Immobilier ancien : la réglementation à respecter pour tout projet de réhabilitation
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Et si votre projet d’investissement immobilier passait par d’importants travaux pour rénover entièrement un logement en mauvais état ? Maison ou appartement, avec un montant de travaux maîtrisé et un prix d’achat modéré, votre projet gagnera en rentabilité. À la clé : une habitation qui respecte les dernières normes et affiche une performance énergétique optimisée, notamment grâce aux incontournables travaux d’isolation. Il est important de savoir qu’une réglementation encadre la rénovation des bâtiments dans l’ancien. Ooinvestir fait le point sur vos obligations et les avantages de ce type d’investissement.
Immobilier ancien : les obligations en matière de rénovation et de réhabilitation
Vous rêvez de rénover entièrement un logement ancien pour le mettre au goût du jour tout en respectant son cachet ? Malheureusement, tout n’est pas possible. Vis-à-vis de l’État comme des communes, le propriétaire doit respecter les différentes dispositions en vigueur.
Façade et toit
Le propriétaire doit toujours s’assurer du bon état de sa façade. Pour les logements situés à Paris et dans un certain nombre de communes en France, en théorie il est obligatoire de la rénover tous les 10 ans, sauf si son état ne l’exige pas. Si le bâtiment est classé, un permis de construire sera nécessaire. Et si le bâtiment est considéré comme un monument historique, ou s’il se situe dans le périmètre d’un monument historique, un architecte des bâtiments de France devra donner son accord avant les travaux. Enfin, pas question de vous lancer dans la couleur ou le type de toiture de votre choix : souvent, les communes imposent leurs propres règles, généralement fixées en fonction de leur histoire ou de leur région.
Ouvertures
Là encore, impossible d’imaginer créer de nouvelles portes ou fenêtres sans se renseigner au préalable sur la réglementation en vigueur. Il existe des distances à respecter pour ne pas percer de nouvelles fenêtres directement sur le jardin de votre voisin. Le code civil fixe des règles précises à découvrir sur le site de Legifrance.
Agrandissement
Ajout d’un nouvel étage à la maison, aménagement des combles, construction d’une véranda… Ces travaux d’agrandissement viennent ajouter des mètres carrés à votre investissement immobilier et vont booster le prix à la revente. Mais la réglementation est stricte sur ces points et dépend en grande partie des communes. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les subtilités locales.
Rénovation : l’aspect écologique et énergétique
Améliorer la performance énergétique des bâtiments, en s’attachant notamment aux questions d’isolation, fait partie des priorités fixées par le gouvernement dans le cadre de la transition écologique. A quelques exceptions près, tous les bâtiments d’habitation individuelle et collective sont concernés par l’obligation d’améliorer leur isolation thermique en cas d’importants travaux de rénovation. Pour mener à bien cet objectif, vous avez peut-être droit à une aide : MaPrimRénov. Exemple : Transformation d’un garage en pièce d’habitation.
Après diagnostic énergétique (obligatoire dans le cadre d’une vente), le propriétaire connaît le degré de performance de son habitation, classé sur une échelle de A (meilleure performance) à G (plus mauvaise performance). D’ici 2021, tout propriétaire d’un logement catégorisé F ou G sera dans l’obligation de mener des travaux, sous peine de sanction.
Objectif : lutter contre les logements dits « passoires énergétiques ». Concrètement, ils devront faire atteindre à leur maison ou à leur appartement au moins le niveau de performance E. Dans le cas contraire, ils ne pourront pas augmenter le loyer entre 2 locataires.
Au-delà de 2023, la location d’un logement avec une performance G sera illégale ! Prenez donc bien en compte ces éléments dans votre projet d’investissement immobilier en estimant correctement le coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique légale.
Au-delà de 2028, tous les logements mis en location devront atteindre un DPE (diagnostic de performance énergétique) compris entre A et E.
Des aides pour une réhabilitation dans l’immobilier ancien
Prêt à taux zéro et primes : des aides directes
Conscient du montant de certains travaux à engager, le gouvernement a mis en place un certain nombre d’aides à la rénovation pour l’immobilier ancien. C’est le cas par exemple de l’éco-PTZ (éco prêt à taux zéro), d’un montant de 7 000 à 30 000 euros selon les travaux à financer. Ce prêt peut bénéficier à un propriétaire seul ou à un syndicat de copropriété qui souhaite engager la rénovation de son immeuble.
L’éco prêt à taux zéro n’est pas soumis à des plafonds de ressources. Le montant alloué dépend uniquement de la nature des travaux.
D’autres dispositifs de financement existent, comme le prêt de la CAF (Caisse d’allocations familiales) ou des primes.
Dispositif d’incitation fiscale : des aides indirectes
En France, la loi prévoit plusieurs dispositifs pour inciter à la rénovation de logements dans l’ancien :
1. Le dispositif Denormandie
Il s’applique dans plus de 245 communes situées partout en France dont 222 labellisées « Cœur de ville ». Cette loi vise à encourager la rénovation dans l’ancien en échange d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du prix d’achat du logement. Ensuite, vous devez vous engager à laisser votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans en location non meublée, en respectant certains plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Le dispositif Denormandie s’apparente au dispositif Pinel. Ainsi, les plafonds sont identiques. De la même manière, si vous respectez les règles, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient net du logement (prix d’achat + prix des travaux), dans la limite de 300 000 € par an :
- location de 6 ans : la réduction d’impôt correspond à 12 % du prix de revient du logement ;
- location de 9 ans : la réduction d’impôt correspond à 15 % du prix de revient du logement ;
- location de 12 ans : la réduction d’impôt correspond à 21 % du prix de revient du logement.
2. Le dispositif Malraux
Plus restrictif que le dispositif Denormandie, le dispositif Malraux ne s’applique que pour un projet de rénovation déclaré d’utilité publique, par exemple par les communes ou par l’État. Les travaux engagés doivent porter sur une rénovation totale, et non partielle, du bâtiment. Enfin, le propriétaire doit s’engager à laisser l’immeuble en location pendant une durée d’au moins 9 ans. Si ces conditions sont respectées, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de :
- 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique ;
- 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartier ancien dégradé) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine.
Exemple :
Pour 100 000 euros de travaux, la réduction sur l’impôt sera de 30 000 euros avec le dispositif Malraux pour un immeuble situé dans un QAD.
Réhabilitation : les avantages d’un logement comme neuf
Rénover entièrement un logement ancien peut vous apporter de nombreux avantages.
- Vous devenez éligible à différentes aides, comme le dispositif Denormandie ou l’éco-PTZ (prêt à taux zéro).
- Vous bénéficiez d’un appartement ou d’une maison refaits à neuf. Votre logement prend de la valeur, avec un impact potentiellement positif sur les loyers perçus (sous condition de respect des plafonds).
- Si le montant prévisionnel des travaux est bien respecté et que votre prix d’achat du bien était en phase avec le marché, vous faites une belle opération et gagnez en rentabilité.
- Votre logement répond à toutes les normes et exigences, notamment environnementales, par exemple en matière d’isolation ou d’efficacité thermique. Il sera donc particulièrement compétitif si vous souhaitez le proposer à la location.
