Report à nouveau d'une SCPI, un indicateur incontournable
Sommaire
Vous aimeriez investir en SCPI pour préparer votre avenir et faire fructifier votre épargne ? Pour vous prémunir d’une perte de capital, le report à nouveau (RAN) des SCPI fait partie des indicateurs à considérer. Ce montant constitue une réserve pour faire face aux aléas. Zoom sur le report à nouveau et sa capacité à limiter le risque lié à un investissement en SCPI française ou étrangère.
Définition du report à nouveau en SCPI
Le report à nouveau (RAN) constitue une réserve d’argent. Son montant correspond aux bénéfices de la SCPI qui n’ont pas été reversés aux associés.
Explication du concept du report à nouveau
Pour bien comprendre le concept de report à nouveau, il faut d’abord revenir sur le fonctionnement de la SCPI.
La SCPI est une solution d’investissement pour préparer son avenir. Vous achetez des parts d’un vaste ensemble de biens immobiliers en France (à Paris ou en région) ou en Europe. Ces biens sont mis en location et vous percevez, selon le nombre de parts achetées, un dividende. C’est une alternative à l’investissement immobilier classique.
Les sociétés de gestion peuvent faire le choix de ne pas reverser l’intégralité des dividendes aux associés et d’en mettre une partie de côté. Elles constituent alors un « report à nouveau positif ».
Le report à nouveau d’une SCPI s’exprime en jours.
Votre société de gestion immobilière vous propose une SCPI disposant d’un RAN de 90 jours. Cela signifie qu’elle pourra assurer un rendement normal durant 90 jours, même en cas de défaillance des locataires ou de vacance locative.
Fin 2022, certaines SCPI ont présenté des RAN très élevés, jusqu’à 688 jours pour Sorrente de BNP Paribas Reim.
Utilité du report à nouveau en SCPI
Le report à nouveau n’est pas obligatoire. Le gestionnaire peut choisir d’utiliser librement les bénéfices et de tout verser aux associés ou de réinvestir l’ensemble. Toutefois, le RAN reste un critère de choix pour un investisseur. En effet, la SCPI présente un risque de perte en capital lié à :
- la vacance locative, qui entraîne une baisse des loyers collectés ;
- l’incapacité de certains locataires de payer leur loyer ;
- la renégociation des loyers à la baisse ;
- la réalisation de travaux.
Le report à nouveau permet de se prémunir contre ces différents risques. En effet, il pallie une perte de revenus durant une certaine période, variable selon les SCPI. En clair, le RAN constitue un facteur de réassurance pour un investisseur. Un élément d’autant plus important si vous souhaitez investir en pierre papier à crédit. Une baisse de dividende peut engendrer des difficultés à rembourser le crédit.
Les sociétés de gestion doivent indiquer leur RAN dans leur rapport annuel. Le report à nouveau de la SCPI s’impose ainsi comme un critère de sélection au même titre que :
- le rendement ou taux de distribution ;
- le taux d’occupation financière (TOF) ;
- le taux d’occupation physique (TOP) ;
- la capitalisation ;
- la variété des SCPI ;
- le prix acquéreur (le prix de la part est variable selon la SCPI).
Tous ces éléments informent sur la santé du gestionnaire. À vous de les comparer pour choisir la meilleure SCPI (Aestiam Placement Pierre, Corum Origin, AEW Ciloger, Iroko Zen, Novapierre Allemagne de Paref Gestion, etc.).
La crise du Covid 19 n’a fait que rappeler l’importance du report à nouveau. En effet, les sociétés de gestion avec une réserve plus élevée ont pu faire face plus facilement à la situation et ainsi continuer à proposer une rémunération attractive à leurs associés.
Les revenus de la SCPI sont fiscalisés. Les dividendes mis de côté pour créer un RAN sont fiscalisés au même titre, même s’ils ne sont pas encore redistribués.
La gestion du report à nouveau
La gestion du report à nouveau est fixée librement par les sociétés de gestion. Les institutions telles que l’AMF (Autorité des marchés financiers) ou l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) n’imposent pas de minimum de réserve.
Le rôle des sociétés de gestion
AEW Patrimoine, Advenis Reim, Amundi Immobilier, Corum AM, etc. : toutes ces sociétés de gestion déterminent la manière dont le résultat est géré. Elles doivent bien sûr verser un revenu à leurs associés, car le taux de distribution constitue un élément clé pour valoriser leurs SCPI. Elles ont la liberté de choisir :
- de créer une réserve avec un report à nouveau positif, pour pallier une baisse des revenus et rassurer les associés ;
- de distribuer la totalité des dividendes aux associés ;
- d’investir dans de nouveaux biens immobiliers pour développer leur patrimoine et offrir la possibilité de diversifier ses placements. De quoi espérer un rendement plus élevé et réduire le risque de perte en capital.
En clair, les sociétés de gestion jouent rôle essentiel. Elles sont les garantes des performances des SCPI dans lesquelles vous investissez. Sans une gestion rigoureuse et avisée, les risques se multiplient. Leur objectif est donc de trouver le juste équilibre entre maîtrise des risques en cas de crise et rémunération à la hauteur des attentes d’un investisseur.
La communication aux associés
Les gestionnaires de SCPI doivent communiquer chaque année des informations aux associés. Ces données sont publiées en toute transparence et accessibles aux associés, mais aussi aux futurs investisseurs.
L’autorité des marchés financiers (AMF) rend obligatoire le document d’informations clés. Il doit indiquer un certain nombre de données :
- les statuts de la société ;
- le dernier rapport annuel ;
- les bulletins d’informations trimestriels.
Le rapport annuel et les bulletins trimestriels présentent les éléments suivants :
- la politique d’investissement. Elle décrit la nature des biens immobiliers, leur emplacement géographique (en France ou en Europe), les travaux réalisés, etc. ;
- la valeur du patrimoine comparée au prix de souscription ou à la valeur de retrait des fonds. En SCPI à capital fixe, les prix varient selon l’offre et la demande ;
- la structure financière de la société et le montant de trésorerie disponible (et notamment le report à nouveau), ainsi que les dettes éventuelles ;
- le taux de rendement interne (TRI) ;
- le taux de distribution.
Les différents types de report à nouveau
En pierre papier, le report à nouveau peut être positif ou négatif. Et cela change tout pour votre investissement immobilier !
Le report à nouveau positif
Au terme de l’exercice comptable annuel, le bénéfice non réparti est enregistré dans un compte dédié. Le report à nouveau figure au bilan, dans les fonds propres de l’entreprise, dans un compte de classe 1 qui met en avant la situation du patrimoine de l’entreprise.
En cas de bénéfice, le report à nouveau est positif. Pour calculer le montant du report à nouveau, l’entreprise prend en compte les recettes réalisées :
- le bénéfice disponible ;
- les reports des exercices précédents.
Le bénéfice disponible indique le gain financier après déduction :
- du revenu versé aux associés ;
- de la partie dédiée à l’autofinancement ;
- des dotations aux réserves.
Le calcul prend également en compte les dépenses telles que les prélèvements sur les réserves ou leur consolidation si des pertes sont constatées lors des exercices précédents.
Le report à nouveau négatif
Si la structure est déficitaire, le report à nouveau sera négatif. Dans ce cas, le montant du déficit est déduit des fonds propres. Un report à nouveau négatif est une mauvaise nouvelle pour les sociétés de gestion de SCPI.
Cela va directement impacter les associés puisque les risques seront moins maîtrisés. De plus, comme ces informations sont communiquées aux associés actuels ainsi qu’aux futurs associés, cette situation peut impacter le choix de la SCPI et orienter l’investisseur vers l’achat de parts de SCPI concurrentes. Le risque ? Créer une spirale négative.
En cas de report à nouveau négatif, la société de gestion sera tenue de comprendre les causes de ce résultat négatif et d’envisager de nouvelles stratégies pour générer un bénéfice plus élevé, et ainsi valoriser la SCPI.
- Le report à nouveau (RAN) positif est une réserve d’argent disponible pour maintenir le rendement et maîtriser le risque en cas de loyers perçus en baisse.
- Avec un RAN positif en pierre papier, les associés sont assurés, durant une certaine période, de conserver un rendement attractif malgré une situation défavorable.
- Le report à nouveau devient négatif si la structure est déficitaire. Le risque est alors plus élevé pour les associés en cas de défaillance des locataires ou de vacances.
- Le RAN est publié chaque année : c’est un indicateur clé pour se faire un avis sur la santé de la SCPI et les qualités du gestionnaire.
