Quelle surface pour un investissement locatif en loi Pinel ?
Sommaire
Vous avez décidé de vous lancer et d’investir dans l’immobilier locatif via le dispositif de défiscalisation proposé par la loi Pinel ? Si l’une des conditions pour bénéficier de ses avantages fiscaux est de louer votre logement pendant un minimum de 6 années, le type de bien à acheter et sa surface sont 2 éléments à prendre en compte ! Ooinvestir vous démontre l’importance de bien choisir la surface d’un logement pour réussir votre investissement Pinel.
Surface d’un logement en loi Pinel : un choix entre le montant de l’investissement et votre objectif de rentabilité
Réaliser un investissement locatif en la loi Pinel présente de nombreux avantages : constitution d’un patrimoine, réduction d’impôt, création d’un complément de retraite…
Quel que soit votre stratégie d’investissement, veillez toutefois à bien définir le montant de votre investissement, afin de déterminer votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.
POUR RAPPEL
Le taux d’endettement correspond au rapport entre vos différentes charges financières mensuelles et vos revenus mensuels disponibles. Pour financer votre projet de défiscalisation, sachez que ce seuil ne doit pas dépasser 35 %.
Votre capacité d’emprunt correspond quant à elle à l’emprunt maximum qui vous sera accordé par la banque, pour votre futur investissement locatif en loi Pinel.
Définir le cadre de son projet d’investissement
Pour savoir vers quelles surfaces vous diriger pour votre investissement Pinel, définissez dès le début la finalité de votre projet.
Par exemple, si votre but est d’habiter avec votre famille le logement acquis après les quelques années de location, vous pourrez privilégier une grande surface habitable pour votre achat Pinel. En revanche, si cette acquisition a pour unique but d’augmenter vos revenus, vous vous tournerez plutôt vers les biens offrant le meilleur taux de rentabilité sur le marché immobilier.
Les conditions d’achat de la loi Pinel
L’avantage fiscal qu’offre le dispositif de la loi Pinel n’est plus à démontrer, mais certains critères rentrent en compte dans son calcul. Le prix au m² est plafonné à 5 500 € et le montant total de l’investissement ne peut pas excéder 300 000 € par année. Vous devez donc bien réfléchir à la surface que vous souhaitez acquérir, et au nombre de pièces.
Afin d’optimiser votre réduction d’impôt, il peut être intéressant d’acheter plusieurs biens immobiliers (maximum 2 biens/an avec le dispositif Pinel), au lieu d’un seul. Suivant le marché de l'immobilier où vous souhaitez investir en France, les loyers peuvent être plus attractifs dans des logements 1 ou 2 pièces. Dans ce cas de figure, vérifiez bien que les plafonds des deux achats ne dépassent pas 300 000 €.
![[ooinvestir] Comment investir en loi Pinel ?](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/5999296/0e692890-0f79-49ce-a885-38de1edcf904.png)
Penser à la gestion locative
Un autre point est important à prendre en considération dans le choix de la surface de votre futur logement locatif : le temps que vous pouvez consacrer à la gestion de dernier. Elle peut en effet être très chronophage, surtout dans des logements de petite taille. Le turnover locatif est généralement plus important dans ce type d’appartement. Les grandes surfaces attirent, quant à elles, une clientèle plus stable comme des familles et dont le risque d’impayés de loyers est moins important.
Surface du logement : une donnée essentielle dans le calcul du plafond de loyers
Le plafond de loyers de la loi Pinel correspond au loyer maximal mensuel que vous pourrez demander à votre locataire pour rentrer dans les critères de la loi Pinel. Deux éléments sont pris en compte : la surface utile du logement et la zone éligible à la loi Pinel.
- Calcul plafond loyer mensuel : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
- Calcul surface utile : surface habitable + 0.5 x surface des annexes
La surface des annexes est donc comptabilisée de moitié et correspond aux caves, terrasses, balcons…
- Coefficient Multiplicateur Pinel : (19/surface utile) + 0,7
Le plafond de ce coefficient est fixé à une valeur de 1,2.
Enfin, le barème appliqué dépend quant à lui de la zone géographique éligible au dispositif de la loi Pinel. Pour 2020, ce barème est le suivant :
|
Zone Pinel |
Barème Pinel (en €/m²) |
|---|---|
|
A bis |
17.43 |
|
A |
12.95 |
|
B1 |
10.44 |
Exemple :
pour un logement de 38 m2 (avec 4m2 de balcon) situé en zone A, le calcul s’effectuera de la manière suivante :
Surface utile : 38 + 2 : 40 | coefficient multiplicateur : (19/40) + 0,7 : 1,175
Plafond du loyer : 40 x 1,175 x 12,95 : 608, 65 €
Les petites surfaces en zones très tendues = une plus forte rentabilité
Le dispositif de la loi Pinel s’appuie sur le niveau de tension du marché immobilier locatif en France. Le zonage Pinel défini par l’administration fiscale suit cette logique pour inviter les particuliers à investir dans des zones dites tendues. Ces zones, où l’offre est nettement inférieure à la demande, sont principalement situées dans les grandes agglomérations où la densité de population est plus importante.
Pour aller plus loin : tout connaître des zones de la loi Pinel
Réaliser un investissement locatif Pinel en zone très tendue semble donc très intéressant, car mécaniquement, les revenus des loyers sont eux aussi plus conséquents.
Du fait du plafonnement de l’avantage fiscal à 300 000 € pour un achat Pinel, préférez opter pour des logements d’1 ou 2 pièces (studio, T1bis). Le prix d’acquisition sera inférieur à celui d’un grand appartement, et les charges de copropriété seront également faibles (car rapportées au m²).
Bien que le turnover locatif soit plus important dans les petits logements, la demande est elle aussi plus élevée sur ce marché. Malgré une gestion de la location plus prenante, vous pouvez espérer atteindre un taux de rentabilité de 5 à 7% via l’achat d’un studio dans une zone très tendue, soit deux fois plus qu’avec un logement plus vaste.
Si la gestion ne vous effraie pas, privilégier un petit logement dans des communes attractives et estudiantines est très conseillé. La rentabilité sera plus élevée et les locataires ne manqueront pas. Si vous avez une plus grande capacité d’investissement, acheter plusieurs appartements peut être également plus rentable, car vous répartissez les risques locataires sur plusieurs logements.
Des surfaces plus confortables en zones intermédiaires = une stabilité et une rentabilité à long-terme
Réaliser un investissement dans l’immobilier locatif à travers le dispositif de la loi Pinel, c’est certes profiter d’une réduction d’impôt, mais c’est surtout acheter un bien immobilier patrimonial. C’est peut-être la solution idéale pour vous constituer un patrimoine immobilier et en profiter un jour en tant que résidence principale.
Louer un appartement d’une grande surface (T3 à T5) peut s’avérer plus compliqué du fait d’une demande moindre, mais présente en revanche de nombreux avantages. En achetant un bien immobilier plus grand, vous toucherez davantage les familles, nécessitant de disposer de plusieurs pièces (notamment pour y habiter avec leurs enfants).
Également, la durée du bail sera supérieure à celle d’un studio. En effet, la vie de famille implique davantage de stabilité en règle générale que celle d’un étudiant ou d’un jeune actif. La gestion locative est donc plus aisée et les risques de loyers impayés diminués. Enfin, le faible turnover des locataires permet de limiter le montant des travaux à réaliser entre chaque sortie de locataire.
La rentabilité de ce type de biens sur le marché immobilier est généralement inférieure à un appartement d’une seule pièce. Le prix d’achat est élevé en raison de la taille du bien (attention à ne pas dépasser le plafond de calcul de base de la loi Pinel, soit au maximum 300 000 euros). Mécaniquement la taxe foncière et les charges de copropriété seront également plus importantes dans un bien possédant une plus grande surface.
