SCPI de plus-value : avantages et inconvénients
Sommaire
Parmi les différentes SCPI du marché, la SCPI de plus-value constitue une solution intéressante si vous recherchez un placement à long terme offrant une belle rentabilité au moment de la revente de vos parts. Cet investissement est-il réellement adapté à vos objectifs ? Ooinvestir vous guide pour préparer de la meilleure manière possible votre avenir financier.
Comment fonctionne une SCPI de plus-value ?
En matière de société civile de placement immobilier, 3 solutions vous sont proposées, chacune permettant de répondre à un objectif spécifique :
- la SCPI de rendement propose d’éventuels revenus locatifs relativement importants et réguliers pour un taux de rendement élevé rapidement ;
- la SCPI fiscale vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt via des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ;
- la SCPI de plus-value vise à réaliser une plus-value importante au moment de la cession avec un prix de départ décoté.
Le principe de SCPI de plus-value
Également appelé SCPI de capitalisation, ce placement vise à valoriser le capital investi sur une longue durée. Vous achetez des parts de SCPI qui seront pilotées par une société de gestion, de l’achat du bien à son entretien en passant par la perception des loyers. Point important à ne pas manquer, la revalorisation des parts.
Le principe ? Acheter des parts avec une décote. Le prix de départ est plus faible que pour d’autres SCPI (comptez un prix en moyenne 40 % en dessous de la valeur réelle des parts). En contrepartie, vous obtenez des revenus plus faibles, voire ne percevez aucun loyer tout au long de cet investissement. Mais lorsque vous souhaitez revendre vos parts, vous réalisez une plus-value importante qui augmente de manière importante votre capital. Non seulement vous vendez vos parts au prix normal et non au prix d’achat décoté mais vous pouvez aussi augmenter votre plus-value si votre bien a pris de la valeur depuis la souscription.
Les différentes formes de SCPI de plus-value
Différentes solutions sont offertes lorsque vous investissez en SCPI de plus-value :
- la SCPI en démembrement consiste à acheter un bien dont vous serez dans un 1er temps nu-propriétaire. La nue-propriété est ici séparée de l’usufruit durant une période définie au moment de souscrire des parts. En tant que nu-propriétaire vous ne percevez aucun revenu foncier. À la fin de votre investissement en SCPI, lorsque vous accédez à la pleine propriété, vous pouvez choisir soit :
- de conserver vos parts pour obtenir des revenus locatifs ;
- de revendre vos parts qui auront pris de la valeur puisque le futur acquéreur pourra espérer un rendement immédiat.
- la SCPI en viager : cette solution reprend le principe de la SCPI en démembrement. Toutefois, dans ce cas, vous attendez le décès de l’usufruitier pour obtenir la pleine propriété ;
- le régime des baux 1948 : avec cette solution moins connue, vous percevez des revenus locatifs, toutefois plus faibles qu’avec une SCPI de rendement. En effet, cette loi plafonne le montant du loyer, ce qui réduit mécaniquement le rendement espéré. Toutefois, cela ne vaut que pour les locataires en place. Dès que les locataires changent, vous pouvez obtenir des revenus locatifs plus élevés, au prix du marché, et bénéficier d’une plus-value à la revente.
Quels sont les avantages d'une SCPI de plus-value ?
La SCPI de plus-value offre des avantages non négligeables pour vous constituer un patrimoine à moindre coût :
- le montant de la décote est variable selon la SCPI, mais il peut atteindre en moyenne 40 %. Aussi, la plus-value à la revente est élevée et offre in fine une rentabilité potentielle très importante ;
- comme toutes les SCPI, la SCPI de plus-value reste un investissement immobilier qui s’adapte à vos ressources. Vous n’achetez pas un bien immobilier en direct mais des parts de SCPI. Aussi, si vous souhaitez investir seulement quelques milliers d’euros pour démarrer, c’est possible. Et si vous avez des rentrées d’argent ponctuelles, rien ne vous empêche d’acheter de nouvelles parts ;
- vous n’avez pas besoin de connaissance spécifique en immobilier. Viager, usufruit, nue-propriété, régime des baux 1948… Ces termes peuvent de prime abord vous sembler flous. Pas d’inquiétude, tout est pris en charge par une société de gestion, vous n’avez rien à gérer vous-même. La société de gestion se charge de trouver les investissements les plus porteurs pour une plus-value importante à la revente et une augmentation importante de votre capital de départ ;
- au même titre que la SCPI fiscale, la SCPI de plus-value donne l’opportunité d’optimiser votre fiscalité. Avec un revenu foncier faible, voire inexistant, vous n’impactez pas votre imposition. De plus, en choisissant le démembrement et le viager, votre patrimoine immobilier sort de l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- il est possible de créer un déficit foncier. Avec le viager par exemple, vous ne percevez pas de revenus. Mais vous payez tout de même des charges. Si vous avez acheté vos parts de SCPI à crédit, les intérêts sont déductibles de la base foncière (de même que l’assurance de votre bien). Si vous devez réaliser des travaux lourds (les travaux importants sont à la charge du nu-propriétaire), il s’agit là encore de charges déductibles. De ce fait, vous créez un déficit foncier qui va réduire votre impôt (pas d’impôt foncier ni de prélèvements sociaux à payer). Un nouvel avantage fiscal à prendre en considération au moment du choix de votre société civile de placement immobilier.
Quels sont les inconvénients d'une SCPI de plus-value ?
Si la SCPI de plus-value offre des avantages, quelques inconvénients sont à garder en tête avant de vous lancer dans une souscription de parts. Ooinvestir attire votre attention sur ces inconvénients pour choisir le placement qui correspond à votre situation et vos objectifs.
- la SCPI de plus-value est un investissement long. Vous devez prendre en considération le fait que vous ne percevez pas de revenus (pour un bien démembré) tout au long de cet investissement. Si vous achetez des parts à crédit, vous devez donc être certain de pouvoir assumer seul les mensualités tout au long de la détention des parts, et vous ne bénéficiez pas de l’effet levier du crédit ;
- avec le viager, la durée d’engagement est aléatoire puisqu’elle va dépendre du décès de l’usufruitier. Vous ne pouvez pas vous projeter puisque, par définition, vous ne savez pas quand vous obtiendrez la pleine propriété du bien ;
- avec la mesure des baux 1948, la rentabilité de l’investissement au cours des 1res années est faible en raison du plafonnement des loyers. Là encore, la patience est de mise pour obtenir le gain souhaité avec cet investissement immobilier ;
- les banques rechignent parfois à octroyer un crédit pour acheter des parts de SCPI de plus-value dans la mesure où les revenus sont faibles, voire inexistants. Cet investissement est plutôt réservé aux investisseurs qui disposent d’une épargne suffisante pour constituer leur patrimoine malgré les plus-values envisagées à la revente des parts de SCPI ;
- la cession des parts en cours d’investissement est plus complexe puisque les investisseurs doivent pouvoir assumer une absence de revenus ;
- la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, même si une décote est envisagée selon la durée de détention des parts ;
- les frais de souscription sont plus élevés que pour une SCPI de rendement par exemple.
Ooinvestir vous rappelle que la SCPI comporte des risques de perte en capital. Il ne s’agit pas d’un investissement 100 % sûr. Entourez-vous d’experts du marché immobilier pour limiter les risques et choisir des immeubles adaptés à votre profil.
Comment investir dans une SCPI de plus-value ?
Comme pour tous les investissements immobiliers, 2 solutions existent pour acheter des parts de SCPI :
- vous utilisez votre épargne disponible pour investir ;
- vous faites appel au crédit (même si, comme évoqué précédemment, certaines banques rechignent à prêter dans ce cadre).
Dans le cadre de la SCPI, vous pouvez aussi envisager un achat progressif. Par exemple, vous pouvez acheter 10 parts à 1 000 € pour débuter. Ensuite, si vous percevez une prime ou un héritage, vous avez la possibilité d’augmenter le capital investi en achetant de nouvelles parts. Il s’agit donc d’une solution plus flexible que les investissements immobiliers en direct.
Il est également possible d’investir en SCPI via l’assurance vie. Si vous ne choisissez pas le fonds en euros, l’assurance vie en unités de compte permet de diversifier vos investissements et de choisir la société civile de placement immobilier.
En tant qu’investisseur, vous pouvez vous adresser à différents interlocuteurs pour l’acquisition de parts de SCPI :
- votre banquier ;
- une société de gestion ;
- un conseiller en gestion patrimoniale ;
- une plateforme en ligne spécialiste des sociétés civiles de placement immobilier.
- Vous pouvez investir en SCPI de plus-value dans des immeubles démembrés ou via la mesure des baux 1948.
- Les revenus fonciers avec ce type de SCPI sont faibles, voire inexistants.
- Cette SCPI offre différents avantages : optimisation sur le plan fiscal avec des impôts fonciers faibles, possibilité de créer un déficit foncier, plus-value importante lors de la cession des parts, une gestion déléguée, etc.
- Le fonctionnement de cette SCPI est spécifique, il s’agit d’un placement à long terme qui ne permet pas d’espérer un rendement immédiat.
