Comment investir en loi Pinel à Pantin ?

Vous êtes à la recherche d’un investissement locatif aux portes de Paris ? Investissez à Pantin ! Cette commune, idéalement située au cœur de la Seine-Saint-Denis, vous donnera accès à une réduction sur vos impôts si vous achetez dans le neuf avec la loi Pinel. Grâce à la présence d’importantes entreprises sur son territoire, la ville attire les jeunes actifs à la recherche d’un cadre de vie plus confortable qu’à Paris.

Programmes neufs à Pantin et description du dispositif Pinel, Ooinvestir vous livre en détail tout ce que vous devez savoir pour bien y investir en loi Pinel.

Pourquoi investir à Pantin en loi Pinel ?

Longée par le Canal de l’Ourcq et aux portes du XIX^e arrondissement de Paris, Pantin se situe au cœur de la Seine-Saint-Denis. Avec 59 060 habitants, elle est la 7^e commune la plus peuplée du département. 

Pantin bénéficie d’un très bon réseau de transports en commun avec :

• la ligne E du RER, qui permet de rejoindre la gare Saint-Lazare en 15 minutes ;
• les lignes 5 et 7 du métro de Paris ;
• la ligne 3b du tramway ;
• 12 lignes de bus et 5 lignes de Noctilien.

Sa frontière avec Paris impacte grandement les prix de son marché immobilier. Avec une moyenne de 6 405 €/m², elle est plus chère que d’autres villes du département :

• Épinay-sur-Seine (2 982 €/m²)
• Le Blanc-Mesnil (3 537€/m²) ;
• Bobigny (3 651 €/m²) ;
• Noisy-le-Grand (4 189 €/m²) ;
• Montreuil (6 213 €/m²).

Pantin reste néanmoins légèrement plus accessible que Saint-Ouen (6 542 €/m²).

L’attractivité de Pantin est aussi due à son activité économique. La ville accueille plusieurs grandes entreprises comme :

• Hermès (1 000 salariés) ;
• BNP Paribas Securities Services
• l’agence de publicité BETC (561 salariés) ;
• le technicentre Est Européen de la SNCF.

Toutes ces grandes entreprises attirent les jeunes actifs. Ces derniers sont à la recherche d’un logement à proximité de leur lieu de travail et les appartements neufs répondent à leurs critères. Les signaux sont donc au vert pour votre investissement locatif en loi Pinel à Pantin.

Situation du marché neuf et loi Pinel à Pantin

La ville de Pantin s’est fixé 3 objectifs prioritaires :

• favoriser la mixité sociale à travers une politique de logement mêlant habitation sociale et accession à la propriété ;
• poursuivre l’amélioration des espaces publics ;
• développer le commerce.

Fournir une plus grande offre d’appartements neufs fait donc partie des priorités de la ville. En 2020, le secteur des Grands Moulins a vu arriver 61 nouveaux logements. La construction d’un immeuble contenant 106 logements sociaux, 700 m² de commerces et un parking public de 120 places a aussi agrandi cette offre. Pantin se donne les moyens de se développer.

Les opportunités d’investissement immobilier sont nombreuses à Pantin. Aujourd’hui, c’est le programme Villa Diderot qui intéresse les investisseurs avec la construction de nombreux appartements au cœur de la ville. Sa livraison est prévue au 2^e trimestre 2022.

La construction d’un nouvel écoquartier prévoit aussi l’arrivée de 1 500 logements en 2028. Situé entre le quartier de la mairie et le quartier des Quatre-Chemins, ce nouveau secteur va ouvrir la porte à de nombreux programmes immobiliers neufs pour la fin de la décennie.

Les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

La loi Pinel vous donne droit à une réduction d’impôt avantageuse. Elle est équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Le dispositif Pinel encadre toutefois votre investissement avec :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

En d’autres termes, si le montant de votre investissement dépasse ces plafonds, l’excédent n’est pas comptabilisé dans le calcul de votre réduction d’impôt. Le prix au m² moyen de la ville (6 405 €) dépassant celui du plafond de surface de la loi Pinel (5 500 €), il est conseillé d’investir dans des petites surfaces (studio, duplex ou 3 pièces maximum) pour optimiser la défiscalisation de votre investissement.

Pour bénéficier de cette défiscalisation à Pantin, vous devez respecter plusieurs conditions :

• acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement ;
• louer votre logement en tant que résidence principale ;
• respecter le plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis ;
• choisir des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi. En zone A Bis de la loi Pinel, ils sont de 38 377 € pour une personne seule, 75 188 € pour une famille avec 1 enfant et 120 186 € pour une famille avec 4 enfants.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Pantin

Paul et Karima sont propriétaires d’une maison duplex de 2 pièces au Blanc-Mesnil. Ils cherchent d’autres opportunités immobilières à réaliser à proximité de leur résidence principale. Travaillant tous les 2 à Pantin, ils décident donc d’investir dans cette ville. Le dispositif Pinel et la défiscalisation les ont convaincus d’investir dans le neuf.

Dans la documentation gratuite du programme de la Villa Diderot, ils identifient un appartement 3 pièces d’une surface de 63 m² d’une valeur de 423 900 €. L’appartement dépasse le plafond d’investissement et de surface (6 728 €). Par conséquent, la réduction d’impôt Pinel se calculera sur la base du plafond d’investissement de 300 000 €.

De fait, Karima et Paul peuvent espérer une réduction d’impôt maximum de 63 000 € sur 12 ans.

Pour financer son investissement immobilier, le jeune couple va faire un apport de 123 900 € et emprunter 300 000 € à la banque. Assurance comprise, les mensualités s’élèveront à 1 254 € pendant 25 ans. Le couple compte sur les revenus locatifs de son appartement 3 pièces pour les rembourser.

Pour cela, Paul et Karima calculent le loyer qu’ils peuvent appliquer à leur logement locatif. Le couple doit respecter le plafond de 17,55 €/m² fixé en zone A Bis. Pour connaître le loyer maximum, ils utilisent la formule suivante : loyer Pinel = (plafond de loyer x surface) x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Le plafond (17,55 €/m²) multiplié par la surface (63 m²) leur donne un résultat de 1 106 €. Quant au coefficient multiplicateur, il est de 1,2 (0,7 + 19/63). Le loyer maximum qu’ils peuvent appliquer sera donc de 1 327 € (1 106 x 1,2).

Calculez le loyer de votre investissement Pinel en zone A bis

Une bonne nouvelle pour le jeune couple qui va se retrouver en situation excédentaire de 73 € chaque mois car ses revenus locatifs (1 327 €) sont supérieurs à ses mensualités (1 254 €). De fait, la location de son appartement Pinel lui permet de couvrir ses charges mensuelles.

Le couple devra tout de même respecter le plafond de ressources de la loi Pinel. Avec 3 pièces, son logement va intéresser des couples ou des familles avec un enfant.

Paul et Karima peuvent ainsi défiscaliser leurs revenus et se constituer un patrimoine immobilier à proximité de leur résidence principale. Leur investissement en dispositif Pinel est donc une réussite !

1. Aux portes du XIX^e arrondissement de Paris, Pantin est une commune à l’activité économique rayonnante qui affiche un prix au m² de 6 405 €/m².
2. Éligible à la zone A Bis de la loi Pinel, les loyers des logements Pinel sont plafonnés à 17,55 €/m² à Pantin.
3. À Pantin, de nombreux logements neufs viennent développer l’offre actuelle, dont la Villa Diderot, avec une livraison prévue pour le 2^e trimestre 2022.