Si tout investissement immobilier dans le neuf représente un pari sur l’avenir, investir à Toulouse offre de sérieuses garanties. En plus d’acquérir un appartement dans la 4e plus grande ville de France, c’est aussi l’occasion de profiter du dispositif de défiscalisation Pinel et de réaliser un investissement à la fois avantageux et durable dans une ville à l’économie florissante.
Pourquoi investir à Toulouse en loi Pinel ?
Avec 484 809 habitants, la capitale de la Haute-Garonne talonne le podium des plus grandes villes françaises en se positionnant à la 4e place (entre Lyon et Nice). La métropole du Grand Toulouse comptabilise elle, selon le dernier recensement de l’Insee, plus d’un million d’habitants (1 255 941).
De plus, Toulouse peut se vanter d’être une ville encore accessible avec un prix au m² de 2 880 € selon le baromètre des notaires de France. Elle est donc bien moins chère que Lyon (3 540 €/m²) et Nice (3 880 €/m²). Le marché immobilier à Toulouse est donc très intéressant pour les investisseurs alors même que la tendance des prix à la hausse permet d’envisager une plus-value immobilière à l’avenir.
Une population toujours croissante
La population de Toulouse affiche la plus forte croissance de France : + 1,1 % par an, soit 5 200 habitants supplémentaires selon La Tribune. Aucune ville en France, ni Lyon ni Nantes, n’atteint un tel score.
Quant à la population de la métropole du Grand Toulouse, elle augmente également chaque année. Or, population croissante rime souvent avec manque de logement. Dans le cas de la ville de Toulouse, l’une des réponses à cette demande locative en hausse correspond à la mise en place de programmes éligibles au dispositif Pinel.
Cette politique d’urbanisation et cette croissance de la population ne sont pas anodines puisque la ville de Toulouse dispose de nombreuses ressources.
Un bassin de l’emploi prospère
Le bassin de l’emploi de Toulouse affiche un fort dynamisme dans plusieurs industries :
- l’aéronautique avec Airbus, et l’aérospatial avec le pôle Aerospace Valley, le CNES (Centre National d’Études Spatiales), Thalès Alenia Space, Spot Image, etc ;
- l’informatique, avec de nombreuses startups qui ont pris racine au sein de l’IoT Valley, attirant toujours plus de jeunes actifs ;
- les instituts de recherche, avec la création de l’Oncopôle ;
- de nombreux autres sites comme celui de Météo France.
L’avantage avec cette population d’employés qualifiés ? Elle représente un profil très intéressant pour louer des appartements de plusieurs pièces éligibles au dispositif Pinel.
Un milieu universitaire dynamique
Classée meilleure ville étudiante et 4e ville universitaire française avec 117 739 étudiants, Toulouse peut se targuer de disposer d’écoles de renom dans plusieurs domaines (aéronautique, journalisme, ingénierie, commerce, etc.).
De nombreux immeubles neufs proposent des appartements de qualité pour ce type de locataires. Seul inconvénient pour les propriétaires : le risque de turn-over entre le 2e et 3e trimestre, synonymes de fin et de début d’année scolaire.
Un cadre de vie séduisant
À 2h des côtes méditerranéennes, à 1h30 des stations de ski des Pyrénées et avec un fort taux d’ensoleillement : Toulouse offre de nombreux avantages à ses habitants. Les transports en commun proposent aussi de nombreuses alternatives à la voiture :
- 140 lignes de bus (Tisséo) ;
- 2 lignes de métro (plus une en projet) ;
- 2 lignes de tramway ;
- TER.
Paris a son Vélib’ et Toulouse a son VélôToulouse. Le service dispose d’un parc de 4 400 vélos en libre-service, utilisables sur les 600 km de pistes cyclables dans Toulouse et sa métropole.
La ville de Toulouse tend clairement vers l’urbanisme durable. D’ailleurs, investir dans les éco-quartiers en construction vous permet de profiter de la défiscalisation du dispositif Pinel et d’acquérir un logement responsable dans une résidence neuve.
Une forte demande locative
Le logement locatif représente 65,1 % de la population toulousaine selon les chiffres de l’Insee, dont quasiment 9 logements sur 10 étaient des résidences principales (88,1 %). La location représente donc une part majoritaire du marché immobilier toulousain, avec une demande portée notamment par les étudiants.
Les étudiants, qui représentent 12,3 % de la population toulousaine, sont plutôt des locataires de courte ou moyenne durée à la recherche d’appartements de petites surfaces (studio ou 2 pièces). Ces logements, avec un loyer attractif, se trouvent soit dans des immeubles classiques, soit en résidence étudiante (26 résidences étudiantes à Toulouse).
Les appartements en colocation, plébiscités par cette génération, sont aussi un moyen pour eux de louer de plus grandes surfaces (3 pièces ou plus) avec un loyer partagé avec une autre personne au minimum. C’est aussi ce type de bien locatif que recherchent les jeunes actifs ou les jeunes familles.
Focus sur le marché immobilier neuf à Toulouse
La bonne santé de l’économie de Toulouse se traduit dans sa politique immobilière. En effet, de nombreux programmes de logements neufs sont en construction et la ville en autorise de plus en plus : + 17,3 % de programmes de construction de logements neufs ont été validés entre 2014 et 2018 selon l’Institut Montaigne.
Avec un prix de l’ancien en hausse à Toulouse, le neuf attire de nouveaux investisseurs. La ville tient à conserver cette tendance en initiant de nombreux projets d’aménagement et de modernisation :
- aménagement de plusieurs zones le long de la Garonne avec le projet du Grand Parc Garonne ;
- aménagement du quartier de la Cartoucherie avec un éco-quartier ;
- modernisation de trois quartiers ANRU avec le Grand Projet de Ville pour un budget de 727 millions et une livraison de 3 600 logements neufs.
D'autres villes représentent un réel intérêt, comme Nantes, pour investir en loi Pinel.
L’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) a pour mission de financer des programmes nationaux de rénovation urbaine (PNRU). À Toulouse, les 3 quartiers concernés sont le Grand Mirail, Empalot et les Izards.
Avec sa politique tendant vers le neuf et la loi Pinel, la ville de Toulouse se place comme une des villes les plus rentables avec des taux de crédit très favorables. La ville de Toulouse, étant classée en zone B1 par la loi Pinel, les plafonds des loyers sont fixés à 10,51 €/m².
Le marché immobilier du neuf a donc encore de beaux jours devant lui à Toulouse. C’est le moment d’y réaliser un investissement en faisant l’acquisition d’un appartement neuf parmi de nombreux programmes de construction. L’avantage ? Ils sont éligibles au dispositif fiscal Pinel. Mais dans quels quartiers investir ? Petit tour d’horizon pour savoir où investir à Toulouse.
Top des quartiers pour investir à Toulouse en loi Pinel
Les Carmes, Saint-Cyprien, Borderouge, la Salade ou encore la Cartoucherie : la ville rose regorge de quartiers aux résidences neuves et au cadre de vie agréable.
Les Carmes
C’est au cœur de la ville que se trouve le quartier des Carmes, un des plus dynamiques de Toulouse. Avec des prix au-dessus de la moyenne de la commune : 4 780 €/m² d’après le baromètre des notaires de France et très réputé, c’est un quartier prisé des locataires aisés par sa proximité avec le centre-ville et ses nombreux commerces.
Saint-Cyprien
Quartier résidentiel sur la rive gauche de la Garonne, le quartier Saint-Cyprien est plébiscité par les étudiants. Les stations Patte-d’oie et Saint-Cyprine-République en font un quartier bien desservi par le métro toulousain. Moins cher que les Carmes avec un prix 4 070 €/m², selon les baromètre des notaires de France, la proximité avec les écoles et les 3 hôpitaux sont des avantages remarqués. C’est pourquoi les familles à la recherche d’un logement de 4 ou 5 pièces dans ce quartier sont également une cible de locataires à privilégier.
Borderouge
Avec 16 000 m² de locaux professionnels, le quartier de Borderouge attire une population active en quête d’un appartement près de son lieu de travail. La construction d’un important parc immobilier neuf dans le quartier accessible de la Croix-Daurade est une opportunité à saisir...D’autant que les prix de l’immobilier restent très raisonnables : 2 340 €/m² selon le baromètre des notaires de France.
La Salade
Avec la construction d’un éco-quartier avec 300 logements neufs, le quartier de la Salade offre un cadre de vie reposant et calme pour les jeunes familles, comme une personne seule. Son prix d’achat au m2 modéré, 2 410 €/m² d’après baromètre des notaires de France, en fait une zone idéale pour les investisseurs qui cherchent à bénéficier d’une réduction d’impôt dans un quartier écoresponsable.
La Cartoucherie
Lancé en 2011, le chantier de la Cartoucherie, dans le quartier de Casselardit, créera 3 500 logements neufs, 78 000 m² de bureaux et d’activités, 7 000 m² de commerces et 2 hectares d’espaces naturels. La livraison, prévue en 2025, vous laisse le temps de consulter la documentation sur ce chantier qui va attirer un bon nombre de locataires pour un prix très accessible : 2 780 €/m² selon le baromètre des notaires de France.
Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Toulouse
À 35 ans, Thomas et Sophie sont à la recherche d’un investissement immobilier dans le neuf. Après avoir fait leurs études dans la ville rose, leur choix s’est naturellement porté sur le quartier de Saint-Cyprien. Leur objectif est simple : investir dans le locatif neuf tout en profitant de la défiscalisation de la loi Pinel.
Le dispositif Pinel doit notamment cocher les critères suivants pour être applicable :
- Le logement doit être neuf, en VEFA (vente en état futur d’achèvement), en construction ou ancien faisant l’objet d’une importante rénovation (dont le coût représente au moins ¼ de l’investissement total).
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
- Le locataire doit respecter un plafond maximum de ressources annuelles. Par exemple, à Toulouse, il est de 31 352 € pour une personne seule, 41 868 € pour un couple et 50 349 € pour un couple avec un enfant à charge.
Quant à la réduction d’impôt, elle est possible si 2 conditions sont respectées :
- un plafond de 300 000 € par personne et par an ;
- une surface habitable ne dépassant pas 5 500 €/m².
Si ces conditions sont respectées, le taux de réduction d’impôt dépend alors de la durée de location du bien :
- 12 % de la valeur du logement pour une location de 6 ans ;
- 18 % de la valeur du logement pour une location de 9 ans ;
- 21 % de la valeur du logement pour une location de 12 ans.
En raison de toutes ces conditions, le couple s’intéresse à un appartement de 3 pièces de 60 m² dans une résidence neuve. Son montant : 250 000 €. Grâce à un apport confortable, le couple emprunte 180 000 € sur 20 ans. Leurs mensualités s’élèvent à 843 €.
Pour évaluer leur rentabilité, Thomas et Sophie doivent aussi calculer leurs revenus locatifs, encadrés par la loi Pinel. Comme l’appartement se situe en zone B1, le loyer ne doit pas dépasser 10,51 €/m² pour bénéficier du dispositif.
Ce plafond doit être multiplié par la surface de l’appartement et par un coefficient multiplicateur de 0,7 + (19 / surface).
Avec un appartement de 60 m², le coefficient multiplicateur s’élève à 1,016, ce qui permet de fixer le plafond de loyer : (10,51 x 60) x 1,016 = 636 €.
Les revenus locatifs mensuels ne sont pas suffisants pour couvrir leurs mensualités. Il reste à leur charge 207 € (636 € - 847 €) par mois, auxquels il faut ajouter les différents frais (entretien, charges de copropriété…) estimés à 100 €, soit 307 € par mois.
Cependant, la réduction d’impôts obtenue grâce au dispositif fiscal Pinel permet de compenser cette différence puisque leurs impôts seront réduits de 416 €/mois pendant 6 ou 9 ans ou de 364 € pendant 12 ans.
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Durée de location |
Réduction d’impôts annuelle |
|---|---|
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6 ans |
5 000 € |
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9 ans |
5 000 € |
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12 ans |
4 375 € |
Thomas et Sophie réaliseront donc un investissement rentable en profitant d’une réduction d’impôt avantageuse pendant plusieurs années grâce à la loi Pinel. Le tout en assurant un risque de vacance locative minimum grâce au cadre de vie agréable de la ville de Toulouse.
- Toulouse est une ville à l’économie florissante et à la population croissante. Le marché de l’immobilier est plus abordable comparé aux autres grandes villes françaises et son cadre de vie fait de Toulouse une ville agréable.
- Les plafonds des loyers en zone B1 sont fixés à 10,51 €/m² par la loi Pinel. Ce plafond, relativement bas, permet de mettre sur le marché locatif des biens neufs à un prix très compétitif tout en profitant d’une forte réduction d’impôt.
- Les Carmes, Saint-Cyprien, Borderouge, la Salade, la Cartoucherie : les programmes de construction d’appartements en résidence neuve fleurissent dans la ville rose. C’est le moment de profiter de cette tendance à la hausse pour investir en loi Pinel et bénéficier d’une défiscalisation avantageuse.
