Investir dans l'immobilier locatif sans apport

L’investissement locatif ? Un excellent moyen de constituer son patrimoine ! Mais en raison des prix élevés des logements, il est souvent difficile de financer l’opération avec ses seuls fonds propres. Dans la majorité des cas, un crédit bancaire vient donc accompagner le projet. Pour en bénéficier, la banque demande généralement  un apport personnel, issu en général de votre épargne. Mais si vous ne disposez pas de cette somme, il reste tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif sans aucun apport... Ooinvestir vous explique comment.

Qu'est-ce que l'investissement locatif sans apport ?

Un investissement locatif désigne l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location. Investir dans l’immobilier locatif sans apport signifie que vous réalisez cette opération sans utiliser votre épargne personnelle. Autrement dit, l’établissement bancaire accepte de financer l'intégralité de votre projet immobilier.

Investir dans l’immobilier sans apport : est-ce vraiment possible ?

Investir dans l’immobilier locatif sans apport : c’est possible ! En effet, les banques se montrent moins réticentes à accorder un prêt sans apport pour l’achat si le bien est destiné à la location.

En effet, à la différence de l’achat d'une résidence principale, les bénéfices générés pourront couvrir tout ou partie des mensualités de remboursement du prêt. Cela réduit le risque d’impayé pour la banque.

Également appelé « financement à 110 % », le prêt sans apport peut couvrir le coût d’acquisition du bien, mais aussi les différents frais liés à la transaction, notamment :

• les frais de notaire, qui s’élèvent à environ 7-8 % du prix du bien dans l’ancien ;
• les frais de dossier (pouvant aller jusqu'à 1 % du coût du bien acheté, selon la banque).

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Avantages et inconvénients de l’investissement sans apport

L’intérêt majeur de l’immobilier locatif sans apport ? Tirer profit de l’effet levier. Cela consiste à utiliser uniquement le crédit pour investir et percevoir des bénéfices. Lorsque le projet est rentable, l’investisseur rembourse le crédit grâce aux loyers et peut même générer des gains. Ainsi, vous vous constituez un patrimoine immobilier sans utiliser votre épargne et sans faire d’effort mensuel.

En outre, l’emprunt immobilier sans apport vous permet de conserver votre épargne pour :

• réaliser des travaux pour valoriser votre investissement ;
• placer votre argent ailleurs afin de diversifier votre patrimoine ;
• faire face à d’éventuels coups durs.

Une stratégie patrimoniale particulièrement bénéfique pour ceux qui ne disposent pas d’épargne pour investir.

La difficulté majeure de l’investissement immobilier sans apport reste le risque de dépasser le taux d’usure en vigueur. En effet, avec un apport personnel élevé, l’investisseur peut espérer obtenir un crédit à un taux d’intérêt préférentiel. Dans le cas contraire, il s’expose à un taux plus élevé, qui pourrait dépasser le taux d’usure en vigueur et donc rendre impossible le projet.

Pour rester sous le taux d’usure, il est recommandé de réduire les frais annexes de la transaction, notamment les frais de dossier et le taux de votre assurance emprunteur.

Les conditions pour investir sans apport

Pour se lancer dans l'immobilier locatif sans apport, il faut d’abord répondre à certaines conditions : présenter un excellent profil investisseur, justifier de finances solides et disposer d'un bon dossier.

Profil investisseur

Les banques et institutions financières prêtent davantage à des emprunteurs ayant un bon profil. Cela suppose :

• une situation professionnelle stable : elle se traduit par la régularité de vos revenus et un travail en CDI, statut rassurant pour les établissements bancaires. Les travailleurs indépendants devront davantage prouver leur bonne santé financière ;
• un historique de crédit positif : vos relevés de compte des 3 derniers mois ne doivent révéler aucun incident de paiement, encore moins un quelconque rejet de prélèvement ;
• une aptitude à gérer efficacement vos finances personnelles : l’investisseur potentiel doit se montrer solvable et capable d’assurer ses obligations financières.

Il n’est pas indispensable d’être propriétaire de sa résidence principale pour se lancer dans l’investissement locatif sans apport.

Capacité d'emprunt

Il s’agit de la limite à ne pas dépasser pour réaliser un projet. Le calcul dépend des établissements et des éléments pris en compte.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, il faut prendre en compte t votre revenu, vos charges financières actuelles et votre historique de crédits. Avec ces informations, les établissements bancaires évaluent votre taux d'endettement pour déterminer si vous pouvez assumer un prêt immobilier.

Pour y parvenir, elles prennent en compte généralement 70 % de vos revenus actuels. Ensuite, elles déterminent votre taux d’effort global. Ce taux doit être en principe inférieur à 35 % de vos revenus. Ainsi, si vous consacrez par exemple 20 % de vos revenus au prêt de votre résidence principale, votre taux d’effort (encore appelé taux d'endettement) devra être inférieur à 15 % pour respecter les 35 % de votre capacité globale.

En somme, le taux d’endettement constitue un véritable sésame auprès des établissements bancaires.

Les garanties

Les établissements bancaires exigent souvent des garanties pour couvrir un éventuel défaut de paiement des emprunteurs. Ces garanties peuvent être :

• une hypothèque sur le bien acheté ;
• un cautionnement : l’organisme de cautionnement garantit qu’en cas de défaut de paiement, il remboursera la banque avant de se retourner contre l’emprunteur ;
• le privilège de prêteur de deniers (PPD) : c’est la garantie que la banque sera indemnisée en priorité, en cas de saisie-vente du bien immobilier ;
• le nantissement : il s’agit de placer en garantie une partie de son patrimoine financier en contrepartie du crédit bancaire espéré ;
• etc.

Les solutions pour financer un investissement locatif sans apport

Il existe plusieurs options de financement des investissements locatifs sans apport, dont le prêt immobilier classique et le prêt hypothécaire.

Le prêt immobilier est la méthode la plus courante. Les établissements bancaires proposent différentes formules de prêts avec :

• des taux d'intérêt fixes ou variables ;
• des durées de remboursement (jusqu’à 20, 25 voire 30 ans) ;
• des mensualités adaptées à vos réalités financières.

Un prêt hypothécaire est un type de prêt, garanti par une hypothèque sur le bien immobilier. Cela signifie que si vous ne respectez pas vos paiements, l’établissement bancaire peut saisir le bien pour récupérer son investissement.

Les SCI (sociétés civiles immobilières) peuvent par exemple souscrire un prêt hypothécaire. En général, ce sont les investisseurs ou les emprunteurs qui disposent déjà d’un patrimoine conséquent qui y ont recours. Ce type de prêt est souvent utilisé pour des investissements locatifs.

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Les typologies de biens adaptés à ce type d'investissement

Pour solliciter un crédit pour votre investissement locatif sans apport, le type de bien dans lequel vous envisagez investir tient une place importante.

En général, les banques vérifient :

• la vacance locative : il s’agit des périodes durant lesquelles l’immeuble est inoccupé pour défaut de locataire, survenance d’un sinistre, réalisation de gros travaux, etc., et durant lesquelles aucun loyer ne sera perçu. Moins le risque de vacance est élevé, plus vous avez de chance d’intéresser les banques ;
• le coût global de l’investissement : pour optimiser votre investissement, n’hésitez pas à bien négocier le coût de votre assurance de prêt ;
• la taille du bien : elle a une incidence sur le coût d’entretien du bien immobilier et le turn-over des locataires ;
• l’ancienneté du bien : immeuble neuf ou ancien, vous serez assujetti à différentes fiscalités et à différents frais prévisionnels d’entretien et de mise aux normes du bâtiment.

Vous pouvez également solliciter un prêt immobilier sans apport pour un investissement en SCI. Ce type de société qui rassemble plusieurs emprunteurs est très rassurant pour les banques. Veillez à présenter la meilleure candidature possible et vérifiez que la SCI dispose juridiquement de la possibilité de faire des emprunts.

Les étapes pour investir dans l'immobilier locatif sans apport

Pour investir dans la location d’un bien immobilier sans apport, il est important de suivre plusieurs étapes :

• définissez vos besoins : n’hésitez pas à réduire les dépenses inutiles pour que le coût total du projet soit raisonnable aux yeux de la banque ;
• préparez votre dossier avec sérieux : présentez un dossier complet pour faire bonne impression auprès de votre banquier. Ajoutez des documents relatifs à vos placements récents pour montrer votre capacité d’épargne ;
• soyez « bon client » : n’hésitez pas à souscrire d’autres offres parallèles telles que les assurances. Cela augmentera la confiance de votre banquier et vos chances d'obtenir un prêt sans apport ;
• profitez des dispositifs fiscaux de l’État : le dispositif Pinel offre d’intéressantes réductions d'impôts tandis que le statut LMNP permet de réaliser une bonne optimisation fiscale ;
• choisissez votre logement avec soin.

Les avantages fiscaux

Si votre investissement peut bénéficier de facilités fiscales, vous optimiserez le coût du financement et le rendement.

Le dispositif Pinel 

Vous pouvez profiter d’une réduction fiscale de 9, 12 ou 14 % du montant de l’opération sur un horizon de 6, 9 ou 12 ans selon le montant de la défiscalisation. Il faut donc s’inscrire sur le long terme.

La loi Pinel fixe le montant maximum de l’investissement à 300 000 euros.

Pour être éligible, vous devez investir non pas dans un logement ancien, mais dans les logements neufs ou remis à neuf, ou encore dans les logements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans le cadre de programmes spécifiques de promotion immobilière.

Selon la zone géographique, la loi fixe un plafond de loyer au mètre carré.

Le statut LMNP

Avec le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), 2 régimes fiscaux sont proposés au choix :

• le régime « micro-BIC » : il est applicable lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 euros et vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire global de 50% ;
• le régime réel (obligatoire si vos recettes locatives dépassent 70 000 euros). Dans ce cas, vous bénéficiez d’une optimisation qui soustrait vos charges réelles (charges de copropriété, frais et intérêts bancaires, frais d’entretien et travaux de réparation, etc.).

La loi Denormandie

Il s’agit d’une aide fiscale accordée par l’État dans le cadre d'un investissement locatif. Elle est destinée à encourager la rénovation de logements anciens.

Concrètement, il s’agit d’une réduction fiscale sur le revenu des particuliers qui achètent un bien à rénover et à mettre en location dans certaines zones.

Les pièges à éviter

Investir dans l'immobilier locatif sans apport comporte des risques qu'il faut connaître et éviter :

• le surendettement : assurez-vous que vos revenus soient suffisants pour couvrir vos obligations financières ;
• la vacance locative : elle peut entraîner des pertes de revenus importantes. C’est pourquoi il faut s’assurer de choisir un bien situé dans une zone avec une demande élevée et fixer des loyers compétitifs ;
• les impayés : les locataires qui ne paient pas leurs charges locatives peuvent nuire à votre rendement. C’est pourquoi vous devez mettre en place des procédures pour minimiser les risques d’impayés, comme vérifier les antécédents des locataires et demander des garanties.

Conseils pour réussir son investissement locatif sans apport

Pour réussir votre investissement locatif sans apport, il est important de :

• définir votre projet d’investissement : avant d'investir, élaborez un plan d'investissement clair avec des objectifs à court et à long terme. Cela vous aidera à prendre des décisions éclairées ;
• demander un accompagnement : n’hésitez pas à faire appel à des professionnels tels que des agents immobiliers, des notaires ou des conseillers financiers pour vous guider dans le processus ;
• diversifier votre patrimoine : pour minimiser les risques, diversifiez vos investissements immobiliers en achetant différents types de biens dans différentes zones géographiques. Vous pouvez par exemple investir dans une SCPI (qui peut comporter une multiplicité d’actifs immobiliers répartis dans des secteurs géographiques variés), dans le crowdfunding immobilier, etc.

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1. L'investissement locatif sans apport consiste à acheter un bien immobilier à des fins de location, sans utiliser votre épargne personnelle.
2. Les établissements bancaires exigent des garanties telles qu'une hypothèque ou un cautionnement pour couvrir le risque de défaut de paiement.
3. Pour mener à bien votre projet d’investissement sans apport, mieux vaut présenter un excellent profil d'investisseur, avec une bonne solvabilité.
4. Utilisez des dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le LMNP pour optimiser les investissements.