Investissement en SCPI de plus-value : quel rendement à la revente

Dans le monde de la SCPI (pierre-papier), différentes solutions existent pour faire fructifier votre épargne. Si les investisseurs s’orientent majoritairement vers la SCPI de rendement et la SCPI fiscale, n’oubliez pas que la SCPI de plus-value a elle aussi des atouts à faire valoir. De quoi s’imposer comme la solution pour une rentabilité optimale ?

Ooinvestir vous dévoile comment fonctionne la SCPI de plus-value et comment développer votre capital.

Qu'est-ce qu'un investissement en SCPI de plus-value ?

Investir dans une SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation) est tout à fait spécifique dans la mesure où vous ne recherchez pas un gain immédiat. Avec la SCPI de rendement, vous percevez de suite des revenus locatifs. Quant à la SCPI fiscale, elle vous promet une réduction d’impôt en plus des loyers perçus.

Avec la SCPI de plus-value, vous allez devoir vous armer de patience pour un placement réussi.

En effet, dans ce cas de figure vous achetez des parts dans une société civile de placement immobilier et déléguez leur gestion à une société spécialisée, comme dans toute SCPI. Elle utilise votre épargne et celle des autres investisseurs pour faire l’acquisition de biens immobiliers, faire des travaux si nécessaire et les mettre en location. En clair, vous devenez indirectement propriétaire d’un bien immobilier.

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Il existe 3 types de SCPI de plus-value :

• la SCPI en démembrement ;
• la SCPI en viager ;
• la SCPI loi 48.

La SCPI en démembrement

Le fonctionnement de l’investissement en SCPI de démembrement est assez simple : vous achetez des parts d’un ensemble de biens dont vous serez nu-propriétaire durant une période définie par contrat. Tout au long de cette période, vous ne pourrez pas percevoir de revenus locatifs. En effet, dans le cadre d’un démembrement, le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien contrairement à l’usufruitier.

Ce n’est que lorsque la nue-propriété rejoint l’usufruit que vous devenez pleinement propriétaire et pouvez utiliser le bien comme bon vous semble. Dans la mesure où vous n’avez pas perçu de revenus locatifs durant la période de démembrement, vous achetez des parts à un prix décoté. In fine, le bien reprend toute sa valeur et vous pouvez même espérer réaliser une belle plus-value.

La SCPI en viager

Cette solution reprend le principe du démembrement. En effet, la SCPI achète un bien dont il n’est pas possible de jouir tant que l’usufruitier est en vie. La valeur de la nue-propriété est définie selon l’âge de l’usufruitier au moment de la mise en place du viager. Cette fois encore, vous bénéficiez d’une décote et pouvez espérer, au terme du viager, une plus-value importante.

La SCPI de capitalisation en viager est considérée comme une SCPI en démembrement. La différence réside dans la fin du contrat. Dans le 1^er cas, il faut attendre le décès de l’usufruitier, une solution aléatoire. Dans le 2^nd cas, une date est déterminée dès l’achat des parts.

Le régime des baux 1948

Moins connue, cette SCPI a pourtant des atouts non négligeables. Ici, vous achetez un bien dont vous pouvez percevoir les revenus locatifs. Toutefois, cette SCPI se base sur une mesure adoptée en 1948 qui vise à plafonner le montant du loyer. Le régime des baux de 1948 offre donc une rentabilité très faible. Toutefois, cela ne s’applique qu’aux locataires en place. Aussi, en cas de changement de locataire, le plafonnement du loyer ne s’applique plus : la rentabilité de l’investissement peut donc considérablement augmenter. Avec, une fois encore, un prix à la revente très intéressant.                                                                                                                

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un investissement en SCPI de plus-value ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, la SCPI de plus-value constitue une option intéressante. Naturellement, elle présente également quelques inconvénients à prendre en considération au moment de choisir votre investissement immobilier via la SCPI.

Les avantages de la SCPI de plus-value

Parmi les grands atouts de cette solution :

• le montant de la décote initiale varie entre 20 et 45 % en moyenne, ce qui promet une belle plus-value à la revente ;
• vous déléguez intégralement votre investissement immobilier à une société experte ;
• un ticket d’entrée faible permet à ceux qui ne peuvent acheter un bien immobilier en direct d’investir dans l’immobilier ;
• vous n’avez pas besoin de connaître le marché immobilier pour investir ;
• le démembrement et le viager permettent de bénéficier d’une optimisation de votre fiscalité. Non seulement vous ne percevez pas de revenus et n’alourdissez pas votre imposition mais en plus votre patrimoine immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

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Les inconvénients de la SCPI de plus-value

Quelques limites restent à connaître avant de se lancer.

• La SCPI de capitalisation est un investissement à long terme, elle s’adresse à des épargnants qui n’ont pas besoin de récupérer leur argent à court terme. Une cession trop rapide des parts ferait perdre tout intérêt de vos placements immobiliers.
• Cette société civile de placement immobilier n’offre pas toujours de revenus locatifs au cours des premières années. Et lorsque c’est le cas, avec la SCPI loi 1948, la rentabilité est faible.
• Le manque de revenus réguliers reste un frein pour l’acquisition de parts à crédit.

Comment financer ses parts en SCPI de plus-value ?

Pour acheter des parts de SCPI, 2 solutions peuvent être envisagées :

• vous utilisez votre épargne disponible et investissez dans des sociétés civiles de placement immobilier en espérant faire fructifier votre capital. Vous investissez ici sur plusieurs années pour bénéficier de plus-values importantes. Une parfaite alternative à des placements tels que l’assurance vie ;
• vous réalisez un achat de parts à crédit. Comme vous le feriez pour un achat immobilier en direct ou pour des SCPI fiscales ou de rendement, vous sollicitez la banque pour investir. Toutefois, dans la mesure où les rendements sont faibles, voire inexistants dans certains cas, la banque va demander des garanties plus importantes, voire refuser une telle opération. 

Quelle fiscalité pour vos parts en SCPI de plus-value ?

Comme vous ne percevez pas de loyers immédiats, notamment avec la SCPI en démembrement ou en viager, la fiscalité est allégée tout au long de la détention.

En revanche, l’année de la cession des parts, cette opération sera fiscalisée. Les gains seront déclarés et imposés sur le revenu et au titre des prélèvements sociaux.

Lors de la cession de parts de SCPI, il est question de plus-value immobilière et non de plus-value mobilière. 

La plus-value immobilière est imposable en fonction de la durée de détention.

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• Vous avez le choix entre SCPI en démembrement, en viager ou en loi 1948.
• Les SCPI qui offrent des plus-values à la revente permettent de bénéficier d’une décote au moment de leur acquisition.
• Les plus-values sont imposables selon le nombre d’années durant lesquelles les parts sont détenues.