Petit glossaire financier de l'investissement en SCPI

Avec un ticket d’entrée modéré, investir en SCPI est à la portée de la plupart des particuliers. Toutefois, pour se sentir plus à l’aise dans ses placements et parfaitement en comprendre les enjeux, il est préférable de se pencher sur les différents termes techniques qui régissent cet environnement ! Ooinvestir vous donne toutes les clefs pour comprendre les avantages d’un effet levier en SCPI de rendement, choisir le dispositif de défiscalisation immobilière le plus adapté en SCPI fiscale ou comprendre les rouages du marché secondaire.

Qu'est-ce que l'investissement en SCPI ?

Avant de se plonger dans le vocabulaire propre à chaque SCPI, il convient de rappeler le mécanisme de ce placement et ses différents avantages.

Définition de la SCPI

La société civile de placement immobilier désigne un fonds d’investissement en pierre papier. Plusieurs investisseurs réalisent des placements financiers sous une seule et même structure qui détient un vaste ensemble de biens immobiliers (immeubles neufs ou réhabilitation, logements, commerces ou bureaux, etc.). Chaque particulier en devient alors actionnaire et détient des parts à hauteur de son investissement de départ.

Les capitaux sont donc mutualisés entre de très nombreux investisseurs et la gestion est confiée à une société spécialisée. Son but ? Tout dépend de sa structure et de son fonctionnement !

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Pour réaliser un placement immobilier en toute confiance, rapprochez-vous uniquement vers les SCPI qui disposent d’un agrément de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI est relativement simple.

1. Un investisseur achète des parts dans une SCPI (sur les marchés, via un contrat d’assurance vie ou un PER). Après la souscription, il devient propriétaire de parts, avec d’autres investisseurs.
2. Grâce au capital fourni par tous les particuliers, la société achète des biens locatifs et en assure la gestion courante (entretien, locataires, loyers, etc.).
3. En fonction du type de SCPI, la société allège la fiscalité de ses investisseurs, leur reverse des revenus avec d’importants rendements ou génère à terme des plus-values grâce à la revente du bien.

Faites bien la distinction en SCPI à capital variable (montant maximum du capital non plafonné) et SCPI à capital fixe (montant plafonné). La SCPI à capital variable se calque sur les tendances du marché immobilier : vous pouvez vendre vos parts à tout moment de l’année mais le risque de dévaluation est plus important en cas de retournement de marché. A contrario, le modèle fixe présente moins de risques car la valeur des parts se calcule selon le marché secondaire et les augmentations de capital se votent en assemblée.

Les 3 grandes familles de SCPI

Il existe 3 types de SCPI, qui correspondent chacune à des profils et des avantages différents :

• la SCPI de rendement ;
• la SCPI fiscale ;
• la SCPI de plus-value.

La SCPI de rendement

Avec plus de 130 sociétés existantes sur le marché en France, c’est aujourd’hui le modèle le plus répandu.

Les investissements sont principalement réalisés sur le marché locatif professionnel (bureaux, commerces). Comme son nom l’indique, cette SCPI offre un rendement rapide et élevé, avec des revenus réguliers qui seront imposés en tant que revenus fonciers.

La SCPI fiscale

Les investissements s’opèrent sur le marché locatif d’habitations neuves ou réhabilitées, majoritairement dans le secteur résidentiel.

L’objectif n’est pas de faire le meilleur rendement mais d’obtenir une réduction fiscale sur le long terme grâce aux dispositifs de défiscalisation Pinel, Malraux ou du déficit foncier dont relèvent les logements acquis.

La SCPI de plus-value

Aussi appelée SCPI de capitalisation, elle se concentre sur les plus-values immobilières lors de la revente des biens. C’est donc un investissement sur le long terme : il s’adresse aux investisseurs qui n’attendent pas de retour immédiat sur leur placement.

Les termes relatifs à la SCPI de rendement  

Arbitrage, délai de jouissance et effet de levier : découvrez certains termes que vous retrouverez dans une SCPI de rendement.

Arbitrage

Aussi appelée cession d’actif, cette stratégie complémentaire s’opère souvent dans une SCPI de rendement. L’arbitrage consiste à céder un actif (ou plusieurs actifs immobiliers) dans l’objectif d’en racheter un ou plusieurs pour obtenir de meilleurs rendements. Tout est piloté par la société de gestion : aucune intervention de l’investisseur n’est nécessaire.

Délai de jouissance

Le délai de jouissance correspond à la période entre la date de l'achat des parts dans la SCPI et la date où la société commence à verser des revenus.

D’une durée de 1 à 6 mois, ce délai varie en fonction de la SCPI. Cette information est fondamentale pour l’investisseur qui finance son investissement à crédit : il doit prendre en compte ce délai dans le remboursement de ses mensualités.

Effet de levier

Cette pratique consiste à souscrire un crédit immobilier pour acheter des parts en SCPI. Le remboursement des mensualités s’opère grâce aux revenus générés par la location du bien immobilier. Avec une rentabilité supérieure aux taux d’intérêts d’autres placements (comme un Livret A ou le fonds euros d’un contrat d’assurance vie), vous maximisez cet effet de levier.

Rendement

Il établit le rapport entre le revenu distribué (capital + revenu) et la valeur initiale de la part (capital de départ). En d’autres termes, le rendement indique combien vous rapporte votre investissement !

À l’échelle d’une SCPI, le rendement regroupe le total des revenus distribués auquel il faut soustraire le montant total des parts. Le rendement annuel correspond donc à la distribution des revenus par part sur l’ensemble de l’année en cours, divisée par le prix de la part.

Depuis le 1^er juillet 2012, il ne faut plus parler de « rendement » mais de « taux de distribution sur valeur de marché » (TDVM), qui définit le rapport entre le dividende versé en pleine jouissance et le prix moyen de la part.

Taux de distribution

Le taux de distribution correspond au bénéfice transmis à tous les associés de la SCPI sous forme de dividendes (nets) rapportés au montant total des parts. Ces dividendes peuvent être versés tous les mois ou tous les trimestres selon le mode de fonctionnement de la société de gestion. 

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Les termes relatifs à la SCPI fiscale

De l’acquisition de vos parts aux loyers fixés par la société de gestion en passant par le démembrement de propriété : explorez plus en détail le fonctionnement d’une SCPI fiscale au travers de ces quelques termes importants.

Défiscalisation immobilière

Ce terme désigne une disposition légale permettant d’alléger l’imposition d’un ménage en l’incitant à investir dans l'immobilier. Il existe 3 dispositifs de défiscalisation immobilière en SCPI :

• la loi Pinel ;
• la loi Malraux ;
• le déficit foncier. 

Déficit foncier

Dans cette situation, les dépenses déductibles du revenu foncier sont supérieures au revenu foncier. Le déficit foncier est alors imputable sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) à hauteur de 10 700 €. Ce mécanisme vous permet de vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts mais implique de ne pas percevoir de revenus nets.

Gestion locative

Ensemble des opérations consistant à s’occuper de l’administration d’un ou de plusieurs biens immobiliers (gestion courante des locataires, entretien des immeubles, travaux de rénovation, loyers, etc.). Dans le cadre d’une SCPI, ces opérations sont réalisées par la structure d’investissement.

Provision pour gros travaux (PGT), gros entretiens (PGE) ou grosses réparations (PGR)

Montant provisionné par la société de gestion afin d’anticiper de futurs travaux de rénovation ou de grosses réparations sur son patrimoine immobilier.

Transparence fiscale

Une SCPI est fiscalement transparente, ce qui signifie qu’elle n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). En revanche, les titulaires des parts sont imposés sur la quote-part de bénéfice en fonction de leur régime d’imposition (impôt sur le revenu ou des sociétés)

Démembrement de propriété

Opération consistante à séparer le droit de pleine propriété en 2, entre :

• l’usufruit : droit légal permettant à l’usufruitier d’utiliser un bien sans en être pleinement propriétaire et de percevoir ses revenus pendant la période du démembrement ;
• la nue-propriété : propriétaire des parts d’une SCPI qui ne perçoit pas les revenus locatifs pendant la période du démembrement.

Les termes relatifs à la SCPI de plus-value

Du côté de la SCPI de plus-value, c’est la valorisation du patrimoine qui prédomine. La finalité de l’investisseur est d’en retirer la meilleure plus-value en revendant ses parts sur le marché secondaire.

OPCI

L’organisme de placement collectif immobilier est un moyen d’investir collectivement dans l’immobilier en associant actifs immobiliers et financiers. La souscription se fait sous la forme de parts via un contrat d’assurance vie ou un compte-titres. Un OPCI a une obligation de distribution de :

• 85 % des revenus nets des actifs immobiliers ;
• 50 % des plus-values nettes.

Marché secondaire

Mis en place par l’AMF en 2002, le marché secondaire fixe les règles en matière de vente et d’achat de parts de SCPI à capital fixe. Fixés tous les mois, les prix sont soumis à la loi de l’offre et de la demande.

Patrimoine

Ensemble des biens immobiliers dont la SCPI est propriétaire.

Plus-value

Différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier.

Prix d’exécution

Équivalent au prix de vente hors frais (droits d'enregistrement et commission de souscription) d’une part d’une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. 

Tableau récapitulatif pour chaque type de SCPI

Les 3 termes clés de la SCPI de rendement ? Arbitrage, délai de jouissance et effet de levier

Le succès de la SCPI fiscale repose sur la défiscalisation immobilière ou le démembrement de propriété, puis sur la gestion locative.

Pour la SCPI de plus-value, les 3 termes suivants sont incontournables : marché secondaire, patrimoine et plus-value.

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1. La société civile de placement immobilier est un fonds d’investissement en pierre papier qui existe sous 3 formes : SCPI de rendement, SCPI fiscale et SCPI de plus-value.
2. Arbitrage, délai de jouissance et effet de levier font partie des termes importants à connaître pour investir dans une SCPI de rendement.
3. Gestion locative, démembrement de propriété et défiscalisation immobilière font partie de l’ADN de la SCPI fiscale.
4. Valorisation du patrimoine, plus-value et marché secondaire sont les termes fondamentaux de la SCPI de plus-value.