SCPI à capital fixe : tout savoir sur cet investissement
Sommaire
Avant d’investir en SCPI de rendement, il est nécessaire de bien anticiper la manière dont vous pourrez revendre vos parts. En effet, contrairement à la SCPI à capital variable, la SCPI à capital fixe impose de passer par un marché secondaire pour la revente de vos parts. Ooinvestir vous guide pour mieux comprendre cet investissement et découvrir s’il correspond à vos objectifs.
Définition de la SCPI de rendement ?
Il s’agit de la société civile de placement immobilier la plus classique. Comme son nom l’indique, l’objectif principal d’un investissement en pierre papier de ce type est d’obtenir un rendement attractif pour valoriser votre épargne et préparer l’avenir.
Comment fonctionne la SCPI de rendement ?
Concrètement, vous n’investissez pas directement dans la pierre. Vous achetez des parts de SCPI qui seront pilotées par des sociétés de gestion. C’est l’un des grands avantages de cette solution : vous n’avez pas besoin d’être un expert des placements pour investir. L’acquisition de parts de SCPI peut se faire en direct ou via l’assurance vie, le PER, etc.
Vous investissez à hauteur de vos économies ou faites appel au crédit, comme vous le feriez pour un investissement en direct. Mais vous n’avez rien à gérer, la société de gestion s’occupe de tout !
L’argent est investi dans l’immobilier, avec des biens qui peuvent être :
- des immeubles de bureaux ;
- des entrepôts ;
- des locaux commerciaux ;
- des établissements de santé ;
- des immeubles d’habitation.
La société de gestion prend en charge l'intégralité de vos actifs. Elle va à la fois acheter des biens immobiliers, mais aussi assurer la gestion des travaux, la mise en location, la perception des loyers et le versement de vos revenus locatifs.
Les biens peuvent se situer à Paris, partout en France et même à l’étranger. Dans la mesure où vous déléguez vos placements, la localisation n’a pas d’importance tant que la rentabilité est au rendez-vous et que les risques sont limités par les sociétés de gestion.
Les 2 types de SCPI de rendement
Cette forme de SCPI permet aux investisseurs de choisir entre :
- la SCPI à capital fixe ;
- la SCPI à capital variable.
Il existe 2 différences fondamentales entre la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable :
- la manière de vendre actifs ;
- le prix à la revente.
En dehors de ces points, ces deux types d'investissements présentent d'autres différences moins significatives.
Il existe également des SCPI de plus-value et des SCPI fiscales. Cette fois, l’objectif n’est pas d’obtenir une rentabilité à court terme. Dans le 1er cas, la priorité est de réaliser une plus-value à la revente. Dans le 2nd, l’investisseur cherche à réduire son impôt en investissant dans l’immobilier.
SCPI à capital fixe : critères et caractéristiques
La SCPI à capital fixe prévoit des périodes spécifiques pour acheter des parts.
Le plafond de capital est fixé dans les statuts de la SCPI. Si la société de gestion n’a pas décidé d’émettre d’autres parts, le capital reste fixe.
La collecte de nouveaux capitaux n’est possible que lorsqu’une augmentation de capital est prévue. Et pour que cette augmentation de capital soit autorisée, il faut que 2 conditions soient réunies :
- la précédente augmentation de capital doit avoir été investie à hauteur de 50 % dans de l’immobilier ;
- les anciennes parts ne peuvent être revendues à un prix inférieur à celui des parts proposées au moment de la souscription.
SCPI à capital fixe : fonctionnement
Vous l’aurez compris, tant que le capital n’augmente pas, vous ne pouvez pas acheter de nouvelles parts. Vous avez déjà acheté quelques parts et avez un revenu exceptionnel (une prime ou un héritage par exemple) qui vous permet d’en racheter de nouvelles ? Il existe alors une solution : acquérir des parts sur le marché secondaire.
Le marché secondaire de la SCPI
Ce marché donne la possibilité aux vendeurs de céder leurs parts et ainsi de répondre à une demande de nouveaux investisseurs, ou d’épargnants déjà présents dans la SCPI et qui souhaitent augmenter leur portefeuille. Ce marché est nommé « marché de gré à gré ». C’est ce qui différencie cette SCPI de la SCPI à capital variable, pour laquelle il n’existe pas de marchés secondaires. Avec une SCPI à capital variable, le vente des parts se fait via la société de gestion.
Sur ce marché, l’offre et la demande se confrontent chaque semaine ou chaque mois en fonction de la société de gestion. Vous devez enregistrer des ordres d’achat et de vente. Ceux qui ne sont pas satisfaits sont reportés à la prochaine période d’enregistrement.
Vendre des SCPI à capital fixe : à quel prix ?
Ici, le prix de la part de société civile de placement immobilier dépend de l’offre et la demande. Cette confrontation permet de fixer un prix d’équilibre (ou prix d’exécution) qui ne sera toutefois pas en corrélation avec la valeur du patrimoine de la SCPI. Plus la demande est forte, plus le prix de cession pourra être élevé… et inversement. Il n’y a pas de tarif plafond, il peut varier à la hausse ou à la baisse, comme c’est le cas en bourse.
SCPI à capital fixe : avantages et inconvénients
La SCPI à capital fixe propose essentiellement un avantage à la société de gestion : elle maîtrise parfaitement :
- sa collecte maximum,
- l’émission de nouvelles parts,
- et ses investissements selon ses objectifs.
Pour un nouvel investisseur, le grand avantage réside dans la possibilité d’acheter des parts de SCPI moins chères sur le marché secondaire, si la demande n’est pas au rendez-vous et que les offres sont nombreuses. Si un épargnant a besoin de liquidité, il sera susceptible de vendre à un prix en-dessous de la valeur réelle de son portefeuille.
Mais cette solution présente également des inconvénients :
- vendre ses parts peut s’avérer plus complexe qu’avec la SCPI à capital variable, cela peut être un frein si la liquidité est un critère de choix. En effet, cette opération est soumise à la présence de candidats à la souscription. Et quand bien même ces candidats seraient présents, il faut qu’ils soient assez nombreux pour valoriser votre investissement ;
- les tarifs ne sont pas en corrélation avec la valeur du patrimoine de la SCPI, vous pourriez perdre de l’argent en ne revendant pas au bon moment ;
- une SCPI peut fermer son capital durant plusieurs années. Si tel est le cas, elle perd en visibilité, ce qui pourrait remettre en cause votre projet de vendre de vos parts ;
- les SCPI à capital fixe sont généralement plus petites que les SCPI à capital variable, ce qui engendre une mutualisation plus faible, et donc un risque plus élevé.
Rappel de la fiscalité avec la SCPI de rendement
Lorsque vous investissez dans une SCPI de rendement, vous percevez des loyers. C’est le cas également pour l’acquisition, seul, de biens immobiliers que vous mettez en location.
L’imposition des loyers
Les revenus perçus sont imposés. Deux solutions sont alors envisagées :
- pour des loyers supérieurs à 15 000 € par an, vous bénéficiez du régime réel. Les loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous pouvez déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) ;
- pour des loyers inférieurs, vous êtes soumis au régime microfoncier. Cette fois, pas de charges déductibles mais un abattement de 30 % sur vos loyers.
Vous devez déclarer les loyers perçus à l’administration fiscale, la société de gestion vous envoie chaque année un récapitulatif du montant des loyers. Ils sont à déclarer sur le formulaire n°2044 ou 2042 selon le régime fiscal choisi.
L’imposition lorsque vous cédez vos parts
Une imposition est également prévue lorsque vous décidez de vendre vos parts si vous réalisez une plus-value. Celle-ci est imposée de la manière suivante :
- 19 % d’impôts ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
La durée de détention impacte le montant de l’imposition : un abattement est appliqué selon cette durée pour les ventes inférieures à 15 000 €. Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive est appliquée.
- La souscription d’une SCPI à capital fixe ne peut s’effectuer que dans le cadre des augmentations de capital.
- Une souscription reste possible sur les marchés secondaires où se confrontent les offres et les demandes des épargnants.
- Le prix d’achat sur les marchés secondaires peut augmenter ou baisser selon le volume d’offres et de demandes.
- Les conseils d’un expert de la SCPI permettent de faire le bon choix entre taux de distribution, liquidité et risque.
