Résidence secondaire : un achat à préparer avec le plus grand soin

Vous envisagez l’achat d’une résidence secondaire ? Les raisons de se lancer dans un tel investissement sont nombreuses, mais il est essentiel de bien préparer votre projet pour en évaluer le coût. De même que la fiscalité et la possibilité de location, un certain nombre de frais et taxes sont à anticiper avant de choisir un logement en appartement, maison ou villa. En fonction de votre situation familiale et financière, l’emplacement d’une résidence secondaire constitue un facteur déterminant pour votre confort et la bonne rentabilité de votre achat immobilier.

Le point sur le marché des résidences secondaires en France

Répondant de prime abord au besoin d’avoir un lieu de villégiature pour les propriétaires, la résidence secondaire est une habitation pouvant également être louée lorsqu’elle est inoccupée. Sur les 30 dernières années, l’achat de résidences secondaires a augmenté de 28 % et représente un investissement moyen de 245 200 euros selon le baromètre LPI-SeLoger 2019.

Avec un nombre avoisinant les 3,6 millions, les résidences secondaires se déclinent du studio parisien à la maison de vacances, du chalet de ski à la maison de famille, sans oublier l’incontournable appartement sur la côte. D’après une étude Insee de décembre 2019, 80 % de ces logements se situent dans un environnement rural ou des villes de moins de 100 000 habitants, contre la moitié pour la résidence principale. En plus du dépaysement procuré, les prix y sont plus généralement attractifs. 

Toujours en tête pour son intéressante rentabilité à la location, l’Île-de-France culmine à la première place du classement en matière de prix. Néanmoins, vous avez peut-être vous aussi envie d’acheter un bien immobilier en bord de mer comme plus de 60 % des Français. Mais avant d’investir dans telle ou telle région, il est important d’étudier le prix d’achat moyen. Une donnée qui a fortement augmenté en Aquitaine et qui est suivie de près par la Provence-Alpes-Côte d'Azur. À l’inverse, l’Auvergne, la Franche-Comté et la Lorraine constituent les zones les plus abordables pour investir.

Si une maison secondaire offre plus d’intimité et des possibilités de location saisonnière plus élevées qu’un appartement, elle nécessite un budget plus conséquent à l’acquisition et à l’entretien. 

De nombreux atouts tout au long de l’année

Plusieurs raisons expliquent l’engouement pour la résidence secondaire. Entre confort de vie et gain financier, le propriétaire y retrouve divers avantages.

Une destination de vacances privilégiée ! 

Envie de prendre le soleil le temps d’un week-end ? La résidence secondaire est à votre disposition pour sortir de la ville et changer d’air. Pendant les grandes vacances, elle vous permet de réunir la famille et les amis sans limite de temps. Terminé les traditionnels frais d’hébergement, vous êtes dans votre propre logement et vous prenez le temps de profiter de la région. 

Se constituer un patrimoine 

En fonction de la valeur du bien immobilier et des remboursements de votre prêt, vous gagnez en capital année après année. Une plus-value non négligeable peut être obtenue lors de la vente, mais la résidence secondaire représente également une manière de transmettre un patrimoine à vos descendants. 

Un lieu de retraite idéal 

L’achat d’une maison secondaire, un moyen parfait pour préparer la retraite en la transformant en votre résidence principale ! Vous profitez alors d’un climat avantageux selon la région et bénéficiez du capital issu de la vente de votre ancien logement.

Effectuer de la location saisonnière 

Il peut être très intéressant de louer sa résidence secondaire une partie de l’année, surtout si elle se situe dans une zone géographique recherchée. Quelques semaines peuvent suffire à combler le montant des charges et frais annuels. Sur une plus grande période, les revenus locatifs permettent notamment de rembourser une partie du crédit immobilier. Les loyers d’une résidence secondaire près de la plage en été ou à la montagne en hiver se montrent aussi rentables que pour un logement neuf. 

Rien ne vous empêche de prêter votre maison secondaire à des amis ou à la famille. Cela évite de laisser la propriété vide, alors que vous continuez de payer l’assurance et les divers frais réguliers. 

Les inconvénients de la résidence secondaire

Contrairement à l’achat d’une résidence principale, la résidence secondaire ne bénéficie d’aucune aide de l’État. Les dispositifs comme la loi Pinel ne s’appliquent pas et il n’existe pas d’exonération fiscale, ni de réduction d’impôt. 

Des charges et impôts supplémentaires 

Malgré un usage limité dans l’année, la résidence secondaire représente un coût non négligeable équivalent à celui d’une résidence principale. S’il ne s’agit pas d’un investissement locatif, du moins en partie, son entretien s’avère vite onéreux. 

Parmi les dépenses à prévoir, vous aurez à votre charge :

• les mensualités du prêt immobilier ;
• le montant des impôts (taxe des ordures ménagères, taxe d’habitation, taxe foncière) ;
• le coût pour maintenir la maison en bon état ;
• l’ensemble des frais réguliers : chauffage, eau, électricité, eau, abonnement Internet… ;
• l’assurance de l’habitation ;
• les travaux éventuels : remplacement des fenêtres, mise en place d’un système de sécurité…

Il n’est pas rare de voir des résidences secondaires très gourmandes en chauffage et présentant des défauts d’isolation. Mieux vaut être vigilant dans vos choix pour éviter une facture d’énergie élevée.

La distance de villégiature 

Il est toujours agréable de bénéficier d’une résidence secondaire au bord de l’eau ou à la montagne. Cependant, il est important de tenir compte des trajets dans votre budget. Pour les vacances comme pour la gestion de la location, les allers et retours en voiture ou en train peuvent être plus fréquents que prévu. La campagne peut être un bon compromis à une distance raisonnable de votre résidence principale. À condition de ne pas limiter la durée de location pour attirer les locataires !

Le risque de se lasser

Avec les années qui passent, il arrive que la maison secondaire perde de son attrait. Attention à ne pas négliger l’entretien pour maintenir le logement toujours en état. C’est justement l’occasion de se concentrer sur les revenus locatifs en attendant la vente.

S’occuper seul de la gestion de votre résidence secondaire et de sa location peut vite devenir décourageant. Pour un coût variable de 6 à 10 % des loyers encaissés, il existe des gestionnaires dédiés qui se chargent de louer votre bien immobilier et de vous le réserver pour vos périodes de congés. Bien qu’il soit nécessaire d’anticiper vos venues et d’en faire part à votre prestataire, le rendement annuel de votre investissement restera intéressant. 

Quelles régions cibler pour investir dans une résidence secondaire ?

L'achat d'une résidence secondaire ne se fait pas sur un coup de tête. En plus du coût total du projet, il faut s’assurer que l’emplacement réponde à vos exigences pour les congés tout en promettant des revenus locatifs le reste de l’année.

D’autres critères jouent un rôle dans le choix de la commune :

• le taux d’ensoleillement et de précipitations ;  
• la distance de la mer, cours d’eau ou lacs ;
• les transports ;
• la proximité des commerces et grandes villes ;  
• l’accès à des zones forestières ; 
• l’attractivité liée au tourisme ; 
• l’esthétisme des lieux ;
• le nombre d’habitants ;
• la part des résidences secondaires dans la commune…

Lorsque la demande locative dépasse l’offre dans une zone géographique, les collectivités ont la possibilité d’augmenter de 20 % la taxe d’habitation des résidences secondaires. Un point non négligeable à vérifier avant d’acheter. 

Dans une édition spéciale, Propriétés Le Figaro livre les tendances dans l’acquisition des résidences secondaires. Les destinations proches de la mer restent les plus recherchées par les propriétaires. Pourtant, l’intérêt des Français ne se dirige plus uniquement vers le sud de la France et le littoral méditerranéen, mais remonte jusqu’aux côtes normandes. Leur proximité avec Paris attire de plus en plus de vacanciers pour de courts comme de longs séjours. Un véritable plus pour la location saisonnière. Dans la même optique, la Bretagne tire également son épingle du jeu. Elle rejoint la capitale en moins de 3 heures de train et offre des logements intéressants à la vente avec un prix au m² accessible à l’exemple de Saint-Malo. 

De son côté, le Sud-Ouest affiche des prix plus élevés, mais reste une destination très appréciée en période de vacances à l’image de la côte basque et du bassin d’Arcachon. Sans oublier la Charente-Maritime et les Landes, qui proposent encore des communes idéales pour investir en louant une partie de l’année. 

Si les Français sont nombreux à vouloir acquérir une résidence secondaire, les prix au sein des villes les plus plébiscitées montent rapidement et limitent la superficie proposée. Certaines localités proches du littoral affichent néanmoins des estimations encore abordables à l’exemple de Narbonne, Agde, Sète... Votre choix doit donc prendre en compte tous les facteurs pour garantir une rentabilité de location satisfaisante lorsque vous ne profitez pas du logement.