Acheter sans apport : quelles conditions ?

Contrairement aux idées reçues, il est possible de devenir propriétaire sans apport. En effet, si l’absence d’épargne et d’argent de côté peut constituer un handicap dans certaines situations, ce n’est plus forcément un frein définitif pour les banques. Acheter sans apport est désormais un rêve accessible, à condition d’avoir un solide dossier de financement et de respecter certains principes. 

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt dans le cadre d’un achat immobilier sans apport ? Quel type de bien sera le plus adapté pour investir sans apport pour l’emprunteur ? Comment obtenir un taux avantageux lors d’un crédit sans apport ? Ooinvestir répond à toutes vos questions.

Acheter sans apport : en quoi ça consiste ?

Apport personnel : de quoi s’agit-il ?

L’apport correspond au montant de l’épargne personnelle consacré au projet d’achat immobilier d’un emprunteur. Il s’agit, en d’autres termes, des fonds propres investis dans l’achat de votre bien immobilier (appartement, maison ou terrain).

L’apport personnel présente de nombreux avantages dans le cadre d’un prêt immobilier. Il a le mérite de rassurer les banques et autres organismes de financement lors du montage de votre dossier de prêt. Par ailleurs, il permet d’alléger le poids des mensualités de votre crédit (vous pouvez facilement passer de 1 000 € à 800 € par mois). 

Pour autant, acheter sans apport reste faisable pour un emprunteur. C’est parfois même un choix délibéré, par exemple lorsqu’il souhaite conserver le montant de son épargne, garder de l’argent de côté pour un autre projet ou en cas d’extrême nécessité (chaudière à changer dans son appartement, frais médicaux, achat coup de coeur, réparations diverses, dépenses imprévues…).

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Investissement immobilier sans apport : le principe

Sans apport personnel, votre conseiller bancaire peut s’avérer réticent à vous octroyer un crédit, mais en réalité, cela dépend de votre situation et de votre gestion financière. Certaines conditions vous laissent l’opportunité d’acheter sans apport.

• Si vous êtes jeune actif, en début de carrière professionnelle et n’avez pas encore eu le temps d’épargner.
• Si vous disposez d’une situation professionnelle stable : sécurité de l’emploi d’un CDI ou en tant que fonctionnaire, ancienneté professionnelle, etc.
• Si votre reste à vivre est suffisant une fois votre mensualité remboursée : un avis favorable sera certainement émis.
• Si votre situation financière est correcte : il ne faut pas être à découvert tous les mois, gérer sainement ses comptes, payer régulièrement son loyer, etc.
• Si vous disposez d’un projet d’achat immobilier précis : un dossier complet et bien préparé est particulièrement apprécié par les banques.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Monter un solide dossier de financement

Pour obtenir un crédit immobilier sans apport personnel et diminuer vos mensualités, il vous faudra convaincre votre banque de votre capacité d’emprunt et de remboursement. Pour cela, il est indispensable d’établir un solide dossier de financement intégrant vos dépenses courantes et différents documents justificatifs (contrat de travail, avis d’imposition, bulletins de salaires, bilans, KBIS et statuts si vous êtes gérant non salarié...). 

Votre taux d’endettement ne doit pas être trop élevé. La somme demandée pour financer votre appartement ou votre maison doit également être raisonnable. La constitution d'un dossier complet et réfléchi augmentera vos chances d’obtention de la somme du prêt sans apport et appuiera votre sérieux ainsi que votre détermination. 

Pour faire simple, vous devez rassurer votre banque et lui prouver, chiffres à l’appui, que vos comptes bancaires sont bien gérés et que vous disposez de revenus financiers stables pour emprunter sans risque. 

Ne faites pas appel à un autre organisme pour votre assurance et passez directement par celle de votre banque. Cette démarche peut aussi vous faire gagner des points.

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Solliciter l’aide d’un courtier pour monter votre dossier de financement

Si vous cherchez à acheter sans apport, il peut être intéressant d’avoir recours aux services d’un courtier immobilier. Cet expert de la finance, de la gestion de patrimoine et de l’immobilier est en mesure de vous accompagner dans toutes vos démarches et de vous aider à monter votre dossier de financement pour convaincre les banques et obtenir le meilleur taux, malgré votre absence d’épargne. 

Les entreprises de courtage en immobilier sont généralement en partenariat avec des établissements financiers, susceptibles de vous offrir des solutions et des conditions plus intéressantes. Toutefois, leurs prestations ont évidemment un coût.

Miser sur un bien immobilier de qualité pour votre achat sans apport

Le banquier apportera une attention particulière à la qualité du bien immobilier ciblé, ceci afin de s’assurer qu’en cas de défaillance de votre part, il pourra récupérer ses fonds en le revendant. À cet effet, miser sur un bien immobilier neuf revêt toute son importante et constitue une garantie supplémentaire. D’une part les frais de notaire sont réduits et vous pouvez, sous conditions, bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ). D’autre part, en finançant un projet immobilier neuf, vous êtes assurés que le bien se revendra plus facilement si besoin. 

Opter pour l’investissement locatif dans le cadre d’un achat sans apport

Dans le cas d’un investissement locatif (achat d’un bien immobilier proposé à la location), les crédits sans apport sont plus simples à obtenir. En effet, les organismes de prêts partent du principe que les loyers rembourseront les échéances de l’emprunt. Sur le même principe, il convient de rigoureusement sélectionner votre logement, en prêtant notamment attention à son état et à sa localisation. 

Achat immobilier sans apport : sur quel marché investir et pour quel type de bien ?

Investir dans l’immobilier sans apport personnel ne laisse pas de place au hasard lors d’un prêt. 

Résidence principale : envisager son potentiel lors de la revente

Dans le cadre de l’achat de votre résidence principale, vous devez tout de même prêter une attention particulière à la situation géographique de l’appartement ou de la maison, au potentiel du logement (travaux, proximité avec les commerces…) et à son attractivité sur le marché, même si vous envisagez d’y faire votre vie. L’idée est évidemment de vous sentir bien chez vous, mais également d’envisager son potentiel de revente par la suite et de viser une plus-value. 

Projet locatif : soyez attentif au type de bien immobilier

Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre placement immobilier, l’idéal est de miser sur l’investissement locatif.

Près de 60 % des prêts immobiliers destinés à financer un placement locatif sont accordés sans apport*. 

* Chiffres Crédit Foncier, 2018 

Idéalement, il convient aussi d’être très vigilant quant à :  

• la situation géographique du logement (appartement, maison ou terrain) ;
• son type (1 pièce, 2 pièces, 3 pièces…) ;
• le potentiel de rentabilité locative.

Lors d’un achat locatif sans apport, il est généralement préconisé d’investir dans des secteurs où la population est jeune et dynamique afin de vous prémunir contre le risque de vacance locative, de sécuriser votre patrimoine et vous assurer des rendements réguliers et constants.

Pour espérer une bonne rentabilité sur votre prix d’achat, même sans apport, vous pouvez opter pour un studio, très prisé par les étudiants, ou pour un appartement plus spacieux que vous mettrez en colocation. Enfin, n’oubliez pas que dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation ou de réduction d’impôts : la loi Pinel (immobilier neuf), l’investissement Censi-Bouvard, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou encore les dispositifs Malraux ou Denormandie pour l’immobilier ancien. 

Toutes ces possibilités d’investissements présentent des avantages, comme les frais de notaire réduits ou le PTZ (Prêt à taux zéro), mais également des inconvénients, d’où la nécessité de bien vous renseigner en amont et de consulter les différents avis de professionnels pour obtenir des conseils.