Investir dans l’immobilier à Paris, est-ce une bonne idée ?
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Investir dans l’immobilier à Paris est idéal pour s’assurer une demande locative tout au long de l'année ainsi que des rendements locatifs attractifs. Les loyers y sont élevés, le marché immobilier y est dynamique avec une activité économique intense et une forte attractivité touristique. Pour réussir votre projet d’investissement à Paris, il convient toutefois d’être au fait des avantages et des inconvénients du marché immobilier de la capitale.
Quelle est la tendance globale sur le marché immobilier à Paris ? Quelles sont ses spécificités ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement locatif ? Quelle est la réalité des prix de l’immobilier parisien ? Retrouvez les réponses à vos questions pour investir dans la capitale.
Le marché immobilier locatif à Paris : caractéristiques et spécificités
Paris, la ville des amoureux, constitue un choix incontournable en matière d’investissement locatif, notamment si vous êtes en quête d’un rendement locatif élevé et d’un marché immobilier porteur en France. Ce dernier reste cependant « sous tension » : peu d'offres sont disponibles par rapport à la demande locative très élevée.
C'est cette situation de déficit de logements sur marché immobilier qui est en grande partie responsable de la politique tarifaire pratiquée à Paris, à la location comme à la vente. Pour investir dans l’immobilier à Paris, il faut avoir en tête que la particularité de la ville réside dans d’importants écarts de prix constatés d’un arrondissement à un autre.
Ainsi, Paris, du fait de ses nombreux immeubles historiques et la surface réduite des logements, propose aujourd'hui très peu de foncier disponible. Dans ce contexte, l'intérêt d'un investissement locatif dans l’immobilier ancien au sein de la capitale n’est plus à prouver.
Bon à savoir : Dans le cadre de votre projet d’investissement immobilier, sachez que la ville de Paris applique le principe de l’encadrement des prix des loyers depuis 2015 (loi Alur). Ainsi, un loyer de référence ainsi qu’un loyer de référence majoré sont applicables en fonction de la zone et du type de logement mis en location. À ce montant peuvent s'ajouter des compléments de loyer, mentionnés sur le bail, si certaines caractéristiques du logement (ex. : rénovation récente) ou de localisation (ex. : arrondissement prisé, bords de Seine, etc.) les justifient.
Quelles sont les opportunités du marché immobilier locatif pour investir à Paris ?
Paris rassemble de nombreux avantages et atouts en termes d’attractivité et d’investissement immobilier. La ville lumière affiche en effet une demande locative toujours plus forte, autant sur la location de longue durée que saisonnière, et ce, malgré un marché parisien affichant des prix très élevés en termes de loyers.
1. L’une des meilleures villes étudiantes au monde
Le nombre d'étudiants ne cesse de croître avec, chaque année, toujours plus d’étudiants internationaux. La 7ème meilleure ville étudiante au monde offre en prime de nombreuses opportunités professionnelles avec des emplois adaptés pour les jeunes diplômés. C’est donc la garantie d’un investissement immobilier à forte rentabilité, puisque vous avez de très grandes chances de louer votre logement toute l’année sans difficulté !
2. Un dynamisme économique incomparable
Un autre élément à considérer lors de votre investissement immobilier locatif à Paris intra-muros, c’est son dynamisme économique. En effet, Paris, comme son agglomération, constitue l’un des pôles économiques les plus dynamiques du monde.
La ville concentre les sièges sociaux de nombreuses multinationales et affiche la position de leader mondial de l'innovation. Cette concentration de population active entraîne inévitablement une forte demande sur le marché immobilier locatif, les professionnels souhaitant résider à proximité de leur lieu de travail.
3. Une zone stratégique au cœur de l’Union Européenne
La situation de Paris, au cœur de l'Europe, en fait une zone géographique stratégique pour investir. Elle est la capitale la mieux desservie avec 3 aéroports Internationaux, 7 gares de TGV, 14 lignes de métro et 5 lignes de RER.
Paris est d’ailleurs considérée comme la capitale européenne la plus attractive pour les startups et les investisseurs.
4. Une destination touristique incontestable
En matière de tourisme, Paris reste Paris, l’une des plus belles villes du monde ! Paris est donc très prisée par les étrangers, mais aussi par le tourisme d’affaires. La ville, mondialement connue pour sa richesse culturelle (musées, théâtres, opéras, cinémas…), est également la capitale de la mode, du luxe et de la gastronomie aux yeux du monde.
Cette population touristique est donc une aubaine pour les investisseurs qui veulent profiter de la vigueur du marché locatif parisien. Ils auront ainsi la possibilité de louer leur logement toute l’année sans grande difficulté.
5. Des perspectives de plus-values et de défiscalisation avantageuses
Paris est aussi l’une des villes les plus intéressantes pour espérer une plus-value lors de la revente de votre bien immobilier, en raison d’une tendance de prix toujours haussière sur le marché immobilier. Les avantages fiscaux ont de plus toujours le vent en poupe pour vous inciter à investir à Paris : les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine des non-résidents ont été supprimés et la ville propose un prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat votre résidence principale.
Réaliser un investissement dans l’immobilier neuf à Paris reste une valeur sûre compte tenu de la forte demande de la part des locataires. En effet, l’urbanisation dense et le cachet des appartements parisiens anciens n'empêchent pas l'existence de constructions neuves à Paris et dans sa proche banlieue. Ainsi, n’hésitez pas à investir dans un programme immobilier locatif neuf à Paris et/ou sa petite couronne (zone A Bis). Vous pourrez bénéficier alors de la loi Pinel, et ainsi profiter des meilleures conditions du dispositif.
Par ailleurs, avec son patrimoine immobilier d’exception, les dispositifs de défiscalisation Malraux ou Monuments Historiques pour investir dans l’immobilier ancien pourront vous faire profiter d’avantages fiscaux conséquents.
Vers quel type de bien immobilier se tourner pour investir à Paris ?
Pour réussir votre investissement immobilier locatif à Paris, il convient d’opter pour des appartements bien spécifiques. Ce sont les petites surfaces (de type studio ou T2) qui sont les plus intéressantes dans la capitale et qui offrent les meilleurs rendements sur le marché immobilier locatif. Si les revenus complémentaires issus des loyers sont intéressants, les locataires y restent toutefois pour des durées assez courtes (entre 1 et 3 ans). Investir dans ce type de logement vous demandera de passer plus de temps pour la gestion locative.
Les biens immobiliers plus grands offrent un rendement locatif moins important mais entraînent moins de vacance locative.
Le montant du loyer au mètre carré est moins élevé pour une grande surface que pour un studio, à prestations égales, à moins de proposer l’appartement en colocation avec un prix à la chambre.
Les arrondissements de Paris sur lesquels miser
Vous vous demandez quels arrondissements parisiens privilégier pour investir à Paris ? Il n’y a pas de réponse exacte. Cela dépend de vos choix, vos préférences et vos attentes. Tout l’enjeu consiste à trouver le parfait compromis entre le dynamisme du quartier et le prix du logement parisien à l’achat afin d’en tirer la rentabilité locative maximale.
Les arrondissements du centre de Paris 1, 2, 3, 4, ou les beaux quartiers 5, 6, 7, 8, 15 et 16 sont les plus recherchés. Il s’agit toutefois des plus chers sur le marché. Ils sont adaptés aux investisseurs qui privilégient une logique patrimoniale (rendement plus faible en contrepartie d'une forte demande pour simplifier la revente du ou des logements).
Si l’objectif de votre investissement est de maximiser votre rendement immobilier locatif, l’idéal est de vous tourner vers un bien sous-coté afin de le rénover dans des quartiers « en devenir » comme le 13ème, le 18ème, le 19ème ou le 20ème arrondissement. Investir dans ces quartiers vous fera entrevoir une belle rentabilité locative.
Quel budget pour investir à Paris ?
Par rapport au reste de la France, les prix de l’immobilier à Paris évoluent sans cesse à la hausse et varient considérablement d'un quartier à l'autre, d'une rue à l'autre, en fonction du type d'immeuble et des prestations du bien. Il convient donc d’être bien renseigné sur les spécificités du marché, par arrondissement, pour réaliser un investissement immobilier dans la capitale.
S’il est courant de dire que le prix au m2 moyen à Paris avoisine les 10 000 €, la disparité du marché parisien n’établit pas de règles précises. A titre d’exemple, certains appartements parisiens dépassent largement les 20 000 €/m2 quand d’autres sont en deçà de la barre des 10 000 €.
En moyenne, il faut donc compter minimum 150 000 € pour un studio parisien, minimum 200 000 € pour un 2 pièces et à minima 300 000 € pour un 3 pièces. Quant au prix de l’immeuble de rapport (acquisition d’un immeuble entier d’un seul bloc), il commence à 3 millions d’euros à Paris contre 600 000 € pour l’achat d’un immeuble en bloc en Île-de-France.
- Investir dans l’immobilier à Paris est synonyme de marché locatif dynamique et de perspectives de rendements élevés.
- Le marché immobilier parisien se caractérise par son manque de foncier disponible et son déficit de logements. Dans ce contexte, la loi Alur encadre les prix des loyers depuis 2015.
- Le dynamisme économique de la ville, sa vie estudiantine et son rayonnement mondial attirent de nombreux investisseurs, notamment sur le marché immobilier locatif.
- Le choix du logement (surface et nombre de pièces) et de sa localisation (arrondissement et quartier) dépendra de votre budget, de votre stratégie d’investissement et de votre objectif en termes de patrimoine immobilier.
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