Défiscalisation en loi Pinel, pourquoi et comment investir ?

Envie de réduire vos impôts ? Investir en loi Pinel offre beaucoup d’avantages. Ce dispositif de défiscalisation vous permet à la fois de bénéficier d’une réduction d’impôt, de vous constituer une épargne et un patrimoine, voire d’aider vos proches. Ce type d’investissement immobilier locatif a déjà séduit de nombreux Français ; découvrez alors tout ce que vous devez savoir pour investir en loi Pinel.

Investir en loi Pinel, comprendre le dispositif

La loi Pinel, pour augmenter l’offre locative en zone tendue

L’État, avec la loi Pinel, cherche à apporter des solutions de logement dans des zones dites tendues. Sont concernées : les grandes agglomérations et les villes de plus de 250 000 habitants, où l’offre du marché locatif est trop restreinte par rapport à la demande et, de ce fait, difficilement accessible aux revenus modestes. Il s’agit alors de dynamiser la construction, la réhabilitation de logements, ou encore la transformation de locaux en lieux d’habitation. Cette tension locative permet d’envisager sereinement tout projet d’investissement et de défiscalisation en loi Pinel. La plupart des biens trouvent preneurs facilement, d’autant qu’ils doivent respecter des normes de qualité et des plafonds de loyers adaptés à la zone.

Un zonage avait été établi en 2014 pour l’investissement en loi Pinel et les autres dispositifs de défiscalisation. En 2018, les zones du Pinel ont été resserrées aux agglomérations, villes et communes où la tension locative est la plus forte : les zones A, Abis, B1 et B2 (sous réserve de dérogation). 

La loi Pinel, pour créer un parc immobilier à faible empreinte écologique

L’autre objectif du dispositif de défiscalisation Pinel est aussi de renouveler le parc locatif, avec des appartements ou des maisons, destinés à la location, répondant à des critères de performance énergétique stricts. Selon le type d’acquisition, les exigences pour investir en loi Pinel varient. Pour un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d'Achèvement), la norme requise est la RT 2012, tandis que pour un logement ancien nécessitant des travaux, les labels HPE ou BBC rénovation 2009 sont demandés.

La loi Pinel, pour investir dans l’immobilier sans apport

L'investissement en loi Pinel présente un avantage non négligeable : vous donner la possibilité à de de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre frais. En effet, nul besoin de détenir un apport pour accéder à au dispositif de défiscalisation Pinel. Il est même recommandé de financer son achat par le biais d’un crédit, car les intérêts d’emprunt et autres frais seront alors déductibles des revenus locatifs.

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Associés à d’autres charges, telles que le coût des travaux d’amélioration ou les frais de gestion, ces éléments peuvent vous amener à créer un déficit foncier. Doublement intéressant, il vous permettra d’accéder, en plus du dispositif défiscalisation Pinel, à l’avantage fiscal du déficit foncier. En effet, ce dernier est un mécanisme comptable volontairement recherché consistant à engager des frais plus élevés que le montant des recettes locatives, produisant ainsi un revenu foncier négatif. Cela rend l’opération d’investissement Pinel encore plus intéressante car le montant du déficit vient diminuer la base imposable (diminution des revenus fonciers). 

L’excédent annuel de déficit est de plus reportable sur 10 ans. 

La loi Pinel, pour loger des membres de sa famille

Depuis janvier 2015, il est possible de louer son bien via le dispositif Pinel à un membre de sa famille, du moment que ce bénéficiaire n’est pas rattaché fiscalement à votre foyer. Investir en loi Pinel offre donc la possibilité de venir en aide à un proche qu’il s’agisse d’un parent isolé ou d’un enfant qui entre dans la vie active.

Pourquoi investir avec la loi Pinel ?

En France, le poids de la fiscalité peut avoir tendance à peser sur le budget des ménages, les incitant à rechercher une solution pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Investir en loi Pinel représente une solution efficace en termes de défiscalisation immobilière…Et le succès de ce dispositif s’explique par bien d’autres raisons. Zoom sur 4 arguments chocs !

Réduire ses impôts jusqu’à 42 000 € sur 12 ans

Investir en loi Pinel offre l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée à partir du prix d’achat du bien et de la durée de mise en location de ce dernier. Ce taux sera de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans ou 14 % sur 12 ans. Plus la durée de location de de l’appartement ou de la maison est longue, plus l’investissement s’avère rentable.

Vous pourrez alors réduire votre impôt jusqu’à 42 000 € répartis sur 12 ans, correspondant à 14 % de la valeur plafond du bien qui est fixée à 300 000 €.

Pour mieux comprendre les gains sur votre impôt, voici quelques exemples.

• Fabrice choisit de bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour un appartement neuf, destiné à la location, acheté à un prix de 230 000 €, à La Rochelle et loué 9 ans. Il profite d’une réduction d’impôt de 3 067 € annuelle. Cet avantage fiscal lui aura fait économiser 27 600 € au terme du bail.
• Nathalie et Alan projettent, quant à eux, l’achat d’un logement neuf à visée locative en région parisienne. D’un prix d’achat de 290 000 €, ils le laisseraient à la location pendant 12 ans. Ils économiseront 40 600 € d’impôts au total.

Investir en loi Pinel, c’est donc faire le choix de la flexibilité. Ce projet s’adapte à la situation et aux besoins de défiscalisation de chacun.

Si vous souhaitez bénéficier plus longtemps de la réduction d’impôt en loi Pinel, il est possible de s’engager initialement sur une durée de location de 6 ans et de décider par la suite de prolonger son engagement à 2 reprises.

Bénéficier de conditions optimales de financement

Les taux d’emprunts immobiliers ne cessent de baisser et n’ont jamais été aussi attractifs, ce qui vous permet d’amortir plus rapidement votre investissement en loi Pinel. Le plafonnement des loyers ? imposé par l’administration fiscale ? pouvait être un frein à l’obtention d’un crédit puisque les mensualités n’étaient pas toujours complètement couvertes par ce loyer. Mais avec des taux en moyenne de 1,45 % pour un emprunt sur 20 ans baissant jusqu’à 1,2 % sur 10 ans, la conjoncture actuelle est particulièrement propice à l’investissement immobilier. Le dispositif de défiscalisation Pinel augmente encore l’attractivité de l'investissement immobilier. 

Un investissement locatif Pinel permet également de percevoir des revenus réguliers en plus de la réduction fiscale. Passée la phase d’emprunt, la totalité des loyers représentent une épargne disponible. Ces revenus complémentaires peuvent alors permettre de réaliser bien des projets (voyages, études ou installation des enfants, financement d’un autre investissement…). Plus l’investissement est réalisé tôt dans votre vie, plus il vous permettra de financer vos projets futurs à moyen ou long terme. 

Si le bien est acheté sur plan, l’investissement locatif Pinel comporte alors 2 inconvénients. Vous devrez attendre son achèvement pour le mettre en location et percevoir des loyers, et vous ne pourrez pas récupérer le logement et/ou le mettre en vente avant la fin de la période d’engagement.

Constituer un patrimoine pour préparer sa retraite

Rentable fiscalement, investir en loi Pinel peut aussi permettre de profiter d’un complément de revenu pour la retraite. Deux scénarios sont envisageables :

1. Revendre le logement acquis pour récupérer le prix de la transaction et le capital investi, voire plus si le bien a gagné en valeur.
2. Poursuivre la location du bien pour toucher une rente mensuelle.

Quel que soit votre choix, investir avec la loi Pinel vous assure un patrimoine tangible et certain en plus d’un avantage fiscal souple et avantageux.

Comment investir en loi Pinel : les précautions à prendre

Si investir avec la loi Pinel cumule les points positifs, il est cependant important de connaître les critères et certains risques, notamment liés à la mise en location du logement. Voici 3 conseils-clés pour déjouer les pièges.

Respecter les conditions légales pour investir en loi Pinel

Pour que votre projet d’investissement en la loi Pinel ne fasse pas l’objet de contestation, il faut respecter les conditions prévues par la loi.

Les critères relatifs au bien sont les suivants :

• Le bien immobilier acheté devra être loué au titre de résidence principale du locataire et être situé dans une des zones définies (A bis, A, B1, B2 ou bien en Outre-mer).
• Le logement acheté et/ou rénové devra répondre aux normes de performance énergétique exigées.

Les critères relatifs à la location :

• Le bail devra être conclu 1 an au plus tard à compter de l’achat ou de la livraison du bien et être de 6 ans au minimum.
• Le loyer sera plafonné selon un montant maximum au mètre carré, différent selon les zones. Le plafond mensuel est donc variable suivant la zone, la surface du logement et l’évolution des prix du marché immobilier.
• Le locataire doit également respecter des plafonds de ressources maximales. Ces plafonds diffèrent selon la situation familiale du locataire et la zone du logement.

Choisir un emplacement attractif

La localisation du bien est primordiale dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Pinel. Il convient donc de choisir méticuleusement l’emplacement. En effet, cette précaution vous permettra de mettre en location et de revendre votre bien sans difficulté. S’il s’agit d’un appartement adapté à une famille, la proximité d’établissements scolaires ou de crèches est un vrai atout. Quoi qu’il en soit, il faut à tout prix éviter la proximité de nuisances et essayer de réunir les éléments qui séduisent tous les publics : une bonne desserte par les transports, des commerces et services de proximité, un environnement sécurisant… Mettez-vous à la place du futur locataire.

Sélectionner un bien immobilier de qualité

Dernier point à ne pas négliger pour investir en loi Pinel : la qualité du logement ! Choisissez donc bien le programme si vous optez pour le neuf. Vérifiez le sérieux du promoteur immobilier et examinez les plans avec attention, concernant la distribution, mais aussi les annexes qui peuvent faire la différence.