Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?

62,6 % des Français possèdent un patrimoine immobilier, ce qui fait de la pierre l’un des investissements les plus plébiscités. Lorsqu’en plus l’Etat développe et reconduit des dispositifs d’incitation fiscale pour l’investissement immobilier locatif, l’envie de se lancer ou d’augmenter son patrimoine est encore plus forte et prend tout son sens. Découvrez comment fonctionne la défiscalisation immobilière pour trouver la solution adaptée à votre projet.

La défiscalisation immobilière, c’est quoi ?

Véritable outil pour dynamiser l’offre de logements locatifs, les différents dispositifs de défiscalisation immobilière incitent à investir dans une zone géographique précise ou un type de bien déterminé afin de palier à un manque de logements disponibles. Ils vous permettent alors en contrepartie de réduire vos impôts en fonction du montant de l’investissement, de votre impôt sur le revenu ou encore de vos revenus fonciers.

Bénéficier des avantages d’un dispositif de défiscalisation immobilière s’effectue le plus souvent via un bail locatif spécifique. En effet, vous devez généralement vous engager sur une durée minimum de location du logement, respecter des plafonds de loyers et de ressources (concernant le futur locataire). 

Toutes ces spécificités et le cadre légal qui entoure ces dispositifs peuvent nécessiter de se faire accompagner dans le choix d’un bien en défiscalisation immobilière. Cet accompagnement par des professionnels (agences, banques, conseillers fiscaux…) vous évitera des erreurs d’appréciation pour mieux défiscaliser.

Vouloir bénéficier d’un dispositif de défiscalisation représente un projet à long-terme. Votre capacité à vous projeter dans le temps sera donc essentielle pour faire votre choix. Il faut en effet avoir en tête qu’après les premières années, où vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, les revenus locatifs de votre logement seront par la suite soumis à l’impôt. 

Soyez également attentif à la localisation du bien immobilier. En plus de vous aider à trouver des locataires plus facilement, cet élément joue aussi un rôle important sur le potentiel de revente et la rapidité de cession du logement.

Quels sont les principaux mécanismes de la défiscalisation immobilière ?

En plus de vous constituer ou d’accroître votre patrimoine immobilier, le principal intérêt de la défiscalisation immobilière consiste à vous offrir l’opportunité de réduire vos impôts. Cette optimisation fiscale est rendue possible par différents mécanismes. 

• L’abattement fiscal : il correspond à un pourcentage forfaitaire soustrait à votre impôt sur le revenu. Il s’agit d’une réduction de votre base imposable, vous permettant d’être uniquement taxés sur une partie, et non sur l’ensemble, de vos revenus. 
• La réduction d’impôt : elle représente une diminution de votre impôt à payer suite à des dépenses engagées. 
• Le crédit d’impôt :  il s’agit là aussi d’une déduction de l’impôt calculé. Toutefois, contrairement à la réduction d’impôt, le Trésor public rembourse le surplus si la somme des dépenses est supérieure à l’impôt dû. 
• Le déficit fiscal : il s’acquiert lorsque les charges (frais, amortissements, etc.) sont supérieures aux revenus liés à votre bien immobilier (dans des cas très précis). L’activité est alors considérée comme déficitaire et vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal.  
• L’exonération : il s’agit d’une dispense, totale ou partielle, d’un impôt à payer. En matière d’immobilier, vous pouvez bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value, sous certaines conditions.

Comment choisir sa formule de défiscalisation immobilière ?

L’étendue de l’offre de dispositifs de défiscalisation immobilière peut paraître déconcertante. 

Avant de commencer toute recherche, faire le point sur vos objectifs d’investissement est donc une étape primordiale. Vous pourrez ainsi préciser vos attentes, afin de mieux cibler le ou les produits de défiscalisation immobilière adapté(s) à votre situation.

Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine, prévoyez-vous de pouvoir en disposer rapidement ? Voulez-vous privilégier la rentabilité locative, ou votre objectif principal est-il de défiscaliser ? Le type de logement a-t-il de l’importance dans votre décision d’investissement ? Serez-vous plus enclin à investir sur des logements neufs, anciens, de belles vieilles pierres ou dans une résidence de services ? Votre choix se porte-t-il sur la métropole ou l’outre-mer ? La défiscalisation immobilière est possible sur l’ensemble de ces différents investissements locatifs. 

Pour vous aider à y voir plus clair, découvrez les principaux dispositifs : les lois Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Cosse, Malraux, Monuments historiques, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et l’usage du déficit foncier.

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La loi Pinel, un dispositif de défiscalisation immobilière dans le neuf

Si vous souhaitez investir dans le neuf, en métropole ou dans les DOM, le dispositif de la loi Pinel vous permet une réduction d’impôt calculée en fonction du montant du bien acquis et de la durée de la location.

Les critères à remplir pour profiter de cette défiscalisation immobilière portent sur l’emplacement du bien, sa durée de mise en location, le montant de son loyer et les ressources des futurs locataires. 

Les plafonds de loyers et de ressources des futurs locataires évoluent chaque année en fonction du marché immobilier.

La loi Denormandie, réaliser une défiscalisation immobilière dans l’ancien

Extension de la défiscalisation immobilière de la loi Pinel depuis 2019, le dispositif Denormandie permet d’investir dans un logement ancien avec pour objectif de le réhabiliter. Ce dispositif est lui aussi limité à des zones géographiques et les conditions de location sont encadrées comme pour la loi Pinel (plafonds des loyers et des ressources du locataires, durée minimum). La réduction fiscale est du même ordre mais porte cette fois sur le prix d’achat augmenté du coût des travaux. Les travaux doivent représenter 25 % maximum du montant global de l’investissement immobilier.

La loi Censi-Bouvard, l’investissement dans des résidences gérées

Cette loi propose de profiter d’une défiscalisation immobilière en investissant dans des logements meublés au sein de résidences de services. Elles concernent des résidences étudiantes, de tourisme, de soins ou des établissements dédiés aux seniors (EHPAD). Le bien doit être loué meublé, par bail commercial, pendant 9 à 12 ans. 

La loi Censi-Bouvard 2020 se distingue des autres dispositifs car elle n’intègre pas les contraintes habituelles de zonage, de plafond de loyer et de plafond de ressources du locataire.

Votre foyer fiscal peut réaliser plusieurs investissements Censi-Bouvard, mais la réduction d’impôt sera calculée dans la limite d’un investissement total de 300 000 €. Cette disposition vous offre la possibilité de déduire de vos impôts à hauteur de 11 % du montant de votre investissement et peut se cumuler au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Le Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA à 20 % pour un achat dans le neuf.

Les lois Malraux et Monuments historiques, investir dans des immeubles classés et rénovés

Ces 2 dispositifs n’entrent pas dans le calcul de plafonnement des niches fiscales, ils peuvent donc se cumuler avec d’autres produits de défiscalisation immobilière.

Le dispositif Malraux séduira les amoureux des belles pierres. Sa vocation est de préserver et de remettre en état les quartiers historiques des centres-villes. Un appartement situé dans les zones prédéfinies et rénové sous le contrôle des Bâtiments de France, permet une réduction de 22 à 30 % des impôts sur les années correspondant à la période des travaux. Le plafonnement de 400 000 € sur 4 ans permet une économie substantielle pour les investisseurs les plus fiscalisés.

La loi Monuments historiques permet la défiscalisation immobilière des charges liées à l'acquisition : la restauration et l’entretien d’un bâtiment classé (détenu pendant au moins 15 ans). Ces charges sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, et le déficit foncier est déductible du revenu global.

La loi Cosse, ajouter une dimension sociale à votre investissement

Le dispositif de la loi Cosse concerne les investissements réalisés dans le neuf comme dans l’ancien. La location devra se faire sous convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), et respecter des conditions de plafonnement des loyers et de revenus des locataires. Le dispositif permet alors une déduction d’impôt sous forme d’abattement de vos revenus fonciers. Cet abattement oscille entre 15 et 85 % selon les caractéristiques du bien et du bail.