dividendes. Le plus souvent, ils sont versés tous les trimestres. Le montant des dividendes dépend du nombre de parts et des loyers perçus.
Un investissement accessible
En général, les tickets d’entrée pour investir dans une SCPI de type fiscale sont abordables : vous pouvez souscrire pour un prix de quelques centaines d’euros. Mais dans le cas d’une SCPI de déficit foncier, il est nécessaire d’investir un capital conséquent pour que la défiscalisation soit optimale et votre réduction d’impôt intéressante.
La facilité d’achat des parts
Lorsqu’arrive la période de fin d’année, il est nécessaire de trouver rapidement des moyens de réduire le montant de son imposition fiscale. L’achat de parts dans une SCPI est beaucoup plus simple que la gestion et la sélection de biens immobiliers avec le dispositif Pinel, par exemple.
La constitution d’un patrimoine diversifié
Même s’il s’agit de pierre papier, il ne faut pas négliger l’intérêt de la diversification de votre patrimoine. Vous pouvez choisir des biens dans différents secteurs : vous bénéficiez d’une plus-value lors de la revente et vous diversifiez votre patrimoine.
Un risque mutualisé
Contrairement à un investissement dans des immeubles type Pinel, vous partagez les risques avec les autres porteurs de parts. Non seulement, vous ne vous occupez pas de la gestion locative, mais vous limitez les risques en cas, par exemple, de non-paiement des loyers. Votre capital est bien protégé.
Comment investir dans une SCPI de déficit foncier ?
L’investissement dans une SCPI de déficit foncier nécessite de prendre en compte plusieurs données fiscales. Vous pouvez, en effet, calculer à l’euro près la somme que vous voulez investir pour obtenir la défiscalisation attendue. Dans l’immobilier direct, il est plus courant de « devoir » investir une certaine somme.
Utiliser vos liquidités ou votre épargne disponible
L’investissement au comptant est le plus courant. En effet, les personnes qui s’intéressent à cet outil de défiscalisation cherchent à baisser leur revenu foncier ou global : elles ont souvent des liquidités à placer.
Faire un crédit
Vous pouvez faire l’acquisition de parts de SCPI via le levier bancaire. Vous faites alors appel à une banque pour financer votre projet tout en répondant leurs critères d’éligibilité. Une partie des intérêts d’emprunt peut être déduite : encore un avantage fiscal !
Quelle fiscalité pour une SCPI de déficit foncier ?
Le porteur de parts d’une SCPI déficit foncier peut déduire de ses revenus fonciers la quote-part des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration portant sur des immeubles acquis.
Les dépenses déductibles
Le Code Général des Impôts (CGI) précise ce que l’on peut déduire :
- Les dépenses de réparations ;
- Les dépenses d’amélioration du local d’habitation, à l’exclusion des frais de construction et d’agrandissement ;
- Les intérêts de la dette contractée pour l’acquisition, la construction, la conservation ou l’amélioration d’une propriété.
Les gains pour l’investisseur dans une SCPI déficit foncier
Si les charges déductibles sont supérieures au montant des loyers encaissés, le déficit peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.
Toutefois, l'excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant :
- une durée de 6 ans de l’ensemble du revenu global ;
- une durée de 10 ans des seuls revenus fonciers.
Pour les contribuables les plus imposés, cela représente une économie d’impôt de 45 %. En effet, cette somme vient en déduction sur leur tranche marginale d’imposition (TMI).
Pas de plafonnement des niches fiscales
Ce dispositif de défiscalisation n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales : c’est un outil supplémentaire aux régimes de réduction d’imposition que l’investisseur ne doit pas négliger.
La déclaration 2044 à remplir par l’investisseur
Tous les montants des travaux de l’année doivent être répertoriés dans le formulaire 2044 de l’investisseur. Dans ce même document sont notés les loyers encaissés. Ces derniers sont déduits des travaux et cela permet d’obtenir un revenu foncier positif ou un déficit foncier. À vous de bien calculer ! À savoir que les deux premières années, vous ne déclarez pas de loyer car le bien est en rénovation.
Exemple d’un calcul d’une réduction d’impôt
Acquisition de parts de SCPI de déficit foncier : 50 000 €
Quote-part affectée aux travaux : 55 % sur deux ans soit 50 000 x 55 % = 27 500 €
TMI : 41 %
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Année 1 |
Année 2 |
|---|---|---|
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Revenus fonciers annuels |
10 000 € |
10 000 € |
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Recettes SCPI |
0 |
0 |
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Déficits SCPI |
- 13 750 € |
- 13 750 € |
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Résultats |
3 750 € |
3 750 € |
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Economie d’impôt sur le revenu |
13 750 x 41 % = 5 637 € |
13 750 x 41 % = 5 637 €
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Économie de prélèvements sociaux |
13 750 x 17,2 % = 2 365 € |
13 750 x 17,2 % = 2 365 €
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Gain total |
8 002 € |
8 002 € |
Ces différents éléments vous permettent de choisir la SCPI qui correspond le mieux à votre projet de défiscalisation. Quote-part affectée aux travaux, montant des revenus, rendement ou encore TMI, tout est à prendre en compte avant la souscription.
1. La SCPI de déficit foncier est une société civile de placement immobilier de type fiscal : elle génère des réductions d’impôts.
2. L’investissement dans ce type de SCPI fiscale est à privilégier pour des personnes fortement imposées, qui disposent déjà de revenus fonciers.
3. Même s’il s’agit d’un outil de défiscalisation, l’investisseur doit faire le bon choix au moment de la souscription pour bénéficier d’un rendement intéressant.
4. Lorsque les charges déductibles sont supérieures au montant des loyers encaissés, le déficit peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.
