Le guide des dispositifs de défiscalisation immobilière
Sommaire
De nombreux dispositifs existent en matière de défiscalisation immobilière dans le locatif et il peut être difficile de s’y retrouver. Découvrez en détails les différentes solutions envisageables pour trouver celle qui correspond à votre projet et votre situation personnelle et fiscale.
Comprendre les mécanismes de défiscalisation
Avant de présenter les dispositifs de défiscalisation en matière d’immobilier locatif, il est nécessaire d’en comprendre les différents mécanismes.
- La réduction d’impôt : elle minore votre impôt dû en lui soustrayant des charges déductibles dans la limite même du montant de l’impôt.
- Le crédit d’impôt : il minore lui aussi le montant de l’impôt dû par la répercussion de charges réellement engagées (liées à des travaux le plus souvent). Le crédit d’impôt peut entraîner un remboursement à votre crédit de la part du Trésor public s’il dépasse le montant de votre impôt de plus de 8 €. Ce mécanisme est donc intéressant pour tout type de contribuable y compris les foyers fiscaux faiblement imposés.
- Le déficit fiscal immobilier : il vient diminuer la base imposable de vos revenus fonciers, du même montant que les pertes financières enregistrées. Le montant du déficit peut se reporter sur plusieurs années.
- La déduction d’impôt : elle diminue elle aussi votre base imposable par un abattement et entraîne parfois un glissement favorable vers une tranche d’imposition inférieure.
- L’exonération d’impôt : elle rend une partie ou l’intégralité de vos revenus non imposables, réduisant ainsi votre base imposable.
Choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière en locatif
Les principaux dispositifs de défiscalisation en immobilier locatif ouvrant droit à une réduction d’impôt sont la Loi Pinel 2020, la Loi Denormandie, la Loi Malraux et la Loi Censi/Bouvard. Plus votre impôt est élevé, plus ce mécanisme sera intéressant pour vous.
Le crédit d’impôt, lui, n’est pas un mécanisme de défiscalisation mis en œuvre dans l’immobilier locatif. Il concerne essentiellement des mesures liées à la résidence principale. C’est le dispositif du déficit fiscal immobilier qui permettra d’optimiser les charges liées à des travaux en réduisant votre impôt.
L'exonération d’impôt et la déduction d’impôt sont, elles, mises en place dans le cadre de la location d’un meublé via le statut de LMNP ou de la Loi Cosse Ancien. L'exonération d’impôt sera intéressante pour tout contribuable tandis que la déduction d’impôt sera plus avantageuse pour les foyers fortement imposés.
Le déficit foncier
Le déficit foncier s’observe lorsque les coûts associés à bien immobilier sont plus élevés que ce que vous rapporte ce même bien.
Ce déficit peut alors impacter positivement votre base imposable en venant diminuer vos revenus fonciers, réduisant d’autant votre impôt sur le revenu.
Toutes charges de propriété (travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat, charges de copropriété et d’entretien, assurances et taxe foncière) et d’investissement (intérêts d’emprunt, indemnités de rachat de crédit) peuvent contribuer au déficit foncier.
Il n’est pas nécessaire de respecter un zonage spécifique pour être éligible et l’excédent annuel de déficit est reportable sur 10 ans.
Le dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales et est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Il est important de noter que le déficit foncier implique 2 conditions :
- Vous devez laisser le bien en location au moins pendant 3 ans après l’imputation du déficit.
- Le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière en locatif non-meublé
Vous souhaitez investir dans un bien pour le mettre en location non-meublée ? Vous pourrez être séduit par plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière locatif :
- la loi Pinel pour un bien neuf ;
- la loi Denormandie dans l’ancien.
Par ailleurs, la Loi Cosse Ancien vous permettra d’ajouter une dimension sociale à votre investissement tandis que la Loi Malraux vous permettra de contribuer à la préservation du patrimoine français dans l’immobilier remarquable.
Le dispositif Pinel 2021
La loi Pinel 2021 est destinée aux investisseurs qui achètent un logement neuf pour le louer non-meublé.
Selon la durée d’engagement convenue avec le locataire (6, 9 ou 12 ans), vous pourrez déduire de vos impôts jusqu’à 21 % de la valeur du bien (32 % en Outre-mer).
Exemple :
Pour un logement acheté 200 000 € et loué 12 ans, la réduction d’impôt totale sera de 42 000 €. Elle sera étalée sur la durée du bail à 2 % annuellement puis 1 % les 3 dernières années.
Les conditions du dispositif de défiscalisation immobilière locatif Pinel sont les suivantes.
- Le dispositif ne concerne que certaines zones de France.
- Les loyers applicables sont plafonnés.
- Vous êtes soumis au plafonnement des niches fiscales.
- Vous vous engagez à louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Vous devez louer votre bien à des personnes respectant les plafonds de ressources en vigueur
Le dispositif Denormandie
La loi Denormandie est le pendant de la loi Pinel pour les logements anciens, destinés à être réhabilités.
Le montant de la réduction sera déterminé en fonction de la durée de location choisie. Elle sera de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans.
Exemple :
Vous achetez un bien ancien pour 100 000 € et réalisez 30 000 € de travaux pour le réhabiliter. Vous vous engagez ensuite sur un bail locatif de 6 ans. Vous allez bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien (achat + travaux). Pour un bail de 6 ans la réduction est de 12 % du prix de revient soit :
130 000 € x 0,12 = 15 600 €
La réduction d’impôt totale s’élève donc à 15 600 € et revient à 2 600 € annuels, lissés linéairement.
Les conditions du dispositif de défiscalisation immobilière locatif Denormandie sont les suivantes.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de votre investissement.
- Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique de 30 % ou consister en de lourdes rénovations.
- Le dispositif ne concerne que certaines zones en France.
- Les loyers applicables sont plafonnés.
- Vous êtes soumis au plafonnement des niches fiscales.
- Le bail locatif devra être de 6, 9 ou 12 ans.
Le dispositif Cosse Ancien
Le dispositif de défiscalisation immobilière en locatif Cosse Ancien, ou Louer Abordable, concerne la location de logements non meublés à loyers abordables. Ces loyers dits abordables doivent respecter différents plafonds selon la zone du bien et le secteur locatif (intermédiaire, social ou très social).
Cette disposition offre au propriétaire un abattement de 15 à 85 % de ses revenus fonciers. Celui-ci est calculé selon le montant du loyer et la zone géographique du bien. Le bail locatif sera au minimum de 6 ans.
La signature d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) est une condition obligatoire. Cette convention déterminera alors les conditions des différents plafonds, le montant du loyer au mètre carré et les conditions de ressources des locataires. Selon le type de convention (intermédiaire, sociale ou très sociale) et la localisation du bien, les plafonds diffèrent. À compter du 1er juillet 2020, le logement devra aussi remplir des conditions de performances énergétiques. Des travaux peuvent être subventionnés par l’Anah.
Le déficit foncier qui peut résulter de cet investissement est relevé dans le cadre de cette loi uniquement à 15 300 € (au lieu de 10 700 €).
Les conditions du dispositif de défiscalisation immobilière locatif Cosse Ancien :
- Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Vous vous engagez à louer pendant 6 ans minimum ou 9 ans en cas de travaux subventionnés
- Selon l’emplacement du bien, l’abattement fiscal s’avère plus ou moins intéressant.
Le dispositif Malraux
Ce dispositif de défiscalisation immobilière locative est réservé à l’investissement dans un immeuble ancien nécessitant de lourds travaux et situé dans un site patrimonial remarquable. La réduction d’impôt sera de 22 % ou 30 % du montant de la rénovation selon la zone dans laquelle se trouve le bien. Un an au plus après la fin des travaux, le bien devra être mis en location pendant 9 ans au minimum mais les loyers ne sont ici pas plafonnés.
Les lourds travaux permettent également de réaliser une importante plus-value lors de la revente du bien.
La réduction fiscale dégagée par cet investissement n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.
Les conditions du dispositif de défiscalisation immobilière locatif Malraux :
- Le montant des travaux est plafonné à 100 000 € annuels.
- La réduction fiscale se fait sur 4 ans au maximum (soit 400 000 € de plafond global).
- Le dispositif est réservé aux immeubles locatifs anciens situés dans les Secteurs Sauvegardés (S.S.) ou les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P).
- La réalisation des travaux nécessite l’obtention d’une Autorisation Spéciale du Préfet (ASP) et doit être suivie par un architecte des Bâtiments de France.
- Le bail locatif est au minimum de 9 ans.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière en locatif meublé
Vous préférez investir en vue d’une location meublée ? Voici les différentes solutions de défiscalisation qui s’offrent à vous.
Le statut LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est accordé aux propriétaires particuliers louant un bien meublé. C’est un statut accessible au plus grand nombre car il concerne majoritairement des petites surfaces. Les avantages de ce mécanisme de défiscalisation immobilière en locatif sont principalement l’exonération d’impôt ou de la déduction d’impôt. Selon le régime fiscal choisi, vos revenus locatifs sont soit :
- imposés à hauteur de 50 % (régime micro-BIC). Vous bénéficiez alors d’une exonération d’impôt sur la moitié de vos revenus fonciers liés au bien LMNP.
- diminués du montant réel de vos charges, de vos intérêts d’emprunt, de vos travaux et de vos amortissements (régime réel). Vous êtes donc imposés uniquement sur une petite partie de vos revenus locatifs. Si vous créez un déficit foncier, vous annulez votre imposition sur ces revenus.
Le déficit fiscal créé en régime réel est reportable sur 10 ans.
Les conditions du dispositif de défiscalisation immobilière locative du statut LMNP :
- Aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
- Les revenus locatifs globaux en meublé ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € annuels.
Le dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif de défiscalisation en immobilier locatif est complémentaire au statut LMNP. Il concerne une catégorie de biens particuliers : les résidences de service neuves à destination des étudiants, des touristes ou des personnes âgées ou handicapées. Elles doivent proposer des services hôteliers comme le nettoyage des parties communes, un service de blanchisserie, les petits-déjeuners, etc.
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du logement, sur une durée de 9 ans. Cette réduction est lissée de façon linéaire sur cette période. Elle peut être, de plus, reportable d’années en années sur une période de 6 ans si son montant dépasse le montant à payer.
La gestion de votre bien est confiée à un exploitant avec qui vous signez un bail commercial. Vous percevez donc un loyer que le logement soit occupé ou non ; aucun risque d’impayé dans le cas de cet investissement.
Les conditions du dispositif de défiscalisation immobilière locatif Censi-Bouvard :
- Le bail est signé pour 9 ans au minimum.
- Le mobilier ne rentre pas en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.
- Vous êtes soumis au plafonnement des niches fiscales.
- Vous devez chercher un exploitant fiable pour éviter les mauvaises surprises.
Cumul LMNP et Censi-Bouvard
Le statut LMNP est cumulable et souvent mis en œuvre avec les dispositions de défiscalisation immobilière en locatif de la Loi Censi-Bouvard. La conjonction de ces 2 dispositifs vous permet le cumul avantageux des dispositions fiscales de chacune.
Il facilite également la récupération de la TVA sur l’achat d’un bien neuf en en remplissant plus facilement les conditions.
Avec un tel cumul, vous ne pouvez pas prendre en compte l’amortissement de votre bien ayant bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, en LMNP. L’amortissement du mobilier, lui, pourra l’être puisqu’il ne rentre pas en compte dans les dispositions de la loi Censi-Bouvard.
