Investir dans l'immobilier à Marseille
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Marseille est la 2ème ville de France après Paris en nombre d’habitants, ce qui en fait tout naturellement une cible de choix pour les investisseurs dans l’immobilier. Reconnue pour sa qualité de vie, la douceur de son climat méditerranéen et ses nombreux atouts culturels, la plus ancienne ville de France ne cesse de séduire.
Quelle est la tendance globale du marché immobilier à Marseille ? Quels sont les points forts de la ville en faveur d'un investissement immobilier ? Quels sont les quartiers et arrondissements à privilégier à Marseille ? Quels sont les dispositifs de défiscalisation les plus avantageux ? Quels prix au mètre carré pour l’achat d’un ou plusieurs logements ? Retrouvez toutes les réponses à vos questions !
Investissement immobilier à Marseille : caractéristiques et spécificités du marché marseillais
Forte de ses 869 994 habitants en 2019, la ville de Marseille est, d’un point de vue démographique, la 2ème commune de France. C’est également l’un des pôles majeurs de l’économie de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, notamment grâce à son port maritime propice aux échanges.
Son positionnement géographique attire chaque année de nombreux touristes, nationaux comme internationaux. La cité phocéenne est en effet localisée à 3h de Paris en TGV et au bord de la mer, l’occasion de profiter des calanques et de la plage avec près de 300 jours de soleil chaque année. Les différents quartiers de la ville sont en outre desservi par de nombreux modes de transport en commun : le métro, le tramway et le bus.
En matière d’investissement immobilier, Marseille est plus accessible que Paris en termes de prix et possède différents atouts pour charmer étudiants, jeunes actifs, cadres et touristes dans leur recherche de logements. Les investisseurs bénéficient donc de développements immobiliers prometteurs et d’une demande locative soutenue.
Quelles opportunités sur le marché immobilier locatif à Marseille ?
Marseille est une ville dynamique à privilégier si vous envisagez un investissement locatif.
1. Marseille, une ville axée sur la culture
La ville de Marseille est une métropole culturellement très riche. Son titre de capitale européenne de la culture, remporté en 2013, a permis à la ville de développer son attractivité touristique et économique, notamment via la création du célèbre MUCEM et la valorisation de ses projets urbains. Ce développement a fortement amplifié la demande locative : un sérieux atout pour les investisseurs !
2. Les étudiants plébiscitent Marseille !
12ème au classement des villes étudiantes 2019-2020*, la métropole d’Aix-Marseille compte une population étudiante importante et donc une grande demande de location. 94 124 d'entre eux y ont fait leur rentrée en 2019-2020.
La ville accueille notamment des écoles d'ingénieurs et de commerce, comme la Kedge Business School, et surtout l'université Aix-Marseille, la plus grande de France en nombre d'étudiants. Cette dernière compte 5 campus répartis entre Aix-en-Provence et Marseille, mais aussi près d'une soixantaine de sites situés dans d'autres villes de la région (La Ciotat, Gap...). Cette population estudiantine est idéale pour toute personne souhaitant investir dans l’immobilier à Marseille.
3. Un bassin d’emplois croissant à Marseille
La cité phocéenne a su développer un bassin d’emplois très vaste, en particulier grâce au développement du Grand port maritime et des activités tertiaires d’Euroméditerranée. Les familles et les actifs locataires y sont donc nombreux, et ce, toute l’année : un atout à prendre en compte lors de votre projet d’investissement immobilier.
4. De sérieux atouts touristiques
Cette ville cosmopolite est très appréciée des touristes. Descendre la fameuse Canebière, flâner sur le Vieux-Port, tester les savons… La cité marseillaise est une ville emblématique. Il s’agit par ailleurs d’une ville phare en matière de croisières, un succès qu’elle doit à sa réserve naturelle côtière (les Calanques).
Marseille bénéficie donc d’une forte demande de locations longue durée (avec les étudiants et les actifs) mais aussi des locations saisonnières grâce à son développement touristique, ce qui vous garantit un rendement locatif constant.
Quel type de bien pour quel dispositif de défiscalisation à Marseille ?
La ville accueille une population très hétéroclite en fonction des quartiers. Vous pouvez donc privilégier les logements de petites surfaces si vous ciblez les étudiants ou les jeunes actifs, afin de vous garantir une bonne rentabilité locative. Vous pouvez également opter pour un grand appartement plus adapté aux familles ou dans l’optique d’une colocation.
Marseille offre aux investisseurs l’opportunité de profiter de nombreux dispositifs de défiscalisation, à commencer par la loi Pinel (zone A). Celle-ci permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) dans le cadre d’un achat dans le neuf. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel, Marseille est une ville idéale. Elle offre une demande en location quasi constante ainsi qu’un vaste parc immobilier et de nombreux programmes.
Vous pouvez aussi opter pour un investissement dans une résidence de services (de tourisme ou étudiante par exemple) afin de bénéficier de tous les avantages de la loi Censi-Bouvard à Marseille.
Par ailleurs, la ville comptant de nombreux immeubles anciens, la loi Malraux peut également vous faire profiter d’une réduction d’impôt avantageuse. Ce dispositif fiscal offre une diminution d'impôts de 30 % du montant des travaux dans le secteur sauvegardé et de 22 % du montant des travaux en ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager).
Enfin, le statut LMNP (loueur meublé en non professionnel) vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, dans le neuf comme dans l’ancien, pour un placement locatif meublé. Investir en LMNP peut représenter une véritable opportunité, notamment dans le cadre d’une location saisonnière. Ce statut offre la possibilité de devenir propriétaire d’un bien meublé dont les revenus locatifs sont imposés à seulement 50%.
Si vous réalisez un investissement immobilier dans le neuf en statut LMNP, vous pourrez récupérer la TVA.
Marseille : les 5 quartiers sur lesquels miser
Marseille possède une multitude de facettes en fonction de ses secteurs. Voici 5 quartiers où il fait bon investir !
Le Vieux-Port
Impossible d’évoquer Marseille sans penser à un lieu emblématique de la ville : le Vieux-Port. Ce quartier constitue le centre-ville et le cœur historique de la cité phocéenne, à quelques minutes de la gare Saint-Charles.
Il s’agit d’un quartier au charme typique et offrant un cadre de vie très agréable. Il attire tout autant les touristes que les locaux. Dans ce secteur, les prix sont élevés pour les investisseurs mais cela en vaut la peine.
Ayez toutefois en tête que le secteur est davantage propice aux investissements dans l’ancien, il est d’ailleurs conseillé de miser sur les appartements studios et deux-pièces neufs ou à rénover pour espérer une forte rentabilité locative.
La Joliette
Emblématique, le secteur de La Joliette est un quartier d’affaires très fréquenté à Marseille. Il est idéal pour investir dans le cadre du dispositif Pinel, de la loi Censi-Bouvard ou du statut LMNP si vous ciblez les étudiants ou les actifs travaillant la semaine à Marseille et rentrant le week-end par exemple.
Cet ancien quartier ouvrier est très bien desservi par les transports en commun (métro et tramway) et bénéficie de toutes les commodités nécessaires au quotidien.
Le 8ème arrondissement
Le 8ème arrondissement de Marseille est un secteur situé à proximité des plages du Prado Sud, du parc Borély et propose un environnement résidentiel verdoyant. Non loin de là, le centre-ville de Marseille reste très accessible.
Familiale, ce quartier compte les meilleures écoles de la ville, de l’école primaire au lycée (dont des établissements privés). Il est donc particulièrement recherché par les ménages aisés, à la recherche d’un bien avec du cachet (comme un appartement haussmannien) et d’un cadre de vie agréable et protégé.
La Pointe Rouge
Le quartier marseillais de La Pointe Rouge est un secteur idéal pour les locataires souhaitant bénéficier d’un cadre de vie idyllique. Le quartier, très proche des plages, regorge de bars, de restaurants et d’activités nautiques, tout en restant proche du centre-ville et des écoles primaires et maternelles.
Ce secteur convient aussi parfaitement aux familles en quête d’une véritable vie de quartier. À noter que les déplacements en voiture sont compliqués l’été, lors de l’arrivée des touristes. Néanmoins, les transports en commun y sont nombreux.
Le quartier de La Corniche
A Marseille, La Corniche, situé dans le 7ème arrondissement, fait partie de ces quartiers d’exception avec une vue imprenable sur les îles du Frioul. Les locations estivales y battent leur plein. Très agréable pour les habitants, la zone est idéale pour les investisseurs.
Il s’agit cependant d’un quartier luxueux et très recherché qui s’accompagne de prix au mètre carré très élevés. Les opérations de ventes de biens immobiliers sont rares dans le secteur : soyez attentifs et réactifs !
Quel budget pour investir dans l’immobilier à Marseille ?
Il n’y a pas un marché immobilier à Marseille mais plusieurs ! Les prix au mètre carré varient considérablement d’un arrondissement à un autre. Le prix moyen sur l’ensemble de la ville est de 2 848 €/m2 en moyenne.
Dans tous les cas, les rentabilités locatives dans la cité phocéenne ont fortement augmenté cette dernière décennie et le risque de vacance locative reste très faible. Si investir dans l’immobilier à Marseille implique d’y mettre un certain prix, la métropole est une option à envisager très sérieusement pour enrichir son patrimoine, compléter ses revenus ou préparer sa retraite… au soleil !
- 2e ville la plus peuplée de France après Paris, Marseille bénéficie d’un cadre de vie et d’une localisation avantageuse.
- Au bord de la méditerranée, cette destination culturelle attire de nombreux profils de locataires : les étudiants et jeunes actifs, les familles encore les touristes.
- Son marché locatif offre de belles perspectives de rendement et vous permet de bénéficier de défiscalisation aussi bien dans l’immobilier neuf qu’ancien. La location meublée saisonnière est également une option très intéressante.
- Plus abordables par rapport à la capitale, les prix de l’immobilier marseillais restent toutefois élevés. Il faut s’intéresser spécifiquement aux quartiers/arrondissements pour répondre au mieux à son objectif d’investissement.
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