Tout comprendre de la loi Monuments Historiques
Sommaire
Vous voulez contribuer à la sauvegarde du patrimoine immobilier français ? La loi Monuments Historiques et son principe de défiscalisation proposent une solution attractive à destination des foyers lourdement imposés. Pour les amoureux des belles pierres chargées d’histoire, ce principe de défiscalisation représente un excellent compromis. Tout en disposant de son bien historique, l’investisseur immobilier peut réhabiliter les bâtis en contrepartie de généreuses déductions d'impôts.
Qu'est-ce que la loi Monuments Historiques ?
Depuis 1913, la loi Monuments Historiques (MH) permet aux contribuables français d’investir dans des immeubles anciens classés ou répertoriés au Patrimoine de l’Histoire pour y effectuer des travaux de réhabilitation. Moyennant des opérations de restauration agréées par la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) et sous la surveillance de l’Architecte des bâtiments de France (l’État), l’investisseur bénéficie d'avantages fiscaux. Il peut ainsi déduire de ses revenus imposables une partie ou l’intégralité du montant des travaux, ainsi que les charges affectées à l'exploitation du bien, selon les cas de figure.
Comment bénéficier de la défiscalisation Monuments Historiques sur les bâtis patrimoniaux ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt de cette loi de défiscalisation en faveur de la protection des bâtiments anciens, vous devez toutefois respecter les prérogatives de l’État quant au classement des lieux.
Le classement des biens immobiliers en Monuments Historiques
Tout d’abord, l’immeuble doit être répertorié au titre de l’un des classements suivants :
- enregistrement dans la classe des Monuments Historiques ;
- inscription à l’Inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- labellisation de la Fondation du patrimoine ;
- appartenance au Patrimoine national selon un agrément de l’État avec ouverture au public.
Le ministère de la Culture recense les bâtiments du patrimoine monumental français concernés. Pour consulter la liste, il suffit de se rendre sur la base Mérimée.
Les restrictions des sites et des immeubles pour votre investissement en loi Monuments Historiques
Vous devez vous assurer de l’éligibilité de votre investissement à la loi Monuments Historiques pour profiter de la réduction d’impôt liée au montant des travaux. En effet, l'édifice peut se trouver sur un site classé sans répondre aux critères des textes réglementaires, il est donc exclu du régime fiscal. De même, le bâti peut être classé partiellement. Par exemple, si seul un escalier est répertorié dans l’immeuble, les interventions et travaux relevant de la législation des monuments historiques devront porter uniquement sur cet élément.
Les travaux éligibles à l’avantage fiscal
Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Monuments Historiques, le propriétaire doit entreprendre des opérations de réhabilitation après accord des services de l’État. En outre, les travaux doivent être menés sous la surveillance de l’architecte des Bâtiments de France. Sont autorisées, les opérations telles que :
- la démolition ;
- les rénovations de toiture et la reconstitution ;
- la restauration des murs extérieurs ;
- la transformation et l’amélioration de logement comme la réhabilitation d’un grenier ;
- les travaux d’utilité publique.
Les déductions d'impôts possibles avec les monuments historiques
Les avantages fiscaux procurés par la loi Monuments Historiques sont accessibles sur plusieurs critères.
- Si le bien procure des recettes, mais qu’il est inoccupé par le propriétaire.
- S’il ne génère pas de gains financiers.
- S’il procure des rentrées financières et est habité par le propriétaire.
Le contribuable domicilié en France peut alors bénéficier de réductions d’impôts sur :
- ses revenus fonciers ;
- son revenu global : déduction des dépenses et charges foncières, hors recette locative.
Les biens labellisés par la Fondation du patrimoine bénéficient d’une réduction d’impôt représentant la moitié du coût des travaux, sauf si une subvention a été perçue à hauteur d'un minimum de 20 %. Le reste à charge est alors déductible.
La notion d’ouverture au public du patrimoine historique
Les biens immobiliers répertoriés ou classés Monuments Historiques peuvent faire l’objet de visites du public pour bénéficier de déductions d’impôts. Il y a 2 possibilités dont la législation précise les durées :
- 50 jours par an, dont la moitié les dimanches et jours fériés, d’avril à septembre ;
- 40 jours par an de juillet à septembre.
La durée peut être réduite si le bien reçoit des visites éducatives d’un minimum de 20 personnes et pendant 10 jours maximum par an.
Les conditions de détention des immeubles classés Monuments Historiques
En matière de détention, le bien patrimonial doit être impérativement conservé pendant 15 ans minimum. À défaut, le propriétaire se voit infliger des pénalités fiscales. En revanche, vous pouvez occuper le bien immobilier au titre de votre résidence principale, les textes n’imposant aucun impératif de mise en location à autrui.
L’acquisition d’un bien par le biais d’une SCI (société civile immobilière) est autorisée, sous réserve que celle-ci ait un caractère familial. Cette opération peut notamment être utile et rentable dans le cadre d’une succession.
Les conditions de location d’un bien immobilier concerné par la loi Monuments Historiques
Les investissements immobiliers acquis dans le cadre de la loi Monuments Historiques peuvent être loués afin d’en retirer un revenu foncier. Aucune contrainte de plafonnement de loyer ou de ressources n’est exigée. Le propriétaire peut même louer le bien à un membre de sa famille, dès lors que celui-ci déclare ses revenus dans un autre foyer fiscal.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce dispositif de défiscalisation ?
La loi Monuments Historiques dispose d’atouts intéressants en termes de gains financiers, fiscaux et de conservation de patrimoine. Néanmoins, l’investisseur doit être conscient que le dispositif comporte des contraintes liées aux tranches d’imposition et à la mise en œuvre des travaux.
Les points forts de cette loi défiscalisation
Le bénéfice principal de la loi Monuments Historiques réside sur la possibilité de déduire jusqu'à 100 % du coût des travaux de réhabilitation engagés sur les biens concernés. Les restaurations nécessitant une enveloppe financière importante, le dispositif permet d’alléger l’engagement des propriétaires. L’avantage financier ne rentre pas dans le calcul des niches fiscales plafonnées à 10 000 € annuels. Les coups de pouce financiers permettent de réhabiliter et de restaurer des bâtiments chargés d’histoire et d’art. La loi Monuments Historiques permet donc de posséder un patrimoine d’exception et de participer à sa protection pour le faire perdurer au fil des années. L’immeuble concerné par l’investissement fait la part belle aux programmes culturels locaux grâce à l’ouverture du bien au public.
Les contraintes de la loi Monuments Historiques
Pour bénéficier du régime de la loi Monuments Historiques de façon optimale, les contribuables doivent engager des frais importants sur des ensembles patrimoniaux sensibles. Ils disposent alors de peu de liberté d’aménagement puisque les opérations sont supervisées par les services de l’État. De nombreux contribuables sont exclus des bénéfices de la loi Monuments Historiques. En effet, les réductions d’impôts deviennent intéressantes pour les foyers fiscaux imposés sur des tranches marginales d’imposition (TMI) a minima de 40 %.
Pour les contribuables imposés sur des TMI inférieures, les principes de défiscalisation Malraux ou Denormandie sont plus adaptés pour investir dans l’immobilier ancien.
La loi Monuments Historiques : pour quels objectifs d'investissement ?
La loi Monuments Historiques s’adresse plus particulièrement aux personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier qualitatif et pour les passionnées de patrimoine français. En se dotant d’un édifice classé dans ses actifs, le contribuable dispose d’un bien à fort potentiel, qui se bonifie avec le temps et qui peut s’inscrire dans une succession. Il doit cependant remettre en état la structure et l’aménagement des bâtis pour détenir un patrimoine de qualité.
Comprendre l’application du régime Monuments Historiques
Un propriétaire possède un bien immobilier classé sans l’occuper à titre personnel. Il a engagé la rénovation des combles et propose la visite d'un atelier au public. Il peut ainsi prétendre à l’avantage fiscal proposé par la loi Monuments Historiques. Ses charges et dépenses sont réparties comme suit :
- 160 000 € de frais de rénovation étalés sur 3 ans, subventionnés à hauteur de 20 % ;
- 50 000 € de charges foncières ;
- 30 000 € de charges liées aux visites.
Il perçoit 30 000 € de loyers locatifs et 10 000 € de recettes tirées des droits d’entrée.
Au titre de ses revenus fonciers, il constate un déficit annuel de 20 000 € (recettes - charges, soit 10 000 - 30 000). Il n’est donc pas imposé sur son investissement locatif. Le déficit de 20 000 € est déductible de ses revenus globaux à hauteur de :
- 10 700 € pour l’impôt correspondant au revenu de l’année N ;
- 9 300 € de solde l’année N + 1, complété par les 10 700 € de l’année précédente.
Et ainsi de suite pendant 6 années.
Pour la partie concernant les travaux de rénovation, si les paiements des 160 000 € sont répartis sur 3 ans, il bénéficie d’une réduction d’impôt chaque année à hauteur de :
- année N : 30 000 € - 20 % subvention = 24 000 € de déduction ;
- année N+1 : 70 000 € - 20 % = 56 000 € de déduction ;
- année N+2 : 100 000 € - 20 % = 80 000 € de déduction.
Enfin, pour la part des recettes des visites de l'atelier, Michel est imposé sur le régime du droit commun.
