Quel apport pour un investissement locatif ?
Sommaire
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Pour financer un tel projet, il y a de fortes chances que la banque vous demande un apport personnel. Ce montant dépend de la nature de l’investissement locatif envisagé et conditionne en grande partie l’accord de l’établissement bancaire. Ooinvestir vous explique tout ce qu’il faut savoir sur l’apport personnel lors d’un investissement locatif.
Comprendre l’apport personnel en investissement locatif
En matière d’investissement locatif, l’apport personnel n’est pas une étape superflue. Il augmente fortement vos chances de bénéficier d’un prêt à de bonnes conditions, tout en sécurisant votre investissement futur.
À quoi correspond l’apport personnel ?
L’apport personnel désigne la somme d’argent issue de votre propre patrimoine pour financer un ou plusieurs projets. Il ne s’agit pas de couvrir intégralement vos projets sur vos fonds propres, mais d’apporter une partie de vos économies
Il se montre souvent indispensable dans de nombreux types d’investissements, en particulier lors d’un achat immobilier.
Exprimé en pourcentage, il se détermine par rapport au total de l’investissement. Par exemple, pour un appartement de 200 000 euros, un apport personnel de 15 % correspond à 30 000 €. Le reste (170 000 €) sera financé par un prêt bancaire.
En pratique, cette somme peut provenir de différentes sources :
- un héritage ;
- votre épargne personnelle ;
- un bien de votre patrimoine à revendre ;
- etc.
Faciliter l’obtention d’un prêt
Un apport personnel significatif facilite l’obtention d’un prêt immobilier. Les établissements bancaires considèrent que vos projets sont moins risqués si vous investissez une part importante de vos propres fonds.
Ainsi, un apport de 20 % pourra convaincre les banques de la solidité de votre projet.
Réduire le coût du crédit
Un apport personnel significatif réduit la somme à emprunter et donc le risque associé pour les prêteurs (les banques). Il contribue à convaincre l’établissement de crédit de vous accorder des facilités et limite le risque de difficulté de remboursement.
Cela réduit en effet la pression financière mensuelle sur l’emprunteur. De quoi augmenter vos chances d’obtenir un financement à des conditions intéressantes (meilleur taux d’intérêt, flexibilité de la durée de remboursement, etc.).
En bref, la somme que vous apporterez pour votre investissement locatif affectera votre taux d’emprunt : plus il sera avantageux, plus votre investissement sera rentable.
Augmenter la rentabilité de l’investissement
Un apport plus élevé diminue la somme empruntée et réduit le montant à rembourser chaque mois. Cela augmente directement la rentabilité nette de l’investissement locatif, car les revenus locatifs couvriront plus facilement les charges, y compris les remboursements du prêt et les intérêts.
Par exemple, avec un apport de 50 000 € sur un bien de 200 000 €, vos remboursements mensuels seront beaucoup plus faibles, ce qui augmente votre cash-flow.
Pour déterminer le rendement brut de votre investissement locatif, il faut diviser la somme annuelle des revenus locatifs par le coût global et multiplier le résultat par 100.
N’oubliez pas qu’un projet devient plus rentable s’il est situé dans une zone où la demande locative est élevée : les loyers perçus, plus importants, permettront de mieux financer les mensualités de la banque. Les loyers peuvent même s’avérer supérieurs et générer un cash-flow positif.
Sécuriser l’investissement pour mieux faire face aux imprévus
Un apport conséquent vous sert aussi de protection financière pour faire face à des imprévus, tels que :
- des vacances locatives ;
- des réparations imprévues ;
- des fluctuations de marché ;
- etc.
En effet, avec des mensualités d’emprunt bancaire réduite, vous serez mieux armé pour gérer les aléas financiers.
Par ailleurs, avec un apport personnel, certains établissements bancaires donnent plus de latitude pour négocier certaines clauses du contrat de prêt. Par exemple, vous pouvez obtenir de la banque une réduction, voire une suppression de vos pénalités de remboursement anticipé : dans la pratique, ces pénalités peuvent avoisiner les 3 % du capital restant dû, ou représenter près de 6 mois d’intérêts. Une économie significative si vous modifiez votre plan de financement en cours de projet !
En cas de revente du bien immobilier au cours de la durée du crédit immobilier, la banque ne prélève pas d’indemnités de remboursement anticipé. En revanche, cette sanction s’applique si vous changez d’établissement financier pour obtenir par exemple un meilleur taux d’emprunt.
Vous pourriez également négocier la modularité ou le report des échéances de remboursement en fonction de vos revenus. De quoi rembourser plus rapidement votre crédit immobilier en cas d’augmentation de vos revenus. Un imprévu positif donc, mais à anticiper également.
Si l’apport rassure les banques, il ne rime pas systématiquement avec baisse du taux d’intérêts. Dans certains cas, il sera même la condition indispensable à l’obtention d’un crédit.
Déterminer le montant d’apport nécessaire pour votre investissement locatif
Pour vous faire une idée du montant à apporter, plusieurs éléments entrent en ligne de compte :
- le coût de l’éventuelle rénovation ;
- les frais connexes ;
- le type de crédit recherché.
En effet, les établissements bancaires ne financent généralement que l’achat du bien immobilier. Autrement dit, les coûts annexes, les plans d’architecte, la rénovation et les honoraires d’agence par exemple n’entrent pas dans le lot des frais finançables. Or, ces frais représentent jusqu’à 20 % du total de l’opération. C’est pourquoi il faut les intégrer dans le calcul de l’apport.
Prendre en compte les frais d’acquisition
Ces frais comprennent les frais de notaire, les taxes et les éventuels frais d’intermédiation (frais d’agence et de courtage). Il faut les intégrer dans le calcul de l’apport personnel.
Les frais d’étude notariale comportent (entre autres) les honoraires et débours de rédaction d’acte, les frais de mutation perçus au profit des collectivités territoriales, etc. Le total de ces frais varie selon le type de logement à louer :
- entre 2 et 3 % dans le neuf ;
- entre 7 % et 8 % dans l’ancien.
De façon globale, les frais d’achat avoisinent 7 % à 10 % du prix d’achat du bien immobilier. Pour un bien de 200 000 €, les frais s’élève entre 15 000 et 20 000 €.
Évaluer le coût des travaux
Si une rénovation s’impose, vous devez inclure son coût dans le calcul de l’apport personnel. Et éviter de sous-estimer son poids dans l’investissement total !
Il est généralement intéressant d’investir dans un logement immobilier vétuste à rénover. En effet, la plupart des biens dans cette situation, même avec un emplacement idéal, affichent des prix inférieurs au marché. En les rachetant et en les rénovant, vous augmentez leur valeur locative et patrimoniale. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation ou d’aides à la rénovation énergétique qui vont réduire considérablement le coût de votre investissement.
Calculer le montant d’emprunt souhaité
Le total de l’emprunt se détermine à partir de l’apport personnel et du coût total. Vous devez trouver le juste équilibre pour maintenir une mensualité de prêt raisonnable.
Par exemple, pour 250 000 euros (prix du bien + rénovation), avec des frais annexes de 20 000 €, la somme à emprunter serait de 200 000 à 220 000 euros.
En général, un apport personnel supérieur à 20 % permet aux emprunteurs d’accéder à de meilleures conditions bancaires.
Simuler les différents apports
Avant de présenter votre dossier à une banque, n’hésitez pas à réaliser plusieurs simulations avec différents montants d’apport personnel pour identifier le scénario le plus avantageux.
Pour cela, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un courtier immobilier ou d’un conseiller financier afin d’obtenir une idée plus juste du montant de l’apport personnel à fournir. Ce professionnel vous aidera aussi à monter un dossier solide et convaincant.
Il existe aussi des simulateurs en ligne pour visualiser l’impact de chaque scénario sur votre rentabilité globale.
Les différents apports possibles pour un investissement locatif
Pour un investissement locatif, l’apport de l’emprunteur revêt différentes formes.
Apport personnel
L’apport personnel provient de vos économies. C’est l’option la plus courante, souvent privilégiée par la banque pour évaluer la solidité d’un dossier de prêt. Il est souvent perçu comme une preuve de la solidité financière et de la solidité économique de l’investisseur.
Il démontre que vous avez les ressources financières nécessaires pour vous engager dans ces projets sans dépendre entièrement des fonds empruntés.
Apport familial
Il est possible de constituer son apport personnel avec l’aide de plusieurs membres de sa famille, chacun contribuant à hauteur de ses moyens.
De nombreux investisseurs se tournent ainsi vers leurs parents pour bénéficier d’un soutien financier et réunir la somme nécessaire. Ce recours peut prendre plusieurs formes :
- des dons ;
- des prêts familiaux : un membre de votre famille vous prête une somme d’argent et vous lui rembourserez chaque mois une partie du prêt. À la différence d’un prêt classique, vous n’avez généralement pas d’intérêt à payer. Il comporte généralement un contrat, pour éviter tout litige ;
- ou encore des garanties de prêts.
Apport immobilier
Si vous possédez déjà un bien immobilier, vous pouvez utiliser sa valeur nette (via une hypothèque ou un prêt relais) comme apport pour couvrir un nouvel investissement locatif.
La valeur nette d’un bien immobilier est la différence entre sa valeur marchande actuelle (également appelée valeur vénale) et le restant dû sur l’hypothèque ou les prêts associés.
Par exemple, si votre maison est estimée 300 000 € à l’heure actuelle et que vous devez encore 100 000 € à la banque sur votre prêt hypothécaire, la valeur nette du bien s’élève à 200 000 €. Vous pouvez contracter une nouvelle hypothèque sur une partie de votre bien immobilier existant pour libérer des fonds : c’est un refinancement hypothécaire.
Enfin, l’option du prêt relais consiste à utiliser la valeur nette de votre patrimoine immobilier existant pour obtenir un prêt à court terme, destiné à vous fournir des fonds en attendant la vente de votre propriété actuelle.
PTZ
Certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) boostent votre apport personnel. Le prêt à taux zéro est un dispositif d’aide au financement qui couvre l’achat d’une résidence principale. Mais il peut aussi financer des travaux d’amélioration énergétique dans un bien immobilier locatif, sous certaines conditions. De quoi diminuer la somme de votre apport personnel.
Si les banques ne considèrent pas le PTZ comme un apport personnel proprement dit, il vous permet cependant d’emprunter un complément de façon plus souple.
Crowdfunding
Plutôt destiné aux professionnels, le crowdfunding immobilier vise à lever des fonds en collectant de petites sommes auprès de nombreux investisseurs. Il couvre différents types de projets immobiliers :
- promotion immobilière ;
- rénovation immobilière ;
- achats de biens locatifs.
Les investisseurs apportent leurs fonds via des plateformes en ligne. En échange, ils perçoivent des intérêts ou une part des bénéfices générés par votre programme immobilier. Le crowdfunding permet de mobiliser rapidement des sommes importantes.
Conseils pour optimiser son apport
Vous voulez optimiser votre apport ? Voici quelques astuces qui vous aideront à coup sûr !
Épargner tôt
Commencer à épargner jeune permet de vous constituer un apport significatif. Pour y parvenir, n’hésitez pas à miser sur les comptes épargne dédiés et des placements réguliers.
Il existe en France une grande variété de comptes épargne dédiés :
- le Livret A ;
- le livret d’épargne populaire (LEP) ;
- le compte épargne logement (CEL) ;
- le plan d’épargne en actions (PEA) ;
- le plan d’épargne retraite (PER) ;
- l’assurance vie ;
- etc.
Réduire ses dépenses
Autre levier : réduire vos dépenses superflues pour libérer des fonds supplémentaires pour votre épargne.
Par exemple, pourquoi ne pas renégocier vos abonnements (Internet, téléphone, assurance, prêts en cours, etc.) ? Si vous le pouvez, essayez aussi de limiter vos dépenses du quotidien et de loisirs, en restant dans la limite du raisonnable.
Ces astuces vous aideront à optimiser votre épargne et à augmenter votre capacité d’endettement auprès des établissements bancaires, c’est-à-dire votre aptitude à contracter de nouveaux emprunts sans mettre en péril votre équilibre financier.
Profiter des dispositifs d’aides
Il existe de nombreux dispositifs pour booster votre apport, notamment via les dispositifs de défiscalisation. C’est le cas du dispositif Pinel, du dispositif Denormandie, ou encore du statut LMNP. L’effet sur votre apport sera ici indirect, puisque vous bénéficierez de réduction d’impôts ou d’un cadre fiscal avantageux, qui vous permettront d’épargner les sommes économisées.
La loi Pinel vous offre par exemple des réductions d’impôt lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif neuf, avec des engagements de location sur 6, 9 ou 12 ans.
Investir dans un logement neuf, c’est donc payer des frais de notaire faibles (de 2 à 3 %) et profiter en surplus des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel.
En 2024, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 14 % du prix d’achat du logement dans la limite d’un plafond de 300 000 €. Vous pouvez donc réaliser jusqu’à 42 000 euros d’économies !
Similaire à la loi Pinel, la loi Denormandie propose aussi des réductions fiscales attractives, mais s’applique uniquement aux logements anciens nécessitant une rénovation. Le coût de cette rénovation doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Selon la durée pour laquelle vous vous engagerez à mettre le bien en location, vous bénéficierez de réductions de :
- 12 % pour 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Hors Pinel et Denormandie, il est possible d’optimiser la fiscalité de votre investissement locatif en optant pour la location meublée. En fonction des revenus dégagés, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP), un statut qui prévoit la pratique des amortissements en plus de la déduction des charges.
Investir dans des placements rentables
Placer vos économies dans des investissements à rendement élevé, comme des actions, des obligations ou des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), fait fructifier votre capital et augmente votre apport.
Moins risquées que les actions, les obligations offrent des rendements fixes et stabilisent votre portefeuille.
Quant aux SCPI, elles vous permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Elles génèrent des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux de l’épargne classique.
- L'apport personnel en investissement locatif offre de nombreux avantages. Il augmente notamment vos chances d’obtenir un prêt et sécurise votre investissement.
- Déterminer l’apport nécessaire implique de considérer les frais d’acquisition, les coûts des travaux et le montant de l’emprunt recherché.
- L'apport peut provenir de diverses sources comme l’épargne personnelle, l’aide familiale, un apport immobilier, des prêts aidés ou le crowdfunding immobilier.
