Rendements des SCPI en période d'inflation : quelles stratégies adopter ?
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L’inflation galopante de ces 2 dernières années en France n’est pas sans conséquences sur les investissements. Toutefois, les SCPI s’adaptent et proposent des solutions aux investisseurs. Vous souhaitez investir en 2024 ? Découvrez les meilleures stratégies pour constituer votre patrimoine et valoriser votre épargne.
Inflation et impacts sur les placements immobiliers
Hormis pour la SCPI fiscale et la SCPI de plus-value, le rendement reste l’objectif numéro 1 d’un placement en SCPI. Si l’inflation impacte négativement les ménages français, la société civile de placement reste un moteur d’investissement capable de résister. Il peut même augmenter la rentabilité de votre placement.
Inflation : conséquences pour les SCPI
Face à l’inflation, les SCPI démontrent leur capacité de résilience. Elles adaptent leur stratégie et peuvent laisser espérer des rendements plus élevés.
Rendements plus élevés que l'inflation
Investir dans l’immobilier contribue à se prémunir contre l’inflation. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse. Ainsi, elles ne subissent pas les mêmes variations spéculatives que d’autres solutions de placement. En 2022, le taux d’inflation s’élevait à 5,2 % selon le gouvernement, puis à 4,9 % en 2023. Or, selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen d’une SCPI atteignait 4,53 % en 2022 et de 4,52 % en 2023. En clair, malgré un contexte inflationniste, leur rendement se maintient et protège votre épargne.
Les chiffres évoqués ici ne sont qu’une moyenne. Certaines SCPI ont affiché un taux de distribution dépassant les 8 %, bien au-dessus de l’inflation. La SCPI constitue donc une solution d’investissement immobilier capable de préserver le pouvoir d’achat de l’investisseur… À condition de choisir les meilleurs placements.
Augmentation des loyers
Le montant des loyers est indexé sur l’indice des prix à la consommation. Aussi, grâce à l’inflation, les SCPI peuvent jouer sur ce levier majeur qu’est le loyer.
En effet, l’inflation impacte les SCPI. Elle augmente les dépenses liées à la gestion, aux travaux, etc. Toutefois, ces structures ont la possibilité de mettre en place une stratégie d’optimisation des coûts en renégociant les contrats de service. Autrement dit, en contrôlant mieux les dépenses opérationnelles, elles réalisent des économies.
En parallèle, elles augmentent les loyers. Une société de gestion pertinente réalise une sélection drastique de ses locataires pour s’assurer de leur capacité à assumer une augmentation des loyers. De cette manière, l’inflation est contrée par une hausse des revenus locatifs.
Baisse des prix des parts
L’inflation peut pénaliser le marché immobilier et entraîner une baisse du prix des parts de SCPI, un choix assumé par certaines structures en 2023, à l’image d’Accimmo Pierre ou de PF Grand Paris.
De prime abord, la baisse du prix d’achat des parts de SCPI peut sembler une bonne nouvelle. Vous réalisez un investissement plus attractif et achetez plus de parts. Toutefois, ces SCPI n’ont pas affiché les meilleurs rendements. Par exemple, Accimmo Pierre affichait un taux de distribution de 3,80 %, soit environ 15 % de moins que le TD moyen. Naturellement, le TD varie d’année en année, et les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.
Par ailleurs, les SCPI ayant revu le prix de leurs parts à la baisse investissent parfois uniquement en France, se privant ainsi d’une fiscalité attractive avec les SCPI étrangères.
Un effet de levier moins attractif
Acheter des parts de SCPI à crédit vous fait bénéficier de l’effet de levier. Or, en période d’inflation, les taux d’intérêt du crédit immobilier sont en hausse. Aussi, le recours au crédit n’est pas nécessairement la solution la plus pertinente si l’inflation est trop importante. Il peut être plus judicieux d’avoir recours à son épargne pour investir.
Analyse des rendements SCPI en période d'inflation
Pour déterminer la qualité d’une SCPI, sa résilience face à l’inflation constitue un précieux indice. Les sociétés de gestion doivent maîtriser les risques pour protéger l’investisseur, et donc les facteurs influençant le rendement.
Facteurs influant sur les rendements
Trois facteurs ont un impact sur le rendement des SCPI :
- le taux d’occupation financier ;
- la qualité des actifs ;
- les frais de gestion.
Le taux d'occupation financier (TOF)
En matière de SCPI, il existe différents indices. Le taux d’occupation physique (TOP) est l’un d’entre eux. Toutefois, il reste moins pertinent que le taux d’occupation financier. Voici pourquoi. Le TOF correspond au total des loyers perçus divisé par le total des loyers qui seraient perçus avec un taux d’occupation physique de 100 % et multiplié par 100.
Plus le taux d’occupation financier est élevé, plus la SCPI est rentable. Idéalement, il devra dépasser 90 %. Avec un TOF élevé, le rendement de votre investissement immobilier est mathématiquement plus important.
Pour mieux comprendre cette mécanique, voici un exemple simplifié avec 2 biens immobiliers, et non un vaste ensemble comme une SCPI. Vous possédez un appartement à Paris avec un loyer de 8 000 euros par mois et un appartement à Strasbourg avec un loyer de 1 000 € par mois. Le logement de Strasbourg est vacant. Le TOP mensuel est de 50 % (1 bien sur 2 loué). En revanche, le TOF atteint quant à lui 8 000 / 9 000 x 100 = 88,88 %.
La qualité des actifs
Le TD de votre placement dépend de la qualité des biens immobiliers, encore plus lors d’une crise. Limiter les risques, notamment de vacance locative, fait partie des stratégies essentielles pour maintenir un niveau de loyers à la hauteur des attentes des investisseurs. La qualité des actifs se mesure de différentes manières :
- l’attractivité des biens en termes de prestations et de travaux de rénovation ;
- l’emplacement, un élément majeur, qu’il s’agisse de biens immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, etc.) ou d’immeubles d’habitation ;
- la nature des biens : certains biens immobiliers résistent mieux aux crises. Si les bureaux peuvent se trouver délaissés au profit du télétravail pour optimiser les coûts, les établissements de santé, les entrepôts et les immeubles d’habitation restent très demandés, ce qui va mécaniquement maintenir un taux d’occupation correct.
Choisir une SCPI avec des biens parfaitement entretenus, dans le bon secteur d’activité et stratégiquement situés augmente le potentiel locatif, et donc la rentabilité de votre investissement immobilier.
Les frais de gestion de la SCPI
Le rendement net des épargnants est fortement impacté par les frais de la SCPI. Les sociétés de gestion facturent leur prestation pour gérer intégralement vos actifs, de l’achat d’un bien immobilier au versement des revenus locatifs en passant par les travaux. Corum AM, BNP Paribas REIM, AEW Patrimoine, Primonial Reim… Une offre vaste ! Et chaque gestionnaire détermine librement ses frais.
Aussi, pour faire le choix de la meilleure SCPI, il est nécessaire de comparer les performances, mais aussi les frais qui vont amputer vos revenus locatifs.
En période d’inflation, ces frais sont susceptibles d’augmenter. Veillez à trouver une société capable de les optimiser et de mettre en place une stratégie gagnant-gagnant avec les épargnants.
Stratégies d'investissement
Déployer les meilleures stratégies d’investissement en SCPI : un incontournable en période de crise ou d’inflation.
Diversification du portefeuille
Diversifier le portefeuille d’actifs contribue à préserver le capital investi. La diversification peut s’envisager en investissant dans plusieurs SCPI différentes et dans des biens variés (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, etc.).
Autre option : diversifier avec d’autres investissements et placer une partie de votre argent en bourse, par exemple.
Toutefois, la diversification présente des limites. Premier risque : accumuler des frais de gestion qui vont réduire le rendement final. D’autre part, diversifier en période d’inflation comporte aussi des risques, diversifier à tout prix n’est pas toujours la meilleure stratégie. La solution préconisée est avant tout de placer votre argent sur des supports résilients pour préserver votre capital et le faire fructifier.
Gestion active des SCPI
Cette stratégie consiste à piloter de manière active vos investissements pour saisir en permanence les meilleures opportunités. Gérer de manière active les biens signifie mieux analyser la situation économique et le marché immobilier et mieux s’y adapter pour contrer la hausse des prix. Des arbitrages peuvent alors être rendus pour se séparer de biens peu rentables et acquérir de nouveaux biens immobiliers avec un plus fort potentiel par exemple.
Choisir une SCPI gérée activement, c’est aussi optimiser les coûts et limiter les frais afin d’augmenter le rendement final. En contrepartie de cette prestation, faire gérer ainsi vos parts de SCPI entraîne un coût plus élevé. Il faut donc comparer les offres pour trouver le meilleur compromis entre niveau des frais et capacité d’adaptation au contexte économique et géopolitique.
- La pierre papier a une capacité de résilience. Elle résiste à l’inflation que la France connaît depuis ces 2 dernières années.
- La hausse des prix a peu impacté la rentabilité des SCPI, notamment grâce à la possibilité d’augmenter les loyers.
- En choisissant les meilleures SCPI avec des biens de qualité, le taux d’occupation financière est maintenu pour préserver le patrimoine des Français qui investissent.
