Comment investir dans l'ancien ?

Achat à crédit de votre résidence principale ? Acquisition d’un logement locatif grâce à un dispositif de défiscalisation ? L’immobilier ancien vous offre de nombreuses possibilités d’investissement ! Découvrez celle qui convient le plus à votre projet et à votre budget ! 

Investir dans l'immobilier ancien : avantages et conditions

Intéressé par l’achat d’un logement ancien ? Découvrez les avantages que cet investissement immobilier peut vous procurer.  

Quels avantages à investir dans l’ancien ?

Ce qui distingue l’immobilier ancien du neuf, c’est avant tout l’attractivité de son emplacement. Tandis que les programmes neufs se font rares au cœur des villes et se retrouvent plutôt en périphérie, le marché de l’ancien domine largement le centre-ville, très demandé par les investisseurs comme les locataires. 

Outre l’emplacement, l’immobilier ancien se démarque souvent par son architecture plus authentique. Même si l’état varie d’un appartement à l’autre, l’ancien offre un cachet très recherché sur le marché. 

Enfin, l’ancien attire par ses prix plus faibles. En effet, les logements sont vendus entre 10 et 30 % moins chers que dans le neuf. Pourquoi cette décote ? Parce qu’un achat dans l’ancien implique (très) souvent de réaliser des travaux de rénovation, à court ou moyen termes, qui sont à la charge de l’acheteur. 

Quelles conditions respecter pour investir dans l’ancien ?

Il n’existe pas de conditions particulières pour investir dans l’ancien. Un propriétaire avisé doit simplement appliquer quelques bonnes pratiques.

En cas de travaux de rénovation, pensez à inclure ces montants dans le budget de votre dossier de financement. Une banque vous demandera toujours d’estimer votre enveloppe budgétaire pour ce projet, et l’obtention de votre crédit immobilier va dépendre notamment du montant des travaux que vous engagerez et de la faisabilité du projet. 

Vous achetez votre résidence principale dans l’ancien ? Les travaux ne doivent pas représenter un poids trop important dans votre budget : le montant total de vos mensualités de crédit immobilier et de prêt travaux doivent respecter un seuil d’endettement de 33 % maximum. Dans le cas d’un investissement locatif, les travaux doivent être inclus dans le calcul de votre rentabilité locative. L’objectif : pouvoir appliquer un loyer qui vous permettra de rembourser les mensualités de votre prêt immobilier sans avoir à réaliser un effort d’épargne disproportionné chaque mois ! 

Notez qu’une bonne rénovation vous ouvre souvent les portes d’une location plus attractive... 

Enfin, si vous voulez cumuler investissement locatif et réduction d’impôt (par exemple via la loi Denormandie), vous devez impérativement respecter les conditions fixées (loyers plafonnés, montant de travaux, zone d’investissement, etc.) par le dispositif que vous choisirez. 

Investissement immobilier : comment investir dans l'ancien ? 

Vous pouvez acheter dans l’ancien pour plusieurs raisons :

• vous constituer un patrimoine immobilier ;
• acheter votre résidence principale ou secondaire ;
• investir dans un logement locatif (location vide ou meublée) ;
• réduire vos impôts via un dispositif de défiscalisation ; 
• etc.

Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent dans l’ancien :

• la loi Denormandie : équivalent de la loi Pinel dans l’ancien, la défiscalisation est calculée sur le prix d’achat de votre bien (taux de 12 à 21 % selon la durée de l’engagement de votre location), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de votre investissement ;
• la loi Malraux, un dispositif qui cible le foncier dans des secteurs sauvegardés (taux de réduction d’impôt équivalent à 22 ou 30 % du montant de vos travaux) ;
• la loi Monuments historiques, dispositif qui concerne principalement les investisseurs fortement imposés qui cherchent à se constituer un patrimoine d’exception ;
• la loi Cosse, qui vous fait bénéficier d’un abattement maximum de 85 % de vos revenus locatifs sous réserve de certaines conditions (louer non meublé, respecter un plafond de loyer, etc.)
• etc.

Investir dans l'immobilier ancien à crédit 

Peu importe le type d’acquisition, votre projet immobilier sera probablement financé par un crédit immobilier. Selon une étude Statista, 8 investisseurs sur 10 ont besoin de l’appui financier d’une banque pour augmenter leur patrimoine immobilier. 

Ce crédit immobilier vous fait bénéficier d’un effet de levier puisque vous pouvez investir selon votre niveau de revenus et sur la durée de votre choix (25 ans maximum). Avec un faible apport, vous pouvez obtenir un prêt immobilier qui vous permet d’acquérir un logement qui va considérablement augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier.