Où investir pour un investissement immobilier locatif ?
Sommaire
Investir dans l’immobilier locatif en France est un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine en démarrant de zéro (complément de revenus, économies d’impôts, préparation de la retraite…). Encore faut-il savoir où investir dans l’immobilier et comment gérer les contraintes.
Si les atouts de Paris ne sont plus à démontrer en matière d’investissement locatif, d’autres villes françaises tendent à se démarquer, comme Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse et même les DOM TOM. Explications.
L'emplacement du bien : un critère de choix indispensable
L’immobilier est un très bon placement et peut vous offrir des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus, à condition de bien choisir la région, et surtout, la ville où se situe le bien proposé à la location. En effet, toutes les villes n’offrent pas la même rentabilité et savoir où investir pour un investissement immobilier locatif n’est pas toujours évident. Chaque année, le classement des villes où il fait bon investir évolue.
Il est conseillé de privilégier la qualité de vie et l’attractivité économique de la ville. La démographie, la tension immobilière, les projets urbains ou les constructions en cours, les quartiers en devenir, ou encore le nombre d’étudiants sont autant de critères qui vous permettront de déterminer les atouts économiques de la ville et son potentiel en matière d’investissement immobilier locatif. Ces éléments vous permettront de vous assurer une rentabilité intéressante et de réduire le risque de vacance locative.
L’investissement immobilier locatif vous permet également de réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine. Votre choix pour sélectionner la meilleure ville où investir dans l’immobilier devra donc également prendre en compte le(s) dispositif(s) de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier.
Investir à Paris ou en région parisienne : les zones à privilégier
Paris intra-muros et les villes limitrophes
Paris concentre tout d’abord la plus forte demande locative avec des loyers aux prix bien plus élevés que dans le reste de la France. Les villes de l’ouest parisien, comme Boulogne-Billancourt, Levallois ou Issy-les-Moulineaux, constituent aussi de très bons choix en matière d’investissements immobiliers locatifs.
Si vous souhaitez investir dans un logement pour le proposer à la location à Paris, ou en proche banlieue, mieux vaut privilégier un appartement sur le marché immobilier ancien. Vous misez sur la sécurité, la constitution d’un patrimoine sur le long terme et l’assurance de toujours louer votre votre ou vos logements au meilleur prix. Ici, il n’y a presque aucun risque de vacance. Soulignons toutefois que les prix sont très élevés et la rentabilité locative plus basse qu’ailleurs en France, par rapport au montant de votre investissement de départ. D’autant plus que la loi Pinel plafonne les loyers.
La banlieue parisienne
Si votre budget est plus limité et/ou que vous souhaitez acheter plus grand, il est conseillé de dépasser la petite couronne et de se tourner vers des villes plus éloignées en région parisienne, comme Cergy-Pontoise (95), Marne-la-Vallée (77), Evry (91) ou encore Montigny-le-Bretonneux (78), des pôles d’habitation et d’emploi majeurs où investir en loi Pinel reste intéressant.
Investir en province : les villes où il fait bon investir
Pour savoir où investir dans l’immobilier locatif en province, l’idéal est de réaliser l’achat du logement proposé à la location dans les grandes agglomérations en région : Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux ou encore Toulouse. Dans ces villes, toutes éligibles à la loi Pinel, le dynamisme économique et les opportunités d’emplois sont garants d’une demande locative sur le long terme pour les investisseurs en quête de sécurité et de rentabilité. À moins que vous ne préfériez anticiper votre retraite et investir en Outre-mer ?
Marseille
Marseille bénéficie d’une forte demande locative. Le prix au mètre carré pour un achat immobilier y est moins élevé qu’à Lyon alors que la valeur locative est similaire. Les investisseurs y voient donc une aubaine pour se constituer ou accroître leur patrimoine immobilier.
Vous pouvez par exemple opter pour un appartement en location dans les quartiers du centre-ville en LMNP (location meublée non professionnelle) à destination des étudiants. Ce statut vous permettra alors d’optimiser votre fiscalité sur vos revenus fonciers. Ou encore, vous pouvez investir dans un bien immobilier dans le quartier sud si vous souhaitez privilégier la dimension patrimoniale et miser sur la stabilité à long terme.
Lille
A 1h de Paris en train, la métropole lilloise, située au cœur de l’Europe, constitue un carrefour stratégique (proche de Londres et de Bruxelles). La capitale de la région Hauts-de-France dispose d’une richesse culturelle et architecturale et compte une population estudiantine qui ne cesse de croître. Ce qui rend son marché immobilier locatif particulièrement porteur.
Lille offre par ailleurs de nombreux emplois, ce qui en fait une ville idéale pour investir dans l’immobilier, d’autant plus que l’encadrement des loyers est désormais supprimé et que la carence locative est faible. L’idéal est de cibler le centre-ville et de réaliser un investissement immobilier en location meublée sur des petites surfaces afin d’attirer les étudiants.
Lyon
Vous pouvez également investir dans l’immobilier à Lyon, située dans la deuxième région la plus dynamique de France. Non loin de l’Italie, de la Suisse et à 2h de Paris en train, la ville des lumières bénéficie d’un emplacement stratégique et d’une forte attractivité économique.
Lyon est l’une des meilleures villes étudiantes de l’Hexagone, un critère de choix pour les investisseurs en quête d’un rendement immobilier locatif intéressant. Les prix d’achat continuent d’augmenter doucement mais sûrement. Quant aux possibilités d’investissements, elles sont nombreuses tant sur le marché de l’ancien que dans l’immobilier neuf : les immeubles historiques sont nombreux tout comme les habitations architecturales du XIXème siècle et de nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour.
Toulouse
Capitale européenne de l’industrie spatiale et aéronautique, la ville de Toulouse attire de plus en plus d’investisseurs, en recherche de placements porteurs, du fait de son dynamisme économique et de son évolution constante. La capitale du rugby constitue un bassin d’emploi très actif sur des secteurs de pointe et offre des formations de qualité qui attirent les étudiants.
En matière d’investissement immobilier, la ville rose séduit grâce à des prix d’achat très raisonnables, à son dispositif Monuments Historiques, loi de défiscalisation qui repose sur une mécanique de déduction d’impôts liée à des travaux de rénovation, ou encore avec son marché immobilier locatif dans le neuf.
En effet, Toulouse se situant en zone B1, la ville est éligible à la loi Pinel ! La loi Censi-Bouvard permet aussi aux ménages d’investir dans une résidence de services, en bénéficiant de réductions d’impôts à différents taux tout en disposant de revenus réguliers avec les loyers perçus.
Bordeaux
La ville de Bordeaux offre également un très bon cadre de vie, non loin de la mer et de la montagne. L’architecture des logements bordelais attire tout autant les investisseurs que leurs locataires qui en raffolent. La ville a par ailleurs la cote auprès des étudiants, toujours plus nombreux chaque année. Le marché immobilier locatif est donc particulièrement vigoureux et intéressant pour les investisseurs.
Afin de vous garantir une meilleure rentabilité, il est conseillé de s’éloigner du centre historique de Bordeaux et d’investir hors des quartiers du triangle d’or où les prix explosent. Les quartiers en devenir et les villes limitrophes représentent aujourd’hui de véritables opportunités pour investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux.
Investir dans l’immobilier dans les DOM TOM
Vous pouvez procéder à un investissement immobilier locatif dans les DOM TOM qui offrent des opportunités rentables et une fiscalité avantageuse (loi Girardin, FIP Outre-mer, crédit d’impôt, fonds d'investissement de proximité…).
La loi Pinel en Outre-mer offre par exemple des réductions d’impôts plus conséquentes qu’en métropole avec des plafonds de loyers et de ressources adaptés aux particularités des territoires ultramarins. Pour les investisseurs très imposés, c’est donc l’opportunité de diminuer en une seule opération immobilière la totalité de leurs impôts sur le revenu.
Comme sur un projet d’investissement immobilier dans l’Hexagone, il faut rester vigilant à la qualité de la construction et l’emplacement du bien immobilier, la rentabilité du projet, à son rapport qualité/prix, etc. Enfin, que vous choisissiez l’île de La Réunion, la Guadeloupe, la Guyane ou encore la Martinique, investir en Outre-mer offre, in fine, l’opportunité de passer votre retraite au soleil.
