Réussir son investissement en loi Pinel à Nantes

Avec plus de 309 000 habitants en 2017, Nantes compte parmi les plus grandes villes de l’ouest de la France, avec Bordeaux et Rennes. Sa culture, son Histoire, ses espaces verts et sa proximité avec l’Océan lui confèrent de nombreux atouts ! C’est donc une ville attrayante pour ses habitants.

Les investisseurs immobiliers en loi Pinel sont ainsi tout particulièrement attirés par cette ville de France incontournable, et par son marché dynamique. En effet, Nantes profite d’une croissance économique et démographique importante. Découvrez tous les avantages à investir dans des biens immobiliers neufs à Nantes en loi Pinel.

Pourquoi investir à Nantes en loi Pinel ?

Axée sur l’innovation et l’urbanisation de son territoire, Nantes est une ville faisant le bonheur de ses habitants tout en étant éligible au dispositif Pinel… pour la plus grande joie des investisseurs. Il existe aussi beaucoup d'autres villes où investir en loi Pinel, comme Toulouse par exemple. 

Nantes, une ville aux nombreux atouts

Le réseau de transports de Nantes lui offre une certaine proximité avec d’autres grandes villes de France comme Paris ou Rennes. Nantes possède 3 lignes de tramway, 9 lignes Chronobus, 1 ligne de Busway et 44 lignes de bus. Elle réunit également un ensemble de réseaux automobiles, ferroviaires, aériens (aéroport Nantes Atlantique) et même fluviaux (les navibus). Il est donc assez aisé pour les investisseurs de trouver des logements situés dans des zones bien desservies.

Certains quartiers nantais sont également particulièrement intéressants pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel. Nantes possède en effet des quartiers en plein état de construction.

Enfin, le taux de chômage des Pays de la Loire s'établissait à 6,7 % de la population active au premier trimestre 2020. C’est 0,9 point de moins que le taux métropolitain. La région présente donc un marché du travail particulièrement dynamique. Idéal pour les investisseurs en loi Pinel qui peuvent alors compter sur des locataires avec de bons dossiers !

Nantes, une ville éligible à la loi Pinel

Vous pouvez investir à Nantes en loi Pinel car la ville est éligible à ce dispositif fiscal. La ville et son agglomération sont en effet situées en zone B1.

Pour rappel, le dispositif fiscal Pinel offre une réduction d’impôts aux propriétaires nantais qui louent un ou plusieurs biens immobiliers, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons. 

Les taux de réduction d’impôt qu'offre la loi Pinel atteignent :

• 12 % si vous louez le logement 6 ans ;
• 18 % si vous louez le logement 9 ans ;
• 21 % si vous louez le logement 12 ans.

Pour profiter de ces avantages fiscaux, les propriétaires bailleurs doivent également louer leur bien immobilier à Nantes sous certaines conditions.

• Leur logement doit être loué à des foyers dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds de ressources. À Nantes, ils sont de 31 165 € pour un locataire seul par exemple.
• Il doit être proposé à des personnes pour qui le logement (appartement ou la maison) constituera la résidence principale.
• Le logement doit respecter la réglementation thermique RT 2012 et bientôt RT 2020.

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Focus sur le marché immobilier neuf à Nantes

81 436 nouveaux habitants ont posé leurs valises en Loire-Atlantique entre 2012 et 2017, selon Ouest France. À elle seule, Nantes concentre ainsi 35 % de la croissance démographique de la région sur cette période. 

Cette croissance booste le marché de l’immobilier neuf, suivi de près par les investisseurs en loi Pinel. La Cité des Ducs profite ainsi d’un parc immobilier en plein renouveau. Ces dernières années, les habitants de Nantes voient s’élever de nombreuses grues dans le ciel, chacune témoignant de la construction d’un nouveau bâtiment. 

Les nouveaux logements construits à Nantes permettent aux investisseurs de profiter des dernières normes en termes de performance énergétique. La réglementation thermique RT 2012 (et bientôt RE 2020) permet notamment de réduire la consommation d’énergie et l’empreinte carbone des futures habitations.

Autre atout de l’immobilier neuf à Nantes : attirer les locataires via des éléments de confort comme les ascenseurs, les accès aux personnes handicapées, la luminosité souvent bien meilleure que dans l’ancien… Cette attractivité permet de séduire plus de locataires potentiels, et donc, par effet d’offre et de demande, de posséder un bien compétitif sur le marché immobilier.

Top des quartiers pour investir à Nantes en loi Pinel

Ooinvestir a sélectionné 3 quartiers particulièrement propices pour investir en loi Pinel.

Le centre de Nantes, très prisé pour la location

Bouffay, Graslin, Passage Pommeraye, Château des Ducs de Bretagne, Cathédrale Saint-Pierre, Jardin des Plantes… Le centre de Nantes promet une vie animée.

Parmi les avantages de cette zone située aux abords de la Loire : elle attire de nombreux étudiants. Ces derniers souhaitent être au cœur de la ville et de ses commerces. Ce quartier est ainsi largement recherché par les locataires. 

Les investisseurs ne se trompent donc pas en misant sur un appartement de 1 pièce, 2 pièces voire 3 pièces pour des colocations. Ils peuvent profiter des différents programmes immobiliers dans le neuf pour investir en loi Pinel.

Les logements anciens prédominent dans le centre-ville de Nantes. Il est donc aussi intéressant de planifier un investissement locatif en loi Pinel ancien.

Sans surprise, le centre-ville de Nantes présente un prix moyen élevé de 4 201 € pour les appartements, et de 4 573 € pour les maisons. 

Malakoff et son nouveau quartier de la gare

Longée par la Loire, par l’Erdre et par la voie ferrée, la zone de Malakoff est en pleine transformation. Le projet Euronantes Gare explique notamment la construction de nombreux bâtiments. Ainsi, de nombreux programmes immobiliers neufs, éligibles au dispositif Pinel couvrent actuellement, ce quartier.

Malakoff devient ainsi un lieu stratégique pour les locataires qui doivent se déplacer partout en France : les commerciaux ou les dirigeants d’entreprises, par exemple, et de manière générale les actifs. 

Avec des prix légèrement en deçà du marché,  le quartier Saint Donatien / Malakoff présente un prix moyen de 3 538 € par m² (appartements) et de 4 479 € par m² (maisons). 

En somme, Malakoff s’impose comme une zone d’avenir sur laquelle miser en investissement locatif loi Pinel.

L’Île de Nantes, la zone urbaine de l’innovation

L’Île-de-Nantes est un véritable laboratoire urbain à ciel ouvert en hommage à Jules Vernes.

Le quartier attire les étudiants qui suivent des cours à l’École d’Arts Appliqués ESMA Nantes – CinéCréatis, à l’École supérieure d’architecture de Nantes ou encore à l’École des Beaux-Arts de Nantes Saint-Nazaire.  

Immeubles et appartements y poussent comme des champignons ! Vous pouvez donc retrouver sur le marché de nombreux programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel. Plus précisément, la reconversion amorcée depuis plusieurs années se poursuit aujourd’hui essentiellement dans le sud-ouest de l’île sur un espace de 80 hectares. 

Le Grand Prix de l’urbanisme 2020 a été décerné à la paysagiste et urbaniste de l’île de Nantes.

L’Île de Nantes affiche un prix moyen de 3 501 € par mètre carré pour les appartements, et de 4 259 € par mètre carré pour les maisons, légèrement supérieur au prix moyen des logements nantais.

Exemple d'un investissement locatif en loi Pinel réussi à Nantes

Avec un salaire annuel de 30 000 €, veut investir dans l’immobilier locatif en loi Pinel. 

L’objectif de son projet immobilier : réduire ses impôts de 21 % du prix d’achat de l’appartement qu’il louera pendant 12 ans (durée maximale de la réduction d’impôts avec la loi Pinel), tout en percevant des loyers. 

Il achète un appartement 2 pièces neuf de 35 m² à 150 000 € dans la zone Euronantes, un quartier en plein développement. Il bénéficiera donc d’une réduction d’impôts de 31 500 € sur toute la durée de son investissement, soit 2 625 € par année.

Nantes et sa proche périphérie sont situées en zone B1, car le secteur dénombre plus de 250 000 habitants. Étienne doit donc respecter un loyer de 10,51 € par m², qui est le plafond imposé en zone B1 pour les biens immobiliers en location en loi Pinel. Le montant du loyer se calcule comme suit : plafond de loyer x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)].

Pour Étienne, le calcul est le suivant : 10,51 x 35 x (0,7 + 19/35) = 441 €. Étienne peut donc louer son appartement nantais à 441 € par mois.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Il parvient également à trouver un locataire qui vit seul et gagne 25 000 € par an. C’est en dessous du plafond de ressources imposé par le gouvernement avec la loi Pinel. 

Sachez que si Étienne doit changer de locataire au cours des 12 premières années de location, il devra s’assurer de respecter les plafonds de ce tableau (qui sont chaque année révisés par l’État) : 

Pour son projet d’investissement immobilier Pinel, Étienne a emprunté 120 000 € sur 20 ans au taux de 1,36 %. S’ajoute également un taux d’assurance de 0,34 %. Résultat : il doit rembourser des mensualités d’un prix de 605 €. 

En prenant en compte les charges et les frais divers estimés à 150 € mensuels, le coût total de l’investissement s’élève à 755 € pour Étienne. Une fois le loyer perçu, l’effort à réaliser représente donc 314 € (755 - 441), en grande partie compensé par l’économie d’impôt de 218,75 €. 

Au final, le projet d’investissement locatif représente un véritable intérêt en intégrant la constitution progressive d’un patrimoine immobilier.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Dynamique et en croissance, la ville de Nantes gagne sans cesse de nouveaux habitants, attirés par la qualité de vie, un marché immobilier avec des prix encore raisonnables et la construction de nombreux logements neufs chaque année.
2. Nantes et les villes aux alentours font partie de la zone B1, elles sont donc éligibles au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel.
3. Nantes fait partie des villes de France qui apporte le plus de garanties aux investisseurs qui veulent se lancer dans un projet d’investissement locatif et bénéficier d’un dispositif de défiscalisation.

* Seloger

** Insee