Qui peut investir en SCPI ?
Sommaire
SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value, la variété des offres fait de la société civile de placement immobilier (SCPI) un investissement adapté à tous les profils. Avec des parts accessibles à des prix attractifs, nul besoin de disposer d’un gros budget pour investir en pierre papier !
Ooinvestir vous guide pour trouver le meilleur investissement en SCPI selon votre profil de risque et vos objectifs de placement (rendement, plus-value ou optimisation de la fiscalité avec une réduction d’impôt sur le revenu).
Les différents modes d'investissement en SCPI
Tout le monde peut envisager l’achat de parts de SCPI en France ou en Europe pour constituer son patrimoine, diversifier son épargne et obtenir un rendement attractif. En effet, le prix des parts de SCPI débute à partir de quelques centaines d’euros : vous pouvez donc investir un faible montant. Et pour l’achat de ces parts de SCPI, différentes solutions existent...
Contrairement à un investissement immobilier en direct (lorsque vous achetez seul un bien immobilier), la SCPI vous propose d’acheter des parts d’un vaste ensemble. Vous ne devenez propriétaire que d’une partie des immeubles dans lesquels les gestionnaires investissent.
Investissement au comptant
Les investisseurs peuvent d’abord faire le choix de l’investissement immobilier avec la SCPI au comptant.
Vous avez de l’épargne et souhaitez la faire fructifier ? Vous espérez varier vos sources de revenus en ne misant pas sur un seul type de placement ? Vous cherchez une solution pour réduire votre impôt sur le revenu ? La SCPI offre tous ces avantages. Autre atout non négligeable : la possibilité de déléguer la gestion de vos placements à une structure de gestion spécialisée.
Vous pouvez investir une somme importante ou vous lancer dans la souscription de parts de SCPI progressivement, au fil des années, en fonction de vos revenus et de votre capacité d’investissement. De quoi constituer votre patrimoine et mieux préparer votre avenir. Ensuite, le gestionnaire vous verse des revenus grâce aux loyers perçus : il s’agit de dividendes.
Investissement en pierre papier à crédit
Cette fois, vous faites le choix de bénéficier de l’effet levier du crédit. C’est l’un des avantages de cet investissement en pierre papier : vous empruntez pour l’achat de parts de SCPI. Les loyers perçus viennent rembourser vos mensualités de crédit, en partie ou totalement. De cette manière, les loyers des locataires contribuent essentiellement à constituer votre patrimoine.
Par ailleurs, le crédit vous donne la possibilité d’investir des sommes plus élevées pour varier les actifs, diversifier sur le plan géographique (en France - à Paris et en région - ou en Europe) ou encore acquérir des parts de SCPI d’immeubles divers : bureaux, commerce, entrepôts, établissements de santé, etc. Avec la SCPI à crédit, vous augmentez votre capital en faisant financer votre investissement par la banque et les locataires.
Enfin, la fiscalité de cet investissement immobilier se révèle intéressante. En effet, les intérêts du crédit immobilier se déduisent des dividendes perçus dans le cadre de votre investissement en société civile de placement immobilier. De plus, l’investissement en pierre papier est accessible à tous !
Souscription via l'assurance vie
Pour acheter vos parts de SCPI, différentes possibilités existent :
- vous adresser à un gestionnaire de patrimoine ;
- vous tourner vers un spécialiste de la gestion ;
- ouvrir un contrat d’assurance vie.
La souscription d’un contrat d’assurance vie contribue là encore à diversifier vos actifs. Avec les supports en unités de compte, il est envisageable d’investir en SCPI et de confier votre épargne à un partenaire expert. Solution particulièrement intéressante, l’assurance vie vous permet de constituer votre patrimoine pour préparer l’avenir et d’envisager une meilleure transmission de ce patrimoine en termes de fiscalité.
Avec Corum Épargne par exemple, vous pouvez investir en assurance vie et réunir SCPI, obligations et actions en un seul et même contrat. Avec cette offre Corum, vous investissez à votre rythme pour constituer votre capital selon vos possibilités.
Souscription en démembrement de propriété
Les SCPI les plus courantes en France et en Europe restent les SCPI de rendement. L’objectif ? Percevoir des revenus plus ou moins importants selon le niveau de risque.
La SCPI fiscale, quant à elle, vise à optimiser votre fiscalité avec une réduction de votre impôt sur le revenu. En contrepartie, les dividendes versés par la société de gestion sont moins élevés.
La SCPI en démembrement propose un autre type d’investissement immobilier. Cette fois, vous achetez des parts à prix décoté. Dans un premier temps, vous ne touchez pas de revenus. Mais cette société civile de placement immobilier vous fait bénéficier de plusieurs avantages. D’abord, vous optimisez votre fiscalité puisque vous ne percevez pas de loyers. Ensuite, lorsque la nue-propriété rejoint l’usufruit, vous bénéficiez de la pleine propriété des parts. Vous pouvez alors percevoir des revenus locatifs ou vendre vos parts en réalisant une plus-value potentiellement importante !
Quel mode d'investissement en SCPI pour quel profil ?
Sur le marché de la SCPI, vous allez découvrir différents niveaux de performances. Ces performances dépendent des risques : il faut donc bien déterminer votre profil de risque et votre capacité à assumer une perte en capital pour faire les meilleurs choix.
Profil sécurisé
Les investisseurs immobiliers qui présentent un profil sécurisé cherchent de la stabilité et des revenus réguliers. Si vous êtes dans ce cas, vous privilégieriez des SCPI bien établies avec un historique solide. Le taux de rendement ne sera pas le plus élevé, mais limitera les risques de perte. Pour les profils sécurisés, vous pouvez réaliser un investissement immobilier au comptant ou à crédit, selon vos possibilités financières.
Profil équilibré
Cette fois, l’investisseur vise la croissance du capital, en conservant une certaine maîtrise du niveau de risque. Dans ce cas de figure, vous optez pour des SCPI en développement ou spécialisées, qui offrent un meilleur rendement. Différentes possibilités existent pour l’achat de vos parts :
- au comptant ou à crédit ;
- via une société de gestion, un expert en gestion de patrimoine ou l’assurance vie.
En revanche, le démembrement n’est pas l’option la plus recommandée pour un profil équilibré.
Profil dynamique
Le profil dynamique s’adresse à un public expert. Parmi les objectifs de cet investissement en pierre papier pour ce profil :
- viser des performances plus élevées ;
- réduire le montant de son impôt sur le revenu ;
- viser une plus-value à la revente. Pour cela, les sociétés de gestion peuvent proposer des SCPI en démembrement de propriété.
Le profil dynamique pourra investir au comptant ou à crédit, en France ou en Europe.
Ce type d’investisseur plus expert est capable d’assumer une perte en capital plus élevée pour espérer un meilleur rendement.
Les critères de choix des SCPI
Quel que soit votre profil d’investisseur, renseignez-vous soigneusement sur la qualité de vos SCPI et des sociétés de gestion. Pour un choix avisé et des investissements immobiliers de qualité, différents indicateurs sont à consulter.
Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion, Iroko Zen… Comparez les performances et la stabilité des acteurs du marché de la SCPI.
L’Autorité des marchés financiers (AMF) impose aux sociétés de gestion de fournir une note d’information aux investisseurs. Cette note doit spécifier les conditions de souscription, les frais, le capital effectif, les modalités de calcul des prix de cession des parts, etc.
Le taux de distribution (TD)
Le taux de distribution est un indicateur de la performance d’une SCPI. Le TD correspond au montant du dividende versé par rapport au prix de la part. Pour un risque modéré, vous pouvez espérer un taux de distribution d’environ 5 %.
En parallèle du taux de distribution, comparez le taux de rendement interne (TRI) qui détermine la rentabilité de la SCPI sur le long terme. Vous pouvez ainsi mesurer la stabilité de ses performances pour faire un choix plus avisé.
Le TOF (taux d’occupation financier)
Le taux d’occupation financier est un autre indicateur très important au moment de faire votre choix pour constituer votre patrimoine. Il va déterminer le niveau de risque de défaillance.
Parfois, vous allez consulter le taux de vacance locative ou le taux d’occupation physique (TOP). Or, le TOP n’est pas assez complet pour bien choisir votre SCPI.
Le TOF va plus loin. Il mesure la performance locative sur le plan financier et les dividendes perçus par rapport aux revenus générés si tous les bureaux (ou autres biens immobiliers) étaient loués intégralement.
Vous investissez dans l’immobilier en direct et achetez 2 appartements pour les louer, 1 000 € pour l’un et 400 € pour l’autre. Avec le TOP, si l’1 des 2 n’est pas occupé, le taux d’occupation physique atteindra 50 %. Mais financièrement, la donne sera différente selon le bien non loué. Si la vacance locative concerne le bien de 1 000 €, le taux d’occupation financier sera plus faible et vos revenus locatifs davantage impactés.
La capitalisation de la SCPI
La capitalisation d’une SCPI renseigne l’investisseur sur sa taille. La capitalisation représente le nombre de parts multiplié par le prix de souscription. C’est un indicateur important pour déterminer si vous faites le choix d’une SCPI d’ampleur capable de mieux faire face en cas de défaillance des locataires. Vous pouvez avoir connaissance de la capitalisation dès la note d’information, bien avant la souscription.
L’historique de la société de gestion
La société de gestion occupe un rôle majeur dans le cadre de votre investissement en SCPI. C’est elle qui gère votre investissement en pierre papier de A à Z. Vous achetez des parts de SCPI, la société de gestion se charge ensuite de piloter tout l’investissement immobilier.
Elle sélectionne les meilleurs immeubles (bureaux, commerces, établissements de santé, voire immeubles d’habitation selon le type de SCPI), effectue les éventuels travaux avant la mise en location, trouve des locataires et perçoit les loyers.
Important : essayez de savoir si des travaux importants sont à prévoir sur les immeubles. Cette situation peut lourdement impacter la rentabilité de votre investissement.
En cas de défaillance du locataire, la société de gestion se charge de relancer pour obtenir le paiement des loyers. Enfin, elle reverse les loyers en fonction du montant de votre placement.
Il est préférable de vous orienter vers des sociétés de gestion expertes, en activité depuis de nombreuses années : la pérennité de leur activité constitue un signe de qualité et montre le sérieux de la gestion.
Le report à nouveau (RAN)
Dans le cadre d’un investissement immobilier en SCPI, le report à nouveau ou RAN désigne une réserve d’argent. Là encore, c’est un indicateur fondamental. Enfin, la SCPI comporte un risque de vacance locative ou de loyers impayés. Face à ces situations, la société de gestion doit faire face pour préserver le taux de distribution de la SCPI et assurer un niveau de revenus réguliers, malgré les défaillances des locataires ou du marché immobilier.
Investir en SCPI pour diversifier son portefeuille
Vous l’aurez compris, tout le monde peut investir en SCPI. Toutefois, les objectifs diffèrent selon les investisseurs. Pour beaucoup, investir en SCPI, c’est faire le choix de la diversification des actifs. Et avec l’achat de parts de SCPI, la diversification s’effectue à plusieurs niveaux !
Dans un 1er temps, vous pouvez miser sur différents types d’investissements (immobiliers ou non) en mixant l’achat de parts de SCPI avec, par exemple, des placements sur le marché boursier et un investissement immobilier locatif en direct. Vous limitez ainsi les risques et obtenez un rendement différent selon le placement.
Dans un 2nd temps, vous avez l’opportunité de varier vos placements en SCPI. Comme évoqué, il existe 3 types de SCPI, chacun avec ses avantages :
- fiscalité optimisée ;
- meilleur rendement ;
- plus-value à la revente.
Mais cet investissement immobilier vous permet aussi de vous lancer dans différents types d’immeubles (bureaux, établissements de santé, etc.) et dans des zones géographiques variées. Investissez en France, à Paris et en région, mais aussi en Europe, notamment en Allemagne (un investissement intéressant sur le plan fiscal).
- La SCPI est un investissement immobilier indirect adapté à tous les investisseurs. Avec des parts à partir de quelques centaines d’euros, tout le monde peut investir.
- Investissement immobilier au comptant ou à crédit, en direct avec une société de gestion ou via l’assurance vie : différentes possibilités existent pour votre placement.
- Le choix de la SCPI dépend de votre profil de risque. Plus les risques de perte en capital sont élevés, plus les performances de la SCPI sont importantes.
- Taux de distribution, capitalisation, report à nouveau, TOF : différents indicateurs sont à étudier pour connaître la santé des SCPI.
