SCPI : stratégie, gestion et conseil pour optimiser votre investissement locatif
Sommaire
Avec un rendement intéressant et des possibilités de défiscalisation, la SCPI (société civile de placement immobilier) représente une solution d’investissement sur le long terme. Autre atout : la SCPI vous simplifie la vie avec une gestion locative complète. Encore faut-il adapter cette stratégie à vos objectifs patrimoniaux, ainsi qu’à votre situation fiscale et financière.
Quelles stratégies adopter ? Comment se déroule la gestion de vos biens immobiliers ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux appréhender la préparation de votre projet d’investissement locatif en SCPI.
Quelle place pour la SCPI dans sa stratégie d'investissement ?
Solution de placement, l’achat de parts de SCPI doit être le fruit d’une stratégie d’investissement bien définie. Elle s’affine en fonction de vos objectifs en matière de patrimoine et de vos actifs financiers. Il peut s’agir par exemple de générer des revenus complémentaires, , d’optimiser la fiscalité par la réduction de votre impôt sur le revenu ou encore de capitaliser en vue de la retraite ou dans l’optique d’une transmission de patrimoine.
Votre tranche marginale d’imposition (TMI) joue également un rôle important dans vos choix d’investissement en SCPI. Avec un rendement moyen (taux de distribution) de 4,52 % net de charges en 2023, la société civile de placement immobilier s’impose comme un atout indéniable pour la bonne gestion de votre patrimoine. D’un côté la SCPI de rendement maximise la rentabilité, de l’autre la SCPI fiscale entraîne une défiscalisation attractive.
Contrairement à un investissement immobilier classique qui se limite à un bien physique, vos parts de SCPI représentent un pourcentage d’un large parc d’actifs. Elles assurent donc une diversification de placements financiers pour éviter de miser votre épargne sur un seul et même bien immobilier. Qu’il s’agisse d’immeubles de bureaux, de commerces, d’établissements de santé, de logements d’habitation ou autres, la SCPI contribue à minimiser les risques de votre investissement et à favoriser le rendement. Il ne tient qu’à vous de déterminer la répartition des catégories de biens immobiliers souhaitée.
En fonction des profils financiers et fiscaux, diverses approches sont envisageables pour un investissement locatif en SCPI.
Investir en SCPI via le crédit bancaire
Tout comme l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez réaliser un investissement important en SCPI avec un financement à crédit. Idéal pour vous construire un patrimoine au fil des ans, vous profitez également de la possibilité de déduire les intérêts du prêt de vos revenus fonciers. À cela s’ajoute une assurance décès emprunteur pour une protection optimale en matière de prévoyance. Avec le rendement élevé et la longue durée d’un investissement en SCPI, le prêt immobilier présente une option très intéressante sur le plan fiscal et financier.
Toutefois, le prix des parts de SCPI permet de se passer du crédit si vous souhaitez investir progressivement des sommes plus modestes, au fil des années. En clair, la SCPI correspond à chaque profil d’investisseur.
Transmission du patrimoine SCPI avec la société civile
Dans le cadre d’un objectif de transmission de patrimoine à vos enfants, il est possible d’investir en SCPI via une société civile. Vous continuez de percevoir les revenus des loyers, mais bénéficiez d’une réduction des coûts de transmission dans le cadre d’une succession. Le partage est facilité en cas d’indivision et le risque de conflits est limité. L’investissement SCPI en société civile immobilière peut être effectué comptant, par un prêt immobilier ou en démembrement.
La méthode du démembrement
Opter pour le démembrement temporaire vous permet d’acquérir vos parts de SCPI en nue-propriété, avec ou sans l’usufruit qui en découle. Si vous cédez l’usufruit, vous ne touchez plus de dividendes issus des loyers, mais profitez d’un prix réduit des parts. Un véritable avantage si vous êtes fortement imposé et que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Avec la nue-propriété en démembrement, vous choisissez une option qui évite d’être fortement taxé sur les revenus fonciers et mise sur la valorisation du capital.
Récupérer l'usufruit de vos parts de SCPI peut se montrer utile si vous avez accumulé du déficit foncier. Vous pouvez alors le solder avec les revenus issus des loyers de vos parts de SCPI, sans qu’il soit imposé ou soumis aux prélèvements sociaux.
La SCPI en contrat d’assurance-vie
Vous avez également la possibilité de profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie pour votre investissement en société civile de placement immobilier. Les parts de SCPI deviennent des unités de compte et disposent donc du régime fiscal de l'assurance-vie. Cette solution est idéale si votre objectif est l’obtention de revenus complémentaires immédiats. Après 8 ans, vous êtes taxé sur la plus-value à hauteur de 7,5 ou 12,8 % en fonction du montant de votre investissement.
Investir en SCPI : un investissement immobilier à la gestion allégée
En plus de la mutualisation des risques, la société civile de placement immobilier se charge d’effectuer la gestion locative de ses actifs. Lors d’un investissement immobilier locatif classique, la gestion du bien représente du temps et nécessite un certain savoir-faire. En échange de frais, la SCPI s’occupe de tout. Vous n’avez plus qu’à percevoir le fruit des loyers.
Les différentes tâches de la société de gestion
Une fois l’acquisition des actifs immobiliers réalisée, l’exploitant de la SCPI veille à pourvoir les offres de location et à leur bon déroulement. Entre les aspects relationnels, juridiques, financiers et techniques, plusieurs étapes sont effectuées :
- Le bien est tout d’abord mis en publicité.
- Après réception des demandes, la société de gestion effectue la sélection des locataires.
- Elle établit les contrats de location et réalise l'état des lieux (entrée et sortie).
- Elle réalise le suivi avec l’émission des avis d'échéance et des quittances de loyer, ainsi que le renouvellement des baux.
- Elle s’occupe de l’encaissement des loyers et du paiement des charges.
- La société de gestion de la SCPI supervise les relations, contentieux et relances auprès des locataires.
- Elle gère les éventuels sinistres et contrats d'assurance.
- Elle prend en charge l’entretien du parc immobilier et des travaux à prévoir.
- Un compte rendu de gestion trimestriel est transmis aux associés.
- En plus de la comptabilité, elle organise les assemblées générales.
Laisser des experts gérer vos parts de SCPI vous donne la possibilité d’envisager des placements plus variés. Investissez en France et en Europe pour profiter d’une fiscalité avantageuse, notamment en Allemagne ! Alors qu’en cas d’achat immobilier en direct, les démarches hors de France restent plus complexes pour un investisseur.
Les frais de gestion
Devant les nombreuses tâches exécutées par la SCPI, des frais de gestion sont prélevés annuellement sur les revenus générés. Généralement compris entre 8 et 12 %, ils permettent de rémunérer l’exploitant et garantissent la qualité de la gestion locative réalisée. Le montant des frais de gestion est un élément important à prendre en compte dans votre investissement en SCPI. La meilleure solution reste de trouver le bon équilibre entre le coût et le savoir-faire de la société de gestion.
Si la détention de parts de SCPI engendre des frais, ceux-ci doivent se maîtriser en comparant les offres des différentes SCPI. Par ailleurs, un taux de distribution attractif peut s’assortir de frais élevés… Là encore, les investisseurs ont tout intérêt à bien comparer les SCPI, en France comme en Europe.
Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP)
Face aux nombreux placements financiers proposés sur le marché, le conseil d’un expert en gestion de patrimoine constitue un atout pour réussir votre investissement en SCPI. Il analyse votre profil avec soin afin de vous proposer la stratégie la plus appropriée. Sa connaissance des marchés vous permet de diminuer les risques avec une sélection de SCPI de qualité qui correspond à vos besoins.
Faire les bons choix d’investissement
Vous bénéficiez d’un conseil avisé sur les SCPI les plus performantes avec un CGP. Selon vos objectifs, il va étudier votre profil fiscal et financier pour utiliser au mieux votre épargne. Si vous souhaitez mettre en place un investissement important à long terme, il se montre de bon conseil pour les réaliser. Avec le bilan de votre patrimoine, il vous soumet un plan d’action avec des solutions diversifiées. Qu’il s’agisse d’unité de compte d’assurance-vie, de démembrement ou d’un investissement classique en SCPI, il vous accompagne tout au long de votre projet.
Optimiser la fiscalité
Le CGP prend en compte votre niveau d’imposition dans ses choix. Avec une parfaite connaissance des possibilités pour réduire votre fiscalité, il propose des investissements ciblés tels que les SCPI fiscales, l’assurance-vie ou le démembrement. Le conseil qu’il vous apporte contribue à investir dans des SCPI avec un taux de rendement satisfaisant, une gestion de qualité, ainsi que des frais de gestion et d’entrée cohérents.
SCPI ou investissement locatif : quelle est la meilleure stratégie pour les investisseurs ?
Ces deux stratégies intéressantes pour les investisseurs présentent quelques points communs :
- la possibilité de générer des revenus locatifs ;
- l’opportunité de réduire son impôt avec un dispositif fiscal. Une optimisation de la fiscalité est d’autant plus pertinente avec un TMI élevé ;
- la possibilité de faire une plus-value à la revente ;
- la gestion déléguée (société de gestion ou spécialiste de la gestion locative) ;
- la constitution d’un patrimoine (financier ou immobilier) ;
- la possibilité d’optimiser la transmission (SCPI en assurance vie par exemple, SCI pour un investissement immobilier en direct) ;
- le choix du régime fiscal (régime micro foncier ou régime réel). En micro foncier, vous bénéficiez d’un abattement automatique sur vos revenus locatifs. En réel, vous déduisez vos charges (assurance, travaux, intérêts d’emprunt, etc.).
L’avantage majeur de l’investissement immobilier seul ? La possibilité de garder la main, même si gérer une propriété s’avère parfois chronophage.
De son côté, la SCPI vous assure une mutualisation du risque, pour un revenu plus sûr. Certes, le risque de perte en capital existe toujours, mais cette mutualisation évite de ne pas subir de plein fouet la défaillance d’un locataire.
Souscription de parts de SCPI ou achat d’un bien immobilier ? Si ces deux stratégies répondent à vos objectifs, pourquoi ne pas envisager les deux ? Elles se complètent parfaitement pour mieux préparer l’avenir.
- Avec différentes solutions, la SCPI permet d’espérer un bon rendement, de transmettre son patrimoine, de faire une importante plus-value en démembrement ou de défiscaliser.
- Un investissement en SCPI vous dispense de toute gestion locative. Des sociétés se chargent d’investir et de vous reverser votre revenu foncier.
- Avec les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), vous profitez d’un accompagnement et de propositions de qualité pour réussir votre investissement en SCPI.
- Il est possible d'investir en parts de SCPI via l'assurance vie pour profiter des avantages fiscaux de ce produit. Autre possibilité : utiliser le crédit pour financer votre acquisition de parts de SCPI.
- La SCPI donne la possibilité d’investir simplement en France ou à l’étranger pour bénéficier de mesures fiscales intéressantes, notamment en Allemagne avec un crédit d’impôt.
