Immobilier locatif : investir en SCI ou en nom propre ?

Pour réaliser votre investissement immobilier locatif, plusieurs modes d’acquisition s’offrent à vous. Vous pouvez décider d’acheter en nom propre ou bien de créer une société civile immobilière (SCI) : structure juridique qui sera propriétaire du bien. Comme chaque solution présente ses avantages, le choix entre investir en SCI ou en nom propre peut parfois constituer un vrai dilemme.

Découvrez ici les différences entre ces 2 méthodes d’investissement locatif pour adopter celle qui convient le mieux à votre situation personnelle.

Achat immobilier en SCI : ce qu’il faut savoir !

Avant de choisir la SCI ou non pour son investissement, il faut d’abord bien comprendre le fonctionnement de la SCI. La société civile immobilière est une petite entreprise, également appelée personne morale, constituée par 2 actionnaires minimum qui souhaitent mutualiser la gestion d’un patrimoine immobilier ou se lancer dans un projet de location en non meublé.

Quel est l’intérêt d’investir en SCI ?

L’investissement immobilier en société civile immobilière peut présenter un réel avantage pour financer l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, dans le cas d’un financement par emprunt, ce sont les capacités d’endettement de tous les associés qui sont prises en compte. Dans le cas de la SCI, vous pouvez acheter des biens auxquels vous n’auriez pu prétendre en nom propre.

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De plus, la SCI étant par défaut soumise au régime de l’impôt sur le revenu, la charge du paiement de l’impôt sur les sociétés revient aux associés au prorata de leur participation au capital de la structure.

Autre avantage non négligeable d'une telle société : la possibilité de gérer un patrimoine immobilier sur la durée. Un élément à prendre en considération dans votre choix !

La SCI familiale, à bien distinguer de la SARL, vous aide à vous constituer un patrimoine immobilier et à organiser votre succession via vos parts sociales.

La SARL familiale fonctionne comme une SARL, mais ses associés entretiennent tous des liens familiaux : conjoints, frères et sœurs, parents et enfants, cousins… Comme elle est destinée aux activités commerciales, elle est plus adaptée pour la location meublée ou pour les grands projets immobiliers qui intègrent des achats ventes par exemple.

La SCI familiale permet également de conclure des baux d’une durée de 3 ans minimum, car elle est considérée par la loi comme une personne physique. Pour cela, elle doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4^e degré inclus.

En principe, la durée du bail d’habitation dans une SCI classique est de 6 ans (durée normalement imposée aux personnes morales).

Autre atout : dans une SCI familiale, il est possible de démembrer les parts sociales pour céder la propriété d’un bien immobilier aux enfants tout en laissant la jouissance aux parents.

Enfin, la SCI constitue un excellent outil pour transmettre votre patrimoine. Vous pourrez transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers tout en optimisant le montant des droits de mutation dus sur l’héritage. De quelle manière ? Il suffit que les parents apportent leurs biens immobiliers dans la société sous forme de capital. Celui-ci est divisé en parts sociales qui peuvent être progressivement transmises aux héritiers, associés dans la SCI.

Cette solution évite non seulement de payer les droits de mutation liés à la succession, mais aussi de bénéficier de l’abattement fiscal en cas de donation parent-enfant. De quoi singulièrement réduire l’impôt normalement dû sur la transmission de patrimoine. Vous pouvez ainsi être totalement exonéré de droits de mutation, si vous transmettez progressivement des parts sociales à vos héritiers en veillant à demeurer en dessous des seuils d’abattement à respecter tous les 15 ans.

Les inconvénients de l’investissement en SCI

La SCI comporte cependant certains inconvénients, notamment liés au fait de devoir créer une structure juridique. Il s’agit notamment :

• du formalisme attaché à la forme de société ;
• du coût relatif aux formalités de création (immatriculation au registre des commerces et des sociétés, publication au journal d’annonce légale, rédaction les statuts…) ;
• des nombreuses obligations de gestion administrative et comptable.

Avant d’investir en SCI ou en nom propre, gardez à l’esprit que dans une SCI, vous n’êtes pas directement propriétaire du bien immobilier acheté. Vous détenez seulement des parts sociales et ne pouvez donc pas librement disposer du bien comme dans le cas d’un investissement en nom propre.

En outre, la location meublée n’est pas toujours judicieuse pour une société civile immobilière. En raison de son objet civil, la SCI est par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Mais contrairement à la location non meublée, la location meublée habituelle ou saisonnière constitue une activité commerciale. De ce fait, dès qu’une SCI tire plus de 10 % de ses revenus d'une location meublée ou saisonnière, elle doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés.

L’investissement immobilier en nom propre

Investir dans l’immobilier en nom propre signifie que vous vous engagez seul et en votre nom. C’est lui qui figure sur le titre de propriété. Vous êtes à la fois responsable de l’achat du bien, de son entretien, de sa location, des déclarations en matière de fiscalité, etc. Il est néanmoins possible d’acheter en nom propre à plusieurs, par exemple en couple. Il s’agit alors d’indivision.

Pourquoi acheter en nom propre et pas en SCI ?

La décision d’investir en société civile immobilière ou en nom propre n’est pas toujours aisée. L’achat en nom propre est généralement conseillé lorsque vous débutez dans l’investissement immobilier et dépendez de vos revenus. C’est la forme la plus classique d’acquisition. L’avantage majeur de ce régime ? Sa simplicité de gestion. Ainsi, en dehors des formalités relatives à la vente à réaliser chez le notaire, puis à la location, vous n’aurez pas d’autres démarches à accomplir.

Vous évitez donc de nombreuses formalités administratives, notamment la rédaction de statuts, les publications au journal d’annonces légales, l’établissement de comptes annuels, les assemblées générales, etc. C’est un véritable gain de temps et d’argent.

Si vous décidez d’investir en nom propre, vous avez la possibilité de bénéficier de certains avantages au niveau du financement. En tant que personne physique, en matière d'imposition, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu et pouvez prétendre, sous conditions, à des avantages tels que le prêt à taux zéro, le PEL (plan épargne logement), le CEL (compte épargne logement) ou bien d’autres prêts réservés aux particuliers.

En outre, l’achat en nom propre vous permet de faire facilement de la location meublée. Comme il s’agit d’une activité commerciale, cette possibilité est limitée pour une société civile immobilière.

Si vous comptez faire de la location meublée, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) est particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal. Autre avantage du nom propre : l’application de l’abattement en fonction de la durée de détention pour le calcul de la plus-value à la revente. 

Quelles sont les difficultés de l’achat en nom propre ?

Malgré ses avantages, l’achat en nom propre peut présenter certaines contraintes notamment en matière de transmission du bien. Si vous souhaitez transmettre le bien immobilier à vos enfants, ceux-ci devront s’acquitter des frais de succession.

Investir dans l’immobilier à plusieurs en nom propre (ou lorsque le bien immobilier revient en indivision aux héritiers) est plus risqué en raison de l’indivision. Dans ce régime, chaque propriétaire possède les mêmes droits. Ainsi, malgré les avantages de cette stratégie d'investissement, des difficultés peuvent survenir en cas de désaccord. Il est toutefois possible d’aménager l’indivision en signant une convention d’indivision pour fixer les règles et faciliter la gestion et la prise de décision.

Investir en SCI ou en nom propre : que choisir ?

En résumé, pour faire un choix éclairé entre création de SCI et achat en nom propre, il est indispensable de prendre en compte les grandes divergences entre ces 2 systèmes. Il s’agit notamment :

• des procédures administratives : contrairement au nom propre, la création d'une SCI demande un certain nombre de démarches à accomplir ;
• du pouvoir de décision : en nom propre, si vous êtes seul, vous avez tout pouvoir pour déterminer la stratégie à adopter. En cas d’indivision, l’accord de tous est indispensable. En SCI, le gérant assure la prise de décisions pour la gestion courante, mais en cas de vente du bien, l’unanimité des associés est nécessaire ;
• de la fiscalité : tout dépend de vos revenus ;
• de la transmission du patrimoine. En nom propre, elle est soumise aux droits de donation et implique un acte authentique. Dans la SCI, les parts sociales peuvent être transmises via un sous-seing privé.

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1. La SCI constitue un excellent moyen de transmettre son patrimoine, avec la réduction voire l’exonération du montant des droits de mutation dus sur l’héritage.
2. Cependant, sa création et sa gestion nécessitent des procédures administratives plus lourdes.
3. L’achat en nom propre est recommandé lorsque vous débutez dans l’investissement immobilier. Il nécessite peu de démarches, vous donne droit à des aides aux financements (prêt à taux zéro, PEL, CEL) et simplifie la location meublée sous le régime LMNP.
4. Il peut cependant présenter moins d’avantages en matière de transmission et poser des problèmes en cas de désaccord dans une indivision.