Réussir l’achat de votre résidence principale

Six Français sur 10 procèdent à l’achat de leur résidence principale. Cet investissement peut représenter le projet d’une vie, tout comme être le point de départ pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. Il s’agit dans tous les cas d’une opération financière, impliquant des sommes d’argent conséquentes, qu’il convient de bien préparer.

Les points à connaître avant l’achat de sa résidence principale

En France, selon l’INSEE, le logement représente en moyenne 20 % du budget de chaque ménage, avec une part de 15 % pour les propriétaires, et jusqu’à 25 % pour les locataires les plus modestes.

Les critères à définir 

En amont de votre recherche, il est primordial de définir vos besoins pour déterminer les critères incontournables de votre futur appartement ou maison. Pour optimiser votre acquisition, il vous faudra choisir un bien correspondant parfaitement à votre situation familiale et financière.

• Définir clairement vos besoins. Cela peut sembler évident, mais avant de chercher le bien de vos rêves, il faut savoir ce que vous recherchez exactement. Avez-vous besoin d’une crèche ou d’un collège à proximité ? De transports en commun ? Allez-vous accueillir un ou plusieurs enfants dans les années à venir ? Etc.
• Estimer votre budget. L’achat de votre résidence principale ne se limite pas à son simple prix. Renseignez-vous sur la taxe foncière, les frais de copropriété ou de lotissement et calculez les frais de notaire à ajouter. Enfin, il est préférable de rencontrer votre banquier avant le début de vos recherches pour estimer votre capital de départ et limiter les risques de refus de prêt.
• Penser à la revente. Même si vous pensez acheter pour la vie, les aléas peuvent vous pousser à devoir revendre votre résidence principale rapidement. Pensez toujours à la revente lorsque vous cherchez un bien. Choisissez-en un possédant les critères prisés par les acheteurs : un parking, des transports en commun ou écoles à proximité, un ascenseur, etc.

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Achat de sa résidence principale : des avantages comparés au locatif

Un ménage qui aspire à être propriétaire a 2 options : l’investissement locatif ou l’acquisition de sa résidence principale. La deuxième solution comporte plusieurs avantages.

• Confort et sécurité :  c’est le plus évident. Votre appartement ou votre maison vous offrira un toit, vous pourrez le ou la transformer selon vos goûts et vous y projeter sur le long terme.
• Avantage fiscal :  un propriétaire d'un bien locatif paye des impôts sur les loyers qu'il perçoit. Ces taxes n'existent pas dans le cadre d’une résidence principale, puisque le contribuable valorise son patrimoine sans dégager de revenus fonciers imposables.
• Aides spécifiques :  vous pouvez bénéficier de certaines aides comme le « prêt à taux zéro » (PTZ).
• Une gestion amoindrie :  l’investissement locatif implique une gestion plus soutenue que dans le cadre d’une résidence principale. C’est à la fois un gain de temps mais aussi d’argent (cette partie étant souvent déléguée à des professionnels, moyennant finance). 

Si l’achat d’une résidence principale ne donne pas droit aux dispositifs de défiscalisation immobilière comme le dispositif Pinel, détaillé à l’article 199 novovicies du code général des impôts car ils ne concernent que l’investissement locatif, vous pouvez en revanche bénéficier des crédits d’impôt. Utilisés pour rénover votre logement et le rendre plus performant, il vous permet d’en augmenter la valeur en cas de revente. Dans ce cas, la plus-value immobilière réalisée est exonérée d’impôt sur le revenu. Vous pouvez également transformer une partie de votre appartement ou de votre maison en chambre d’hôte, les revenus que vous en tirerez sont exonérés dans la limite de 760 € par an.

Les frais à négocier pour l'achat de votre résidence principale

Les frais de notaire

Vous êtes redevable des frais de notaire, ou frais d’acquisition, au moment de la signature de l’acte d’achat. Ceux-ci représentent une part conséquente de votre investissement. Ils s’élèvent en moyenne à 7 % ou 8 % pour un logement ancien, et à 2 % ou 3 % pour un bien neuf. Un bien dont le prix de vente est de 150 000 € coûtera donc réellement entre 153 000 € et 162 000 €. C’est pourquoi il convient de bien évaluer ces frais dès le début des démarches.

Les frais de notaire versés lors de l’acquisition d’une résidence principale ne correspondent pas au montant qu’il perçoit. Pour un logement ancien, la majorité de cette somme sert à payer des impôts appelés les droits de mutation, fixés à 5,80 % du prix d’achat. Il faut y ajouter le prix de la taxe foncière, et celui des débours, les documents demandés à des tiers pour obtenir les documents nécessaires à la vente. Reste alors l’émolument, qui revient directement au notaire. Fixé par décret, il ne peut être négocié qu’au-delà d’un prix de vente de 150 000 €, et seulement dans la limite de 10 %, ce qui reste assez faible (environ 30 € pour un montant de 150 000 €). 

Les frais d’agence

Les frais d’agence doivent être réglés en même temps que les frais de notaire : lors de la signature de l’acte d’achat de sa résidence principale. L’agent immobilier qui a réalisé la vente sera rémunéré soit par l’acheteur, soit par le vendeur. C’est une question importante pour laquelle il n’y a pas de règles. Elle doit donc être explicitement formulée sur l’annonce immobilière.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, le montant du bien est indiqué avec la mention « frais d’agence inclus » (FAI). S’ils sont à votre charge, les frais sont indiqués dans l’annonce sous forme de pourcentage du prix. 

Il est plus avantageux de payer soi-même les frais d’agence, dans la mesure où ils seront exclus du prix de vente, et donc du calcul des frais de notaire.

Les intérêts du prêt ou du crédit

L’achat de sa résidence principale avec paiement comptant n’est pas toujours possible. Vous pouvez donc envisager de souscrire un prêt ou un crédit afin d’échelonner les mensualités du bien à rembourser. Devenir propriétaire de sa maison ou de son appartement vous rend éligible à plusieurs prêts avantageux :

• Le prêt à taux zéro (PTZ). Comme son nom l’indique, ce prêt émanant de l’État dispense l’acheteur du paiement d’intérêts. Pour y prétendre, il ne faut pas dépasser un certain plafond de revenus, et il ne faut pas avoir été propriétaire de son logement les 2 années précédant la demande (sauf exceptions). Le PTZ peut servir à financer la construction ou l’achat de sa résidence principale. Son montant peut représenter jusqu’à 40 % du coût total, charges comprises. 
• Le prêt épargne logement (PEL) et le prêt action logement (PAL), qui sont, comme le PTZ, des prêts complémentaires à l’acquisition de sa résidence principale. Ils sont accessibles aux détenteurs d’un PEL et leur permet d’obtenir un prêt à un taux plus avantageux, et surtout, ils ouvrent le droit aux aides APL et ANAH. Ils sont cumulables avec les autres prêts aidés.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC), qui sont ouverts sans condition de ressources lors de l’achat de sa résidence principale. Ils sont accordés par des banques qui ont passé une convention avec l’état. Ils permettent comme les PEL et PAL d’ouvrir de droit aux APL et aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), mais également de bénéficier d’une exonération de droits sur le montant de l’hypothèque prise sous forme authentique (signée chez le notaire).

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Du côté de l’établissement bancaire, un crédit peut faire l’objet de négociations afin d’obtenir le taux d’intérêt le plus avantageux. Pour cela, il vaut mieux être capable de fournir un apport personnel de 10 % minimum de la somme que vous souhaitez emprunter. Si vous avez dû effectuer des dépenses conséquentes ces derniers mois, il peut être plus judicieux de remettre vos finances au vert. Cela vous permettra de disposer d’un capital de départ plus conséquent et ainsi d’être dans une posture plus favorable pour négocier avec le banquier.

Optimiser l’achat de votre résidence principale

Choisir le bon moment de sa vie

Devenir propriétaire dépend de la trajectoire sociale de chacun. Un jeune diplômé peut viser l’achat de sa résidence principale avant 30 ans, d’autres préfèrent attendre et se lancer une fois leur situation professionnelle et familiale plus établie.

• Vous entrez dans la vie active. Votre situation professionnelle est centrale pour déterminer le moment d’acquisition de votre résidence principale. Si vous êtes en CDI, votre banque sera plus propice à vous accorder un crédit. Mais la réflexion ne s’arrête pas là : votre travail vous amènera-t-il à déménager souvent ? Si oui, le plus judicieux peut être d’investir dans un bien facile à amortir, que vous pourrez louer ou revendre avec une plus-value. Pour cela, miser sur un appartement petit mais bien situé : il attirera plus de locataires ou d’acheteurs.
• Vous êtes installé avec votre famille. L’achat de sa résidence principale vers 40 ans permet d'être pleinement propriétaire au moment de la retraite : vous aurez fini de rembourser votre crédit à la fin de votre carrière, juste avant que vos revenus diminuent. Dans ce cas, il peut être judicieux de choisir un bien nécessitant un prêt plus court, qui se revendra aisément si vous en ressentez le besoin, une fois vos enfants partis par exemple ou si la fin de votre carrière vous donne l’envie et l’occasion de changer de région. 

Quel que soit votre projet, la problématique centrale est celle de l’amortissement. La part du logement pèse pour près de 20 % dans le budget des ménages français ; acquérir votre résidence principale doit vous permettre de réduire cette charge tout en vous constituant un patrimoine. 

Les premières années, il se peut que l’opération ne soit pas des plus rentables, notamment parce qu’il faut amortir les frais inhérents à l’acquisition (frais d’acquisition, de mutation, travaux), surtout si vous les avez inclus dans votre emprunt. Il peut être tentant aussi d’étaler le crédit sur une plus longue période afin d’avoir des mensualités plus faibles. Dans ce cas, calculer le coût total des intérêts est primordial pour que cela ne vous coûte pas plus d’argent sur le long-terme.

Etudier le marché pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale

Le marché immobilier est fluctuant. Deux indicateurs vous intéressent particulièrement pour déterminer le bon moment pour acheter :

• les taux de prêt ;
• les prix de l’immobilier.

Concernant les taux de prêt, la tendance est à la baisse depuis la crise financière de 2008 atteignant une moyenne de 1,15 % à la fin 2019. Selon les prévisions de l’observatoire crédit logement (CSA), la moyenne devrait atteindre 1,12 % à la fin 2020.

Sur le marché de l’immobilier, les prix sont globalement à la hausse depuis de nombreuses années. Il arrive toutefois que le marché s’effondre à certains endroits, entraînant automatiquement une baisse des prix, parfois importante. S’il peut être tentant d’acheter son appartement ou sa maison dans ce contexte financièrement favorable, ce n’est pas forcément une bonne idée.

Renseignez-vous auprès des professionnels de l’immobilier, les notaires notamment, voire les agents immobiliers. Ils connaissent leurs secteurs et les tendances réelles. 

En effet, pour faire une bonne opération, il faudrait être sûr que les prix vont remonter, et non pas encore diminuer.

Il faut garder à l’esprit que, période de crise ou non, les biens attractifs, c’est-à-dire en très bon état, bien situés et aménagés, dans un environnement agréable, ne sont pas ou peu impactés par une baisse des prix. Il faut donc se méfier de la “bonne affaire” qui se révélerait finalement difficile à revendre si besoin.

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Choisir l’emplacement de sa résidence principale

Le marché immobilier français montre des réalités disparates. Il y a bien sûr des grandes tendances qui se dégagent en matière de prix au mètre carré. Celui-ci est généralement plus élevé en centre-ville qu’en périphérie, et dans des villes à forte croissance. Mais si vous êtes intéressé par l’achat de votre résidence principale, il ne faut toutefois pas s’arrêter à ces tendances car il existe des exceptions.

Le prix d’un bien immobilier n’est pas toujours proportionnel à la taille de la ville. Par exemple, dans le département des Bouches-du-Rhône (13), le mètre carré est à 2 180 € à Marseille contre 3 560 € à Aix-en-Provence. En région parisienne, la commune de Neuilly-sur-Seine (92) est plus chère que Paris intra-muros, avec un mètre carré à 11 231 € contre 10 842 €, selon dernières mutations enregistrées par les notaires.

Certains centres-villes situés dans des communes moyennes où le nombre de commerces est en baisse peuvent abriter des prix au mètre carré modestes. Inversement, les prix au mètre carré peuvent être plus élevés dans certaines périphéries si celles-ci abritent un bassin d’emploi ou des zones commerciales et des zones de loisirs attractives. Autrement dit, acheter dans un centre-ville en déclin n’est pas forcément une bonne affaire car le prix de base de vente ne garantit pas de marge. 

Selon l’évolution du marché, l’estimation de votre bien peut augmenter ou baisser. C’est un paramètre que vous devez prendre en compte si vous souhaitez revendre le bien acheté au bout de quelques années pour obtenir une plus-value.

Achat de votre résidence principale : neuve ou ancienne ?

Acheter dans le neuf ou l’ancien n’offre pas les mêmes avantages. Si vous privilégiez les appartements ou maisons avec un certain cachet, vous allez être plus sensible aux biens anciens. Si vous recherchez des commodités particulières, vous pouvez opter pour du neuf. Au-delà de ces questions de goût et de confort, chacun possède des spécificités financières.

Acheter dans l’ancien : des aides pour la rénovation énergétique

L’achat de sa résidence principale dans l’ancien exige parfois des travaux importants, avec des mises aux normes et d’optimisation énergétique. Il existe plusieurs aides.

• L’éco-prêt à taux zéro. Ce prêt est accessible à chaque ménage souhaitant mener des travaux de rénovation thermique lors de l’achat de sa résidence principale. Il peut s’agir de l’isolation des murs ou des fenêtres, d’installation de chauffage neuve, etc. Le montant du prêt peut aller jusqu’à 30 000 €.
• Le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), remplacé progressivement par MaPrimRenov, rembourse aux propriétaires une partie des dépenses servant à améliorer la performance énergétique de leur logement. Il rembourse à hauteur de 30 % les travaux entrepris pour augmenter le confort du bien en optimisant son étiquette énergétique, et grimpe même à 50 % en cas de dépose d’une cuve à fioul.

Acheter dans le neuf : des frais en moins

L’absence de travaux représente la première motivation en faveur d’une acquisition dans le neuf. Des avantages financiers s’y ajoutent.

• Des frais de notaire plus légers. Lors de l’achat de sa résidence principale neuve, l’acquéreur est exempté des droits de mutation. Les frais descendent ainsi à 2 % ou 3 % du prix du logement, contre 7 % ou 8 % en moyenne.
• L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 2 ans. L’exonération est portée à 5 ans si la résidence principale à acheter porte le label BBC 2005 (Bâtiment basse consommation).
• Une TVA réduite. En investissant dans une zone dite ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), l’acquéreur bénéficie d’un taux de TVA à 5,5 %.

Penser à la plus-value dès l’achat de sa résidence principale

La plus-value est le gain réalisé entre l’achat de sa résidence principale et la revente.

Les caractéristiques de votre logement seront différentes selon vos objectifs : y vivre longtemps ou effectuer un investissement destiné à la revente.

Lorsque vous vendez votre résidence principale, votre plus-value n’est pas imposable. Cette exonération est détaillée à l’article 150 U du code général des impôts.

La qualité du bien

Une plus-value sera plus facile à réaliser si votre logement comporte certaines caractéristiques.

• L’agencement. Un appartement ou une maison comportant des toilettes séparées de la salle de bain, de grandes pièces à vivre, une bonne exposition au soleil ou encore disposant d’un espace extérieur est plus valorisé. Il est possible de retrouver ces qualités dès l’achat de sa résidence principale ou d’envisager des travaux pour améliorer, voire agrandir l’espace.
• La qualité de la copropriété. Dans un immeuble neuf ou même ancien, une place de parking, des espaces verts, une entrée sécurisée, un ascenseur spacieux, des parties communes bien entretenues sont un plus.
• Des commodités. Quel que soit l’emplacement géographique du logement, un arrêt de bus, des commerces, une école et des services rapidement accessibles peuvent convaincre de passer à l’achat de sa résidence principale. Des critères qui s’ajoutent à l’environnement général : calme, vue dégagée, circulation limitée, etc.
• La modernité énergétique. En plus d’assurer à l’habitant un meilleur confort et des factures moins lourdes, la rénovation énergétique apporte ce qu’on appelle de la « valeur verte », ce qui est un avantage de plus.

L’emplacement du bien

Les agents immobiliers s’accordent à dire que la localisation de la propriété est incontournable pour acquérir de la valeur. En effet, même si votre résidence principale comporte toutes les qualités requises pour une revente, il est difficile de faire oublier au futur acheteur une localisation peu enviable. Si la plus-value est votre objectif, il y a des territoires à privilégier lors de l’achat de votre résidence principale.

• Être précurseur. Il est rentable de parier sur l’avenir en optant pour un bien situé dans des quartiers aujourd’hui peu recherchés, mais amenés à le devenir : future desserte en transports, construction d’une zone de commerces, d’infrastructures sportives ou culturelles, d’un hôpital, etc. L’augmentation de la qualité de vie se ressent vite sur les prix, comme l’illustrent les cas de plusieurs quartiers du Grand Paris.
• Viser les capitales et métropoles régionales. Pour contourner les prix très élevés du mètre carré parisien, il est intéressant de miser sur les villes de province attractives. C’est le cas de Bordeaux et Lyon, avec respectivement une hausse des prix de 7 % et 20 % entre 2017 et 2019. D’autres métropoles et villes moyennes plus modestes connaissent ce même essor : Montpellier, Rennes (+13 % en 2 ans), Nantes (+16 %), Angers, Tours… L’achat de sa résidence principale est conseillé dans les quartiers en voie de requalification, ou dans les secteurs comprenant d’importants projets immobiliers neufs.

1. Avant de vous lancer dans l’achat de votre résidence principale, définissez vos besoins et votre budget. Vous aurez ainsi une idée précise de votre capital de départ. 
2. Un projet d’acquisition nécessite de prendre en compte les frais de notaires et d’autres coûts pouvant y être associées tels que les frais d’agence et les intérêts du prêt contracté. 
3. Vous pouvez optimiser votre acquisition et sa rentabilité en étant très attentif à la vigueur du marché immobilier et à la localisation de votre future résidence principale.
4. Le choix d’un logement ancien ou neuf dépendra de vos goûts ainsi que des spécificités financières qui correspondront le mieux à votre projet.  
5. Penser à la revente et à la plus-value dès le départ vous guidera dans vos choix.