Défiscalisation immobilière : le crédit d’impôt

La défiscalisation immobilière consiste à récupérer une partie du montant de votre investissement sous forme de réduction ou de déduction d’impôt. Vous souhaitez faire des travaux pour adapter votre logement aux personnes âgées ou handicapées ? Rendre votre résidence principale moins énergivore ? Parmi les mécanismes de défiscalisation immobilière, le crédit d’impôt est accessible au plus grand nombre et offre de réels avantages pour optimiser vos revenus et votre patrimoine immobilier.

Le crédit d’impôt, c’est quoi ?

Le crédit d’impôt est une somme qui vient s’imputer sur le montant brut de votre impôt sur le revenu grâce à l’application de dispositions fiscales. Son calcul s’effectue en fonction des dépenses éligibles réalisées. En matière de défiscalisation immobilière, le crédit d’impôt concerne les sommes engagées pour des travaux en faveur de l’adaptation de votre logement pour les personnes âgées ou handicapées, ou pour améliorer sa performance énergétique. Il s’agit donc d’améliorer considérablement votre patrimoine immobilier en profitant de taux avantageux pour optimiser votre imposition et réduire les dépenses engagées.

Vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt uniquement dans le cadre de travaux éligibles, réalisés dans votre résidence principale.

Contrairement à la réduction d’impôt, le crédit d’impôt représente une somme que l’administration fiscale vous doit, peu importe votre imposition. Ainsi, s’il dépasse le montant de vos impôts de plus de 8 €, vous recevrez un remboursement équivalent à ce surplus.

Le crédit d’impôt représente donc un mécanisme de défiscalisation intéressant pour tout type de contribuable, même pour les foyers non imposés ou faiblement imposés sur leurs revenus.

Obtenir un crédit d’impôt en adaptant son logement 

Dans le cadre d’une défiscalisation immobilière, il existe 2 manières d’adapter sa résidence principale pour bénéficier des avantages d’un crédit d’impôt : réaliser des travaux pour rendre votre logement accessible aux personnes âgées ou handicapées, ou bien engager des dépenses pour certains types de travaux de rénovation énergétique.

En plus de vous faire bénéficier du crédit d’impôt, ces travaux auront un impact bénéfique sur votre patrimoine immobilier, et plus précisément, sur le prix de votre logement à la revente. Vous aurez ainsi une belle perspective de plus-value sur votre résidence principale.

Des travaux pour l’autonomie ou l’accessibilité 

Que vous soyez propriétaire, locataire, ou occupant à titre gratuit du bien immobilier, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur les dépenses engagées pour ce type de travaux. Il faut toutefois être domicilié fiscalement en France et occuper le logement à titre de résidence principale pour profiter de l’avantage fiscal de ce mécanisme de défiscalisation immobilière.

Le type de travaux à réaliser est également encadré et concerne principalement :

• les équipements sanitaires (éviers et lavabos à hauteur réglable, w.-c. surélevés…) ;
• les équipements de sécurité et d’accessibilité (barres de maintien ou d'appui, poignées ou barres de tirage de porte adaptées, rampes fixes, etc.). 

Retrouvez l’ensemble des travaux éligibles au crédit d’impôt dans l’immobilier grâce à  l'article 18 ter de l'annexe IV au Code Général des Impôts.

Tous les travaux doivent être réalisés dans votre logement par la même entreprise et être facturés avant le 31 décembre de cette année.

Le taux du crédit d’impôt s’élève à 25 % du montant des dépenses de votre investissement travaux. Les plafonds de celles-ci sont également à prendre en compte dans le calcul :

• 5 000 € pour une personne seule ;
• 10 000 € pour un couple soumis à imposition commune.

Ce plafond est majoré de 120 € par personne à charge (60 € par enfant en résidence alternée) et il concerne les dépenses de travaux engagées sur une période de 5 années consécutives.

Exemple : Amélie et Thomas sont propriétaires de leur résidence principale depuis 10 ans. Ils veulent faire des travaux permettant de lutter contre la perte d’autonomie et optimiser leur investissement en bénéficiant de ce dispositif de défiscalisation immobilière. Le montant des travaux s’élève à 8 800 € et il sera réparti sur une durée de 3 ans. Ils bénéficieront donc d’un crédit d’impôt d’un montant de 2 200 €.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique 

Vous pouvez bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), en voie de suppression, uniquement pour des dépenses payées  entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2020. Ce dispositif de défiscalisation concerne les évolutions en faveur d’une meilleure performance énergétique apportées à votre patrimoine immobilier. Vous devez être propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans, réaliser des travaux pour rendre votre logement moins énergivore et respecter certaines conditions de ressources. Le montant de vos revenus constitue en effet un élément déterminant dans la mise en place de ce dispositif fiscal.

Pour obtenir ce crédit d’impôt, votre revenu fiscal de référence (RFR) doit être compris entre les planchers et les plafonds de ressources définis. 

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En-deçà de ces planchers de revenus, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov, qui remplacera définitivement le CITE à compter du 1^er janvier 2021. Il ne s’agit plus d’un crédit d’impôt dû par l’administration fiscale, mais d’une prime versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Tous les travaux réalisés dans votre bien immobilier ne sont pas éligibles pour bénéficier d’une réduction fiscale dans le cadre d’un crédit d’impôt. De plus, certains d’entre eux doivent être effectués par un artisan reconnu garant de l’environnement (mention RGE). Retrouvez la liste des travaux, en faveur d’une meilleure performance énergétique, éligibles au CITE (ademe.fr).

Le crédit d’impôt ne peut excéder un taux de 75 % du montant des dépenses engagées par le propriétaire. Il faut là encore prendre en compte les plafonds des sommes réalisées dans le calcul :

• 2 400 € pour une personne seule ;
• 4 800 € pour un couple soumis à imposition commune.

Comme pour les travaux réalisés pour l’autonomie et l’accessibilité, le plafond est majoré de 120 € par personne à charge (60 € par enfant en résidence alternée) et il s'apprécie sur une période de 5 années.

Les autres opportunités de défiscalisation immobilière

Les autres mécanismes, liés aux lois et aux dispositifs de défiscalisation immobilière, se concentrent principalement sur les cas d’un logement acheté pour réaliser un investissement locatif (et non plus sur la résidence principale). Ils reflètent la volonté affirmée du gouvernement de renouveler et d’agrandir le parc immobilier dédié en vous faisant bénéficier d’un avantage fiscal sur votre patrimoine immobilier. Les taux de déduction d’impôt varient en fonction de la loi ou du dispositif de défiscalisation choisi et du type de logement dans lequel vous investissez. 

Découvrez les principales lois et dispositifs de défiscalisation immobilière :

• les lois Pinel et Denormandie vous donne accès à une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif réalisé dans un logement neuf ou ancien.
• la loi Malraux permet une réduction d’impôt pour les contribuables ayant assez de moyens pour investir dans des immeubles classés à rénover.
• la loi Girardin Social permet de bénéficier d’une économie d’impôt en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier d’outre-mer.
• les statuts LMP et LMNP offrent différents avantages fiscaux et concernent les investissements locatifs en meublé.
• la loi Censi-Bouvard vous fait profiter d’une défiscalisation immobilière en cas d’investissement locatif dans des résidences gérées (étudiantes, services, soins).  

Ces lois et statuts ont différents domaines d’application et d’éligibilité pour optimiser votre imposition. Elles permettent une économie d’impôt grâce à différents mécanismes  :

• abattement ;
• réduction d’impôt ;
• déficit fiscal ;
• exonération.