Faut-il investir dans l'immobilier à Bordeaux ?
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Investir dans l’immobilier à Bordeaux est le choix de nombreux particuliers et ménages. En effet, la ville attire chaque année de plus en plus les investisseurs, grâce à sa situation géographique privilégiée en France, à son dynamisme, à sa qualité de vie et à son charme authentique. Pour réussir votre projet d’investissement dans la ville girondine, il faut cependant être au fait de ses avantages comme de ses inconvénients.
Quelle est la tendance globale sur le marché bordelais ? Quelles sont ses spécificités ? Quels quartiers privilégier à Bordeaux ? Quels sont les points forts de cette métropole qui attire chaque année toujours plus de touristes ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement locatif ?
Investissement immobilier à Bordeaux : caractéristiques et spécificités du marché bordelais
Forte d’un climat accueillant, de ses nombreux espaces verts et de sa situation à proximité de la façade Atlantique, la ville de Bordeaux compte beaucoup d’atouts. Elle est à la fois attractive sur le plan touristique et sur le plan démographique. La population bordelaise ne cesse en effet de croître depuis 10 ans. Avec plus de 250 000 habitants en 2019, Bordeaux figure désormais au 9ème rang des villes les plus importantes de France. Cette affluence créé une véritable tension sur le marché immobilier.
Par ailleurs, plus de la moitié des bordelais sont locataires et la tension immobilière, comprenant une demande de logement plus forte que l’offre sur le marché locatif, constitue une opportunité pour les projets d’investissements immobiliers. Cette pression s’explique en partie par la population étudiante qui arrive à Bordeaux. Tournée vers la jeunesse, la capitale du vin offre un cadre de vie dynamique, avec de nombreuses écoles d’enseignement supérieur et regorge de lieux prisés des étudiants (parc bordelais, jardin botanique, place de la Victoire…).
En matière d’investissement immobilier, Bordeaux est devenue une ville où les prix de l’immobilier n’ont cessé de grimper. En causes : la douceur de son cadre de vie, sa forte croissance économique et démographique tout comme sa proximité avec Paris, accessible en seulement 2h de train depuis juillet 2017 grâce à la LGV (Ligne à Grande Vitesse).
Pour autant, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à s’intéresser de très près à l’immobilier bordelais. Dans ce contexte de tension immobilière et de hausse des prix, y investir répond à de nombreux objectifs d’investissements, immobiliers, fiscaux et/ou patrimoniaux.
Quelles opportunités sur le marché immobilier locatif à Bordeaux ?
Bordeaux fait partie des villes les plus prisées de France pour réaliser un investissement locatif. Seulement 32 % des bordelais sont propriétaires de leur patrimoine immobilier selon l’Insee, rendant le marché locatif particulièrement porteur. La location d’un appartement ou d’une maison à Bordeaux est donc un bon moyen pour faire fructifier ses revenus et préparer sa retraite. Voici 3 bonnes raisons d’investir dans la cité du vin !
1. Bordeaux, une ville aux atouts touristiques indéniables
La ville est connue à l’échelle internationale pour son art de vivre, sa gastronomie, ses traditions vinicoles et ses manifestations culturelles. Elle compte bon nombre de commerces, restaurants et bars qui séduisent de nombreux touristes à la recherche de locations saisonnières. 5e destination française la plus fréquentée, Bordeaux constitue une aubaine pour le marché de l’investissement immobilier.
En matière d’accessibilité et de transports, la ville est également bien lotie avec un aéroport à proximité et un réseau routier conséquent. La Ligne à Grande Vitesse, qui relie Bordeaux à la capitale en 2 heures contre 3h15 auparavant, est un atout indéniable. Enfin, Bordeaux compte 4 lignes de tramway et 80 lignes de bus reliant ainsi le centre-ville avec les communes limitrophes.
2. Bordeaux, dans le top 10 des villes étudiantes 2019-2020
Avec près de 100 000 étudiants, Bordeaux fait partie des villes de France les plus importantes en nombre d’étudiants. Elle a d’ailleurs été classée 9ème au classement général des villes étudiantes 2019-2020 par LEtudiant.fr.
En quête d’un logement sur un marché immobilier tendu, cette population dynamise l’offre de petites surfaces (studio et appartements dans une résidence étudiante) et vous assure une sécurité locative.
3. Bordeaux, un bassin d’emplois très actif et une économie dynamique
L'économie bordelaise est dynamique, tout comme son cadre de vie. Il s’agit d’un élément à prendre en considération avant d’investir dans l’immobilier à Bordeaux. La métropole concentre effectivement un bassin d’emplois très actif avec une économie répartie entre la santé, la biotechnologie, l’aéronautique, le spatial et le numérique.
Cette concentration de population active s’accompagne de besoins en matière de logements.
Quel type de bien pour quel dispositif de défiscalisation à Bordeaux ?
Concentrant une forte population d’étudiants, de jeunes actifs nouveaux arrivants, et les familles installées à Bordeaux depuis des générations, le marché immobilier possède plusieurs facettes et doit sans cesse s’étendre pour absorber la demande de logements. Des résidences neuves au charme de l’immobilier bordelais ancien en passant par la location meublée, Bordeaux offre un large panel de choix selon votre objectif et votre stratégie d’investissement. Et pour chaque type de bien, vous pouvez bénéficier d’un dispositif de défiscalisation adapté.
Investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux
Si vous optez pour un achat immobilier dans le neuf, la loi Pinel vous accorde une réduction d'impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans). La ville de Bordeaux se situe en Zone B1 et est donc éligible au dispositif Pinel avec un loyer en 2020 de 10,44 €/m².
Choisir Bordeaux pour réaliser un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine solide tout en complétant ses revenus.
Vous pouvez aussi vous tourner vers les villes des alentours en expansion, comme Talence, Pessac ou Bègles, bien desservies par le tramway et à proximité des axes routiers.
La loi Censi-Bouvard accorde de son côté une réduction d'impôts de 11 % du montant total de votre investissement à Bordeaux, dans la limite de 300 000 € investis. Pour en profiter, il est nécessaire de réaliser un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services. Cela tombe bien puisque Bordeaux a développé une importante offre de résidences étudiantes à proximité des campus et des écoles. Il est également possible d’investir en résidence pour seniors à Bordeaux pour un projet locatif sûr et pérenne.
Investir en location meublée à Bordeaux
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous accorde plusieurs avantages fiscaux. Ce mécanisme de défiscalisation permet d'amortir le prix d'achat, le montant des travaux, des meubles ainsi que l’ensemble des frais annexes.
L'intérêt du LMNP à Bordeaux est grand dans la mesure où les demandes de locations meublées (étudiantes ou saisonnières) sont importantes. Il est donc judicieux de s’orienter vers un studio meublé, en passant par le statut LMNP, afin d’espérer faire des bénéfices rapidement.
Investir dans l’immobilier a ancien à Bordeaux
Bordeaux, au patrimoine immobilier et architectural incontestable, regorge de belles bâtisses et échoppes. La ville est donc propice aux conditions d’application de la loi Malraux dans l’immobilier. Ce mécanisme de défiscalisation immobilière vous octroie une réduction d'impôts de 22 % ou 30 % dans le cadre de l’achat d’un immeuble entier.
Enfin, le dispositif « Monuments Historiques » garantit lui-aussi une déduction d'impôts. La ville est classée au patrimoine mondial de l'Unesco et vous permet de trouver facilement un bien immobilier éligible à la loi Monuments Historiques.
Les dispositifs de défiscalisation Malraux et Monuments Historiques à s’adressent principalement à des profils d’investisseurs au budget élevés.
Bordeaux : les 6 quartiers sur lesquels miser
Vous vous demandez où investir dans l’immobilier à Bordeaux ? Découvrez les 6 quartiers de Bordeaux présentant de véritables atouts pour un achat sur le marché immobilier locatif.
Le quartier des Chartrons
Longtemps délaissé par la population bordelaise, ce quartier est désormais en vogue et est très adapté pour un achat locatif. Dynamique, il concentre une nouvelle population urbaine, active et familiale, avant tout à la recherche de qualité de vie. Les prix commencent à grimper et les biens à se raréfier du fait de la forte demande.
Le quartier Saint-Michel
Véritable opportunité d’investissement, ce quartier populaire reste à des prix encore abordables tout en vous promettant des perspectives de rendement très intéressantes. Avec sa cathédrale et le très réputé marché des Capucins à quelques minutes de la place de la Victoire, ce quartier vivant et cosmopolite séduit particulièrement les jeunes actifs et étudiants.
Le quartier du Triangle d’or
Le Triangle d’or est le quartier du centre-ville le plus luxueux de la métropole bordelaise. Il inclut les quartiers Jardin public, Tourny, place Sainte Catherine, Gambetta et l’historique quartier Saint-Pierre. Il s’agit d’un secteur animé et sécurisé qui attire une population aisée ainsi que de nombreux touristes. La demande y est extrêmement forte et les biens à disposition très rares, ce qui crée une certaine tension immobilière et ne fait qu’accentuer la hausse constante des prix depuis la dernière décennie.
Le secteur est à privilégier pour un investissement patrimonial puisque, du fait de prix très élevés au mètre carré, les biens ne permettent pas d’atteindre une forte rentabilité locative malgré des loyers importants.
Le quartier de la Bastide
A l’est de l’hypercentre, le secteur de La Bastide offre des prix plus raisonnables, mais toujours élevés. Si ce quartier de Bordeaux a longtemps été délaissé par les habitants, c’est désormais un secteur phare proche du centre-ville (facilement accessible en tramway) et doté d’une vue imprenable. Il est donc très porteur en termes d’investissement immobilier.
Comme dans le Triangle d’or, les investisseurs dans l’immobilier sont plus dans une logique patrimoniale dans ce quartier du fait de prix au mètre carré en constante augmentation.
Ces secteurs localisés au cœur des campus universitaires sont intéressants, surtout pour un investissement locatif à destination des étudiants, l’offre devenant de plus en plus saturée dans le centre-ville de Bordeaux.
Le quartier Euratlantique
Euratlantique est un quartier au sud-est du centre-ville de Bordeaux qui ne manque pas d’atouts. Il englobe par exemple la gare Saint-Jean. Il s’agit d’un quartier convivial doté de nombreux espaces verts et commodités (écoles, transports en commun, commerces, crèches…), ce qui a le mérite d’attirer les familles comme les jeunes en quête d’un investissement locatif.
Bordeaux Ouest
Vous pouvez enfin décider d’investir dans les villes limitrophes et dynamiques de Bordeaux et notamment à l’ouest. Aux prix plus abordables que Bordeaux intra-muros, des villes comme Pessac ou Mérignac sont très bien desservies par les transports en commun et offre un cadre de vie résidentiel recherché.
Quel budget pour investir à Bordeaux ?
A Bordeaux, le prix de l’immobilier moyen duprix au mètre carré avoisine actuellement les 4 516 € d’après les chiffres de SeLoger. Il a ainsi pratiquement doublé en 10 ans.
Il est important de souligner que les tarifs sont très variables d’un quartier à un autre. Dans les zones les plus recherchées et prisées, le prix au mètre carré peut se négocier au-delà de 7 000 €, notamment dans le luxueux Triangle d’Or. Quant aux quartiers en devenir, le mètre carré est proposé à un tarif plus accessible (environ 3 799 €).
Compte tenu des prévisions démographiques qui envisagent une progression encore forte de la population, les quartiers les plus accessibles financièrement aujourd’hui pourraient constituer de très bons placements demain.
- La tension immobilière observée à Bordeaux rend son marché locatif particulièrement porteur.
- Attirant aussi bien les touristes que les étudiants ou encore les jeunes actifs, la hausse de la démographie et de la demande de logements fait augmenter les prix de l’immobilier.
- Qu’il s’agisse de locations meublées, d’immobilier neuf ou ancien, la ville de Bordeaux offre de nombreuses opportunités d’investissement tant sur le plan patrimonial que fiscal.
- Chaque quartier affiche une fourchette de prix spécifique. En raison de l’augmentation des prix, il est conseillé de miser sur les quartiers en devenir pour un rendement plus intéressant.
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