SCPI et succession : comment transmettre efficacement vos parts à vos héritiers ?
Sommaire
Si la société civile de placement immobilier (SCPI) permet de se constituer son patrimoine, il s’agit aussi d’un très bon outil d’investissement pour simplifier la succession et transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions. Accompagnez financièrement vos proches et profitez d’avantages fiscaux pour une transmission optimisée !
SCPI : définition rapide et fonctionnement
Avant d’envisager la transmission des parts de SCPI, il est nécessaire de revenir sur le fonctionnement de cet investissement immobilier indirect.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
La société civile de placement immobilier désigne un investissement spécifique, qui consiste à acheter des parts de vastes ensembles de biens immobiliers. Contrairement à un investissement locatif classique, vous n’accédez pas à la propriété d’un bien immobilier unique. Avec une multitude d’autres investisseurs, vous achetez des parts d’un vaste ensemble immobilier. Le nombre de parts dépend de votre budget !
Une société de gestion se charge de prendre en main votre investissement. Elle achète des biens immobiliers (bureaux, établissements de santé, entrepôts, immeubles d’habitation, commerce, etc.), réalise les travaux nécessaires, recherche des locataires, perçoit les loyers et vous reverse vos revenus locatifs en fonction du nombre de parts acquises.
Il existe 3 types de SCPI :
- la SCPI de rendement : son objectif principal est de vous assurer le meilleur rendement avec des revenus locatifs les plus élevés possible ;
- la SCPI fiscale : cette fois, le revenu locatif perçu n’est pas la priorité. Vous achetez des parts de SCPI pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Cet investissement peut se faire dans le cadre du dispositif Pinel par exemple ;
- la SCPI de plus-value : cette SCPI ne permet pas nécessairement d’obtenir un revenu locatif. Par exemple, dans le cas de la SCPI en démembrement, vous achetez la part à un prix décoté puis réalisez une belle plus-value à la revente.
Transmettre ses parts de SCPI
La SCPI constitue un élément de votre patrimoine immobilier. À ce titre, il intègre l’actif successoral et sera réparti entre les héritiers au moment du décès du souscripteur. Toutefois, il est également possible de transmettre des parts de SCPI de son vivant.
Que se passe-t-il en cas de décès ?
Lorsque le souscripteur décède, son patrimoine est transmis dans le cadre de l’héritage, y compris les parts de SCPI. Sans testament, ces parts sont réparties équitablement entre les différents héritiers… avec un avantage majeur !
Si vous transmettez un bien immobilier classique (une maison ou un appartement, par exemple) à plusieurs personnes, elles devront se mettre d’accord sur ce qu’il adviendra du bien : occupation par l’un d’entre eux, mise en location, revente, etc.
Avec les parts de SCPI, chacun devient propriétaire des parts qui lui reviennent. L’héritier reste donc très autonome et peut décider de continuer à percevoir des revenus locatifs au prorata ou de rendre ses parts. Il n’a pas besoin de l’accord de ses cohéritiers. En clair, il est plus simple de transmettre des parts de SCPI à ses enfants que des biens matériels (sauf quand il n’y a qu’un seul héritier).
Donation en pleine propriété
Vous avez aussi la possibilité, de votre vivant, de faire une donation en pleine propriété. Vous transmettez vos parts de SCPI à vos enfants qui en font un usage libre. Ces parts étant cédées en pleine propriété, chacun peut conserver ses parts de SCPI ou les revendre.
Atout majeur de la SCPI : vous pouvez très facilement transmettre seulement une partie de vos parts, ce qui est impossible avec un bien immobilier.
Donation démembrée de parts de SCPI
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit : cela reprend le principe du viager. Pour mémoire, l’usufruitier peut jouir d’un bien, ce qui n’est pas le cas du nu-propriétaire : il ne peut cependant profiter du bien qu’au terme de la période de démembrement.
Il est possible de faire une donation de ses parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit.
- La donation en nue-propriété permet d’anticiper la transmission de son patrimoine. Le donateur conserve l’usufruit des parts de SCPI, qui ne rentrent alors pas dans la succession. Il continue à percevoir les revenus locatifs. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur. Un calcul s’impose pour respecter la limite de 100 000 € de donation par enfant.
- La donation en usufruit accorde aux enfants le droit de profiter du bien, et donc dans le cas de la SCPI de percevoir les revenus locatifs. Vous pouvez aussi mettre en place un démembrement temporaire afin d’offrir l’usufruit à vos enfants s’ils ont besoin d’argent pendant quelque temps.
Cette solution s’applique pour la détention de parts de SCPI en direct, mais aussi lorsque vous les achetez via un contrat d’assurance vie. En effet, avec cette solution, en faisant le choix des unités de compte et non du fonds en euros, vous pouvez placer votre argent dans des SCPI.
Fiscalité de la transmission des parts SCPI
Comme toute transmission, la SCPI n’échappe pas à la fiscalité. Toutefois, dans certaines conditions, il est possible d’envisager la transmission de votre patrimoine tout en minimisant les frais de succession.
La fiscalité successorale
Si vous choisissez la donation, l’administration fiscale en France prévoit un abattement de 100 000 € pour toute donation entre un parent et un enfant, par période de 15 ans. Le plafond de cette exonération de fiscalité dépend du lien de parenté. Un grand-parent qui fait une donation à ses petits-enfants bénéficie d’un abattement de 31 865 € par exemple.
Au-delà, le montant des droits de succession évolue selon la part taxable, avec un taux entre 5 à 45 %.
Voici les abattements qui s’appliquent lorsque l’investisseur décède :
- 100 000 euros pour un enfant, un père ou une mère ;
- 15 932 euros pour un frère ou une sœur ;
- 7 967 euros pour un neveu ou une nièce ;
- 1 594 euros en l’absence d’un autre abattement applicable.
Au-delà, un barème est aussi établi selon la part taxable et le lien de parenté, avec un taux également compris entre 5 et 45 %.
Sachez que l’époux survivant est exonéré de droits de succession. Cela s’applique aussi dans le cas de la transmission de parts de SCPI.
Enfin, le notaire procède au partage des lots. Les frais de notaire sont facturés à hauteur de 2,5 % de l’actif transmis.
Les frais de changement de propriété
Dans le cadre d’une donation ou d’une transmission de parts de SCPI lorsque le souscripteur décède, des frais de changement de propriété peuvent s’appliquer. Ces frais de dossier sont définis librement par les sociétés de gestion. Le montant est forfaitaire : consultez bien les conditions de votre contrat pour en savoir plus.
Dans le cadre d’une assurance vie, vous ne payez pas de frais. En effet, l'héritier ne bénéficie pas des parts de SCPI, mais d’une somme d’argent correspondant à leur valeur. Lorsque le souscripteur décède, cela provoque la fin du contrat d’assurance vie : le capital est alors versé au bénéficiaire.
Partage des biens de la succession
Dans le cadre de la succession, si aucun testament n’a été rédigé, les biens sont équitablement partagés. Comme évoqué précédemment, les parts de SCPI sont divisées, en fonction de leur valeur, entre les enfants (et le conjoint survivant le cas échéant) ou les héritiers d’un même degré.
Toutefois, l’investisseur peut rédiger un testament en favorisant un héritier et en lui attribuant un capital supérieur.
- La SCPI est un investissement immobilier qui consiste à acheter des parts de biens immobiliers entièrement administrés par une société de gestion.
- Il est possible de faire une donation de ses parts de SCPI en pleine propriété ou en démembrement (avec un usufruitier et un nu-propriétaire).
- Lorsque l’investisseur décède, les parts de SCPI sont partagées : chaque héritier est libre de les conserver ou de les revendre.
- En dessous de 100 000 €, il n’y a pas de droits de succession pour un descendant direct.
