Investissement immobilier locatif : bien définir le budget de son achat !
Sommaire
Un investissement immobilier locatif dépend principalement du budget que vous souhaitez y consacrer. Si l’achat d’un logement se concrétise avec l'enveloppe budgétaire que vous lui réservez, il faut également prendre en compte les dispositifs en vigueur (sans oublier les coûts incompressibles). Avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif, vous avez donc tout intérêt à recenser l’ensemble des éléments budgétaires à prendre en compte dans votre assiette financière. Une erreur d'estimation peut peser sur votre rentabilité, et par conséquent, sur votre projet immobilier. Vous envisagez de réaliser une acquisition dans le cadre d'un investissement locatif ? Retrouvez l’ensemble des paramètres que vous devez connaître pour déterminer le budget financier d’une opération immobilière locative.
Que comprend le budget d'un projet immobilier ?
De nombreux paramètres influencent le budget d’une opération d'investissement dans l'immobilier.
Votre budget d'investissement initial : le point de départ
Pour commencer, vous devez déterminer la façon dont vous allez financer votre investissement locatif.
Le décompte de votre épargne mobilisable
Dans un premier temps, recensez votre épargne disponible pour cet achat. Vous pourrez ainsi réserver un montant fixe pour constituer un apport personnel sur vos propres deniers. Vous bénéficierez de conditions plus avantageuses auprès de votre établissement financier. Pour autant, il ne s’agit pas de vider tous vos comptes d’épargne… Conservez toujours une épargne de précaution, en cas de dépenses imprévues.
Le recours au crédit immobilier
La définition de votre budget passe également par le prêt bancaire. Selon votre taux d’endettement, vous pourrez prétendre à un crédit immobilier. Au vu de votre capacité de financement, vous connaîtrez le montant que vous pourrez emprunter avec ce prêt immobilier. Sachez que vous ne pourrez pas dépasser un taux d’endettement maximal de 33 % pour déterminer votre mensualité de crédit et, par conséquent, votre capital emprunté.
Exemple
Julie souhaite investir dans un appartement locatif à Strasbourg dans le cadre d’un premier projet immobilier. Ses revenus mensuels s’élèvent à 2 500 € nets. Sa mensualité de crédit immobilier ne pourra pas dépasser : 2 500 € x 33 % = 825 €, assurance comprise.
Les frais annexes à évaluer de façon précise
Pour évaluer le budget d’un achat immobilier au plus juste, recensez toutes les charges liées à votre investissement. Le prix de vente doit ainsi intégrer les frais annexes qui viendront influencer votre rendement. En premier lieu, ajoutez les frais de notaire à votre estimation de rendement locatif. Comptez ainsi environ 3 % pour un logement neuf et aux alentours de 8 % pour de l’immobilier ancien. Ces coûts peuvent être connus à l’avance grâce au simulateur de frais du site imobilier.notaires.fr.
Vous allez également sûrement souscrire un prêt bancaire pour financer votre projet immobilier locatif. Intégrez alors les coûts financiers du prêt immobilier tels que :
- les intérêts ;
- l’assurance ;
- la garantie ;
- les frais de dossier de crédit.
Enfin, ne négligez pas les charges pesant sur la rentabilité de vos revenus locatifs comme :
- travaux éventuels ;
- charges de copropriété ;
- assurances (propriétaire non occupant et loyers impayés) ;
- frais de gestion locative ;
- taxes et impôts (cotisations sociales, taxe foncière).
Comment définir le budget de votre investissement locatif selon les variables immobilières ?
Un tarif qui diffère en fonction de l’emplacement
Pour un même type de bien, vous ne payerez pas le même prix selon sa localisation. Par exemple, selon les statistiques d’immobilier du site immobilier.notaires.fr le prix moyen à l’achat du m² en France s’élève à 2 100 €/m² (avril/juin 2020). Or, le prix médian à Paris se situe aux alentours de 10 620 €/m² tandis que celui de Charleville-Mézières s’affiche à 1 080 €/m² ! Le rendement brut de votre projet immobilier n'aura pas la même allure selon la ville ciblée…
Il en va de même pour les quartiers dans une même ville. Selon l’attractivité de la zone, la présence de services ou de commerces, le réseau de transports en commun, la valeur d’un bien peut se déprécier ou se bonifier. Le budget immobilier nécessaire peut alors varier significativement.
Un budget variable selon la superficie du bien immobilier
En complément, vous devez définir le prix selon la surface de l'investissement locatif et le type de bien. Le montant d'achat d'un bien neuf sera supérieur à celui d'un logement ancien de même type. En effet, les programmes de construction récents répondent à toutes les normes réglementaires en matière énergétique et thermique, d’où leur prix majoré.
De plus, le prix au m² d’un studio est supérieur au montant nécessaire pour un T4. Plus la superficie d’un bien augmente, plus le prix au m² diminue, dans un secteur géographique identique.
Pour estimer le prix des dernières transactions d'investissement dans la zone que vous ciblez, utilisez le service de recherche de transactions immobilières Patrim Usager, accessible depuis votre espace particulier sur le compte impots.gouv.fr.
Les conseils d’Ooinvestir pour optimiser votre budget
Certaines pistes sont à étudier pour optimiser le budget de votre projet immobilier locatif.
La défiscalisation : une niche fiscale accessible
Parmi les leviers d'investissement efficaces se place la défiscalisation. Un terme pouvant effrayer certains particuliers au premier abord, mais ô combien puissant ! En sélectionnant des dispositifs fiscaux spécifiques pour votre projet immobilier, vous pouvez parfaitement déduire des sommes importantes de l’impôt sur vos revenus. Les avantages fiscaux sont nombreux sur des programmes immobiliers visant tout logement loué au titre d'une résidence principale.
- La loi Pinel permet d'économiser jusqu'à 63 000 € sur 12 ans pour l'achat d'un logement neuf.
- Le dispositif Denormandie offre les mêmes conditions de réduction fiscale qu'un investissement en Pinel sur des programmes anciens, avec une obligation de travaux.
- La loi Malraux autorise une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % de l'enveloppe des travaux sur des biens situés dans des secteurs sauvegardés.
- Le dispositif Censi-Bouvard accorde jusqu'à 33 000 € pour un achat d'un logement neuf en résidence de services.
- La location meublée en régime réel permet de déduire de vos loyers perçus l'ensemble des frais et charges réelles jusqu'à minorer ou annuler l'imposition des bénéfices.
Ces principes de défiscalisation ont été mis en place pour encourager les particuliers à proposer la location de logements décents en matière de résidence principale, dynamiser ou assainir l’offre locative sur différents territoires de France. Selon le type d’opération réalisée, vous pourrez optimiser votre rendement locatif grâce aux économies fiscales, et donc votre budget.
L’optimisation des surfaces : des revenus locatifs en hausse
Un autre biais pour améliorer votre opération de location immobilière, c’est l'optimisation des surfaces. L’objectif affiché dans ce cas est clair : accroître le rendement brut de chaque loyer proposé. L’achat d’un plateau vide pour aménager des appartements en location meublée, la division de surface pour créer plusieurs biens à louer ou l'acquisition d'un petit immeuble de rapport donnent des opportunités financières avantageuses. Le budget d’achat est plus important que l’achat d’un seul appartement, mais l’optimisation des surfaces permet de proposer des logements générant une rentabilité supérieure. En plus, vos loyers sont multipliés avec les surfaces aménagées. Vous apportez donc un argument de poids pour contracter un prêt supérieur à la banque. Ainsi, vous pouvez tabler sur un budget plus élevé pour investir...
L’effet de levier du crédit : une capacité d’investissement décuplée
Grâce à l’effet de levier du crédit, vous pouvez augmenter votre capacité d’achat de façon significative. En effet, en utilisant l’argent des banques pour financer votre opération d’investissement sans apport personnel, vous pouvez cibler des biens immobiliers procurant des rendements intéressants. Avec un montage financier judicieux, le loyer perçu peut être supérieur à votre remboursement de crédit. Vous investissez alors dans une opération qui s’autofinance ou qui génère des revenus mensuels excédentaires. Une piste intéressante pour un budget d’investissement entièrement financé par la banque !
L’investissement dans la pierre-papier : l’immobilier locatif sans les désagréments de gestion
L'immobilier locatif classique, tout comme la gestion locative, n’est pas fait pour vous ? Vous pouvez alors investir dans l’immobilier locatif en misant sur la pierre-papier. En achetant des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), vous investissez dans des programmes immobiliers afin de percevoir des loyers au travers de sociétés de gestion. Ces investissements immobiliers sont accessibles pour quelques centaines d’euros ou avec des capitaux plus importants. Dans ce cas, vous pouvez recourir au crédit afin d’emprunter une somme à investir. Au vu des faibles taux d’intérêt actuels, ce montage financier requiert un effort d’épargne peu contraignant. À vous les bénéfices de l'immobilier sans taxe foncière, impayés de loyers ou travaux intempestifs...
Déterminer un budget d’investissement immobilier locatif comporte de nombreuses étapes. Pour autant, ces simulations peuvent vous permettre d’augmenter votre enveloppe d’investissement. À la clé, vous deviendrez propriétaire bailleur d’un bien patrimonial prenant de la valeur au fil des années. Autant y consacrer du temps dès le démarrage de votre projet immobilier !
