Investir dans l’immobilier pour bénéficier d’une défiscalisation dans le neuf ou dans l’ancien

Que ce soit pour réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine ou encore préparer votre l’avenir en disposant de revenus complémentaires, plusieurs dispositifs vous offrent une belle opportunité d’investissement et de défiscalisation immobilière dans le neuf et dans l'ancien. Trouvez le dispositif le plus adapté à votre projet et les différentes façons de bénéficier d’une déduction d’impôt sur votre investissement immobilier.

La défiscalisation dans le neuf et l'ancien grâce aux lois Pinel et Denormandie

Les lois Pinel et Denormandie vous offrent l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif dans un logement neuf et l’ancien. Si elles fonctionnent de manières similaires, plusieurs particularités sont à prendre en compte pour vous guider dans votre projet immobilier.

Définition de ces dispositifs

Ces 2 lois de défiscalisation immobilière regroupent en fait le même dispositif, la première dans le neuf, la seconde dans l’ancien réhabilité. Elles reposent sur un principe simple de défiscalisation dans le neuf et l'ancien : un contribuable investit dans un logement neuf ou dans un logement ancien (réhabilité à cette occasion par des travaux). Il s'engage à le louer pendant au moins 6 ans et bénéficie en échange d'une réduction d'impôts. Le dispositif offre ainsi une possibilité de défiscalisation en échange d'un investissement locatif encadré.

La réduction d’impôt possible grâce aux dispositifs Pinel et Denormandie

Le montant maximal de la défiscalisation immobilière en loi Pinel et Denormandie varie selon le montant de l'investissement et en fonction de la durée de location du logement :

• 12 %, à raison de 2 % par an, pour un engagement de 6 ans ;
• 18 %, à raison de 2 % par an, pour un engagement de 9 ans ;
• 21 %, à raison de 2 % par an pendant neuf ans puis 1 % par an pendant les 3 années suivantes, pour un engagement de 12 ans.

Dans le cadre de l’achat d’un logement en loi Denormandie, le montant de l’investissement correspond au prix d’acquisition du bien + le montant des travaux de réhabilitation.

Le montant maximal pris en compte pour défiscaliser est de 300 000 €. Le prix du logement considéré est plafonné à 5 500 € mètre carré. Un contribuable investissant le montant maximal peut obtenir jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts sur 12 ans.

Si le mètre carré est plus cher, seule une partie du prix du logement servira au calcul du montant de la défiscalisation.

Les conditions imposées pour obtenir une réduction d’impôt en loi Pinel

Vous devez répondre à certaines conditions particulières, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, pour bénéficier du dispositif et calculer correctement la réduction d'impôt Pinel attachée.

• Le logement doit être situé dans une zone éligible (A, Abis et B1), définis en fonction de la tension locative. Ce zonage a donc l'avantage d’être un bon indicateur des zones où le marché est florissant et vous évite de cibler des villes où le marché de la location serait insuffisant pour une bonne rentabilité du projet global.
• Le montant du loyer doit respecter un plafond fonction de la zone : il ne doit pas dépasser 17,43 € par m² en zone Abis, 12,95 € / m² en zone A ou 10,44 € / m² en zone zone B1.
• Le locataire doit disposer de ressources inférieures à un plafond, qui diffère en fonction de la zone du logement et de la composition du foyer fiscal.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) dans l’ancien ou dans le neuf

Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.

Si vous êtes affilié au régime d’imposition réel, vous avez la possibilité de considérablement réduire, ou même d’annuler, le montant des charges liées à votre biens par une imposition particulièrement favorable.

Pour obtenir ce statut, vous devez :

• Louer un logement meublé conformément à la liste des éléments mobiliers à mettre à disposition de vos locataires.
• Percevoir des recettes locatives inférieurs à 23 000 € ou que celles-ci ne dépassent pas 50 % du montant total de vos autres revenus. 

La loi Malraux, une défiscalisation dans l’ancien pour les plus gros contribuables

La loi Malraux concerne des investissement plus conséquents, offrant en contrepartie une réduction d'impôt plus importante.

Pour défiscaliser en loi Malraux, vous devez acheter un immeuble entier dans une zone éligible, c’est-à-dire en secteurs sauvegardés et en zone de protection du patrimoine et du paysage urbain, destiné à des travaux de réhabilitation. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % du montant total des travaux réalisés, dans la limite de 100 000 € de travaux par an, pendant 4 ans. Au total, cela représente une réduction de 22 000 € à 30 000 € par an, soit 88 000 € à 120 000 € sur une période quadriennale.

Le bien doit ensuite être mis en location au plus tard 12 mois après l'achèvement de la réhabilitation et ce pour une période de 9 ans minimum. Il n’y a pas ici de plafond de revenus du locataire. En revanche, ce dernier ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que l’investisseur ni être son ascendant ou son descendant.

La loi Malraux s’adresse principalement aux contribuables très imposés, qui payent suffisamment d'impôts pour absorber une telle déduction.

Le caractère spécifique des logements concernés rend le nombre de programmes éligibles assez faible. Si investir en loi Malraux présente des avantages fiscaux importants, il n'est donc pas toujours aisé de trouver un bien qui corresponde à la fois à ses objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Comment bénéficier des possibilités de défiscalisation dans le neuf et l'ancien ?

Vous souhaitez booster votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine, la défiscalisation immobilière dans le neuf et l'ancien peut se faire par un investissement direct ou par l’achat de parts via une société civile de placement immobilier (SCPI) fiscale.

L'investissement direct

Dans ce cas, vous achetez un bien immobilier (ou au maximum 2), en vérifiant les conditions d’éligibilité au dispositif de défiscalisation dans le neuf et l'ancien choisi.

En loi Pinel par exemple, vous conservez votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans, en le louant conformément à votre engagement. Vous récupérez à la fin un logement que vous pourrez occuper, vendre ou même continuer de louer (pour compléter votre retraite par exemple ).

Grâce au statut LMNP (Loueur de Meublé Non-Professionnel), vous profitez de revenus fonciers partiellement défiscalisés. Ce statut, complété par le dispositif Censi-Bouvard en résidence de service, vous permet en plus de récupérer la TVA sur le prix d’achat et de bénéficier d’une garantie de loyers pendant 9 années minimum.

L'achat de parts d'une SCPI fiscale

L'autre solution pour bénéficier de cette défiscalisation dans le neuf et l'ancien est d'acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) Pinel ou Malraux. Cette formule permet de bénéficier des avantages de ces dispositifs de défiscalisation tout en laissant la gestion locative de tout un parc immobilier (et non d’un seul logement) à la société. Vous ne vous portez donc pas acquéreur d’un logement mais vous réalisez un investissement également appelé « pierre-papier ».

Le ticket d'entrée dans une SCPI est bien moindre que pour un investissement direct, puisqu'il est possible d'investir seulement quelques milliers d'euros. Il est toutefois recommandé d’investir en moyenne 4 000 € pour réaliser une réduction d’impôt avantageuse.

Comme vous ne possédez qu’une partie du bien, le taux de la réduction d’impôt sera proportionnel au montant de votre investissement.

Embedded script : CTA - Louve Invest - Générique

À qui s'adresse ces solutions de défiscalisation ?

Ces dispositifs pour défiscaliser dans le neuf et l'ancien sont pertinents surtout si les revenus de votre foyer fiscal sont suffisants pour que l'impôt dû soit supérieur à la réduction possible.

Il n'est pas possible de reporter sa réduction d'une année sur l'autre ni d'obtenir un remboursement.

Il faut par ailleurs disposer d'une bonne visibilité sur ses revenus futurs : la réduction est étalée dans le temps et ne peut donc être pleinement utilisée que si les revenus restent importants pendant de nombreuses années.

Les contribuables aux revenus irréguliers n'ont pas toujours intérêt à choisir ce système de défiscalisation dans le neuf et l'ancien.

Ces lois sont plus intéressantes pour les contribuables encore en vie active. 

L'étalement dans le temps fait que le bénéfice n'est pleinement acquis qu’après plusieurs années.

Cela implique que le revenu imposable doit être suffisamment élevé durant toute la période de défiscalisation. Investir tôt dans votre vie sera toujours mieux, en adéquation avec vos revenus bien sûr.

Réaliser un investissement tôt vous permet d’amortir votre bien plus rapidement et de pouvoir ensuite en profiter pleinement. Ce type d'investissement est donc plus judicieusement réalisé en pleine vie active.

Vous pouvez aussi corréler votre investissement avec votre âge de départ à la retraite. Le bien fini d’être payé à ce moment-là.