Marseille : dans quels quartiers de la ville investir ?
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Porte plus que deux fois millénaire sur la Méditerranée, à 4h de TGV de Paris, Marseille a su se moderniser et suivre son temps. Le pôle d’affaire Euroméditerranée, le grand port maritime, et le tourisme conjugués à un art de vivre empreint de convivialité, ont permis à la ville de Marseille de retrouver toute son attractivité. Deuxième ville de France, Marseille a gagné selon l’Insee 63000 habitants entre 1999 et 2015.
Vous voulez profiter des taux très attractifs des crédits immobiliers et vous avez un projet d'investissement dans la pierre ? Le dynamisme du marché immobilier locatif marseillais à tous les atouts pour retenir votre attention. Toujours aux côtés des investisseurs, Ooinvestir fait le tour des quartiers et arrondissements marseillais où il fait bon investir aujourd’hui.
Le Vieux-Port
Cœur historique de Marseille, le Vieux-Port s’organise autour de la calanque du Lacydon. S’il n’a pas le statut officiel de quartier, il figure en tête des 111 villages qui constituent la cité phocéenne. On y trouve la mairie principale, l’Opéra et toutes les écoles (de la maternelle au lycée). La gare SNCF et le métro sont eux tout proche au sommet de la célèbre avenue de la Cannebière. Les quais accueillent de nombreux bars, restaurants, hôtels et espaces de convivialité. La population, aisée sur le front de mer et modeste dans les rues en retrait, bénéficie de toutes les commodités. Des rues qui sont également de plus en plus prisées des étudiants. Les prix de l’immobilier y sont extrêmement variables. Site de référence, meilleursagents.com y relève un prix moyen au m² de 2 836 € pour un appartement et 3 215 € pour une maison.
La Joliette, un quartier de Marseille totalement rénové
Au-dessus du grand port de Marseille, la Joliette est aujourd’hui un quartier complètement rénové. Le centre commercial « Les Terrasses », le quartier d’affaire Euroméditerranée, l’embarcadère pour la Corse, le siège de la compagnie CMA-CGM, le Musée des civilisations ou encore la salle de spectacle du Silo contribuent au dynamisme de ce quartier tourné vers la mer. De fait, la population, initialement modeste, est progressivement complétée par l’arrivée de jeunes actifs : cadres et employés du quartier d’affaires qui souhaitent se rendre à pied au bureau ou profiter de la station de métro toute proche. Les prix de l’immobilier y sont encore abordables : meilleursagents.com y relève un prix moyen au m² de 2 495 € pour un appartement. L’offre en matière de maison est inexistante dans ce quartier.
Le 8e arrondissement marseillais
Il s’agit probablement de l’un des plus beaux quartiers de Marseille. Des plages du Prado à Mazargues en passant par le Parc de Borély et le Vélodrome, les avenues de ce bel arrondissement accueillent de nombreuses résidences de qualité. Très prisé, il abrite une population plutôt aisée en quête de qualité de vie. Des retraités mais aussi de nombreux jeunes cadres dynamiques sont séduits par son environnement verdoyant et son ambiance. Les familles y trouvent toutes les écoles, des commerces de proximité et un accès direct par l’autoroute vers la zone commerciale de La Valentine. Les prix de l’immobilier dans le 8e arrondissement illustrent cette attractivité. Comptez selon meilleursagents.com 3 890 € au m² en moyenne pour un appartement et 5 059 € pour une maison.
La pointe Rouge
Au sud de la ville et du 8e arrondissement, le quartier de la Pointe Rouge a tout du village de bord de mer. Entre pinède et plage, le quartier offre de nombreux lieux de convivialité et une qualité de vie exceptionnelle. Les familles y trouveront une grande offre scolaire avec de nombreuses écoles (de la maternelle au lycée) ainsi que de très nombreux commerces et supermarchés. L’habitat, composé de résidences fermées, de petits immeubles et de maisons de villes, accueille une population plutôt aisée. De fait, les prix immobiliers y sont plutôt élevés : meilleursagents.com y relève un prix au m² de 3 968 € pour un appartement et de 5 195 € pour une maison.
Les nombreuses activités nautiques proposées à la Pointe Rouge (voile, plongée, kayak de mer…) permettent tout à fait d’envisager la location saisonnière.
La Corniche
De la plage des Catalans au Prado, la Corniche Kennedy offre un superbe point de vue sur la mer et les îles du Frioul. Le quartier offre une des plus longue promenade de France, ponctuée de pépites : le quartier de Malmousque, le vallon des Auffres, petit port de pêche niché au cœur du 7e arrondissement et la plage du Prophète notamment. Restaurants et bars assurent l’animation de ce quartier très prisé. La population y est très aisée. De fait, meilleursagents.com relève sur la Corniche des prix élevés : comptez en moyenne 4 442 € du m² pour un appartement et 5 385 € pour une maison. Investir sur la Corniche demande un budget important mais permet néanmoins de proposer à la location une adresse prestigieuse.
Pensez aux logements neufs et à l’investissement Pinel !
Vous le constatez, les prix immobiliers dans l’ancien dans les quartiers les plus attractifs de Marseille sont relativement élevés. Par définition, l’immobilier ancien peut nécessiter des travaux de rénovation qui pèsent sur la rentabilité de votre investissement. L’analyse du marché immobilier à Marseille incite à ne pas négliger l’option d’un investissement dans une résidence neuve.
Fondée il y a 2500 ans, Marseille, plus vieille ville de France, renouvelle son habitat. De fait, la ville accueille de nombreux programmes neufs dont certains éligibles à la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation vous permettra de cumuler revenus locatifs et abattement fiscal pour un rendement maximal.
Les résidences et les logements neufs offrent en outre de nombreux avantages pour investir à Marseille comme partout en France :
- des appartements neufs parfaitement isolés ;
- des copropriétés soignées ne nécessitant pas de travaux avant longtemps ;
- des frais de notaires réduits (2 % au lieu de 8 %) ;
- des garanties contre les malfaçons ;
- une exonération possible de la taxe foncière.
Selon logisneuf (spécialiste du marché du logement neuf), le prix du m² neuf à Marseille s’établit à 4 391 € du m².
Confiez votre gestion de patrimoine à un professionnel. Vous êtes actif ou assez éloigné de Marseille ? La gestion de patrimoine demande disponibilité et présence. La rentabilité de votre investissement immobilier exige une commercialisation optimale de votre offre de location. Un professionnel de la location à Marseille saura vous proposer une solution de gestion taillée sur mesure. Un allié marseillais précieux pour pérenniser votre investissement dans le cadre de la Loi Pinel.
Vétusté : la fausse bonne affaire !
Autour du Vieux-Port et du centre de Marseille, de nombreux appartements à la vente sont proposés à des prix très attractifs. Attention, ils appartiennent à des immeubles vétustes ne respectant aucune des normes en vigueur pour une location en bonne et due forme. Des manquements à la loi aux conséquences dramatiques ! Du non respect des normes électriques, cause fréquente d’incendie, à l’effondrement pur et simple du bâtiment, faute d’entretien, les immeubles vétustes à Marseille sont nombreux. Insalubre et périlleux, ce patrimoine immobilier délabré est dans la ligne de mire des autorités municipales qui interviennent de plus en plus pour en faire évacuer les locataires. Depuis le drame de la rue d’Aubagne (8 morts dans l’effondrement d’un immeuble le 5 novembre 2019), ce ne sont pas moins de 183 immeubles qui ont fait l'objet d'une intervention. Des immeuble vétustes, bon marché certes mais à éviter impérativement pour un investissement locatif sans travaux et sans soucis !
En termes d’investissement locatif, Marseille apparaît aujourd’hui comme la ville de tous les possibles. L’attractivité de la cité phocéenne permet en effet de cibler toutes les catégories de locataire : petites surfaces pour les jeunes actifs, surfaces moyennes pour les retraités ou jeunes couples, grandes surfaces pour les familles. Une des destinations les plus attractives de France pour votre projet d'investissement immobilier couplé à une perspective de rendement optimal !
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