Loi Pinel : comment calculer la surface habitable de son logement ?

Vous voulez connaître le loyer maximum que vous pouvez appliquer pour votre logement Pinel ? Commencez par calculer sa surface habitable ! Elle constitue un élément indispensable pour estimer les revenus locatifs que vous pourrez tirer de votre appartement. 

Mais une terrasse ou un balcon font-ils partie de la surface habitable ? Ooinvestir fait le point pour vous. 

La surface habitable : un élément clef pour un investissement immobilier Pinel

L’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface d’une habitation. Elle introduit 2 notions indispensables : la hauteur sous plafond et les surfaces déduites.

Les 2 notions indispensables

Pour qu’une surface soit considérée comme habitable aux yeux de la loi, elle doit remplir les 2 critères.

1. La hauteur sous plafond : toutes les pièces d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre sont considérées comme surfaces habitables ;
2. les surfaces déduites : selon la loi, la surface habitable comprend : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».

Les autres surfaces

De nombreuses pièces respectent ces 2 conditions. Cependant, toutes ne sont pas considérées comme surfaces habitables car certaines ne sont pas destinées à l’habitation. C’est le cas notamment des combles non aménagés, sous-sols ou garages par exemple. Certaines d’entre elles sont considérées comme des annexes.

De fait, il est important de bien définir les pièces de son logement avant de pouvoir les considérer comme habitable. Une approche indispensable pour bien calculer le loyer Pinel. 

Le montant de la réduction d’impôt Pinel se calcule en fonction de l’engagement locatif du bien :

- 12 % du prix d’acquisition pour un engagement locatif de 6 ans ;

- 18 % du prix d’acquisition pour un engagement locatif de 9 ans ;

- 21 % du prix d’acquisition pour un engagement locatif de 12 ans.

La surface habitable est-elle la seule à prendre en compte dans le calcul du loyer ?

La surface habitable est indispensable pour connaître la surface pondérée du logement. Mais ce n’est pas la seule superficie prise en compte, car les annexes sont aussi très importantes pour calculer un loyer Pinel.  

Qu’est-ce qu’une surface annexe ?

Les annexes d’un logement sont définies par l’arrêté du 9 mai 1995. Elles ont un point commun avec les surfaces habitables « la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre ».

La différence : elles ne sont pas destinées à l’habitation mais « réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement ». Elles comprennent :

• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les ateliers ;
• les séchoirs et celliers extérieurs au logement ;
• les resserres ;
• les combles et greniers aménageables ;
• les balcons ;
• les loggias ;
• les vérandas.

Les places de stationnement et les garages ne rentrent pas dans le cadre de ces surfaces.  

Les terrasses constituent une exception puisque leurs surfaces sont comptabilisées jusqu’à une limite de 9 m². Par exemple, si votre logement Pinel dispose d’une terrasse de 20 m², seulement 9 m² seront comptabilisés pour la superficie totale de vos annexes. De plus, elles doivent être « accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. ». 

Cette superficie supplémentaire va jouer un rôle important dans la suite de votre calcul.

Quelle surface prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Pour estimer le loyer d’un appartement Pinel, vous devez connaître la surface pondérée. Elle cumule la surface habitable et les annexes : surface pondérée = 100 % de la surface habitable + 50 % des annexes.

Exemple : 

Si un logement dispose d’un sous-sol de 10 m², vous ne pourrez prendre en compte que la moitié de sa surface, soit 5 m² (10 / 2). 

Attention ! Si le total de toutes les annexes dépasse 8 m², la surface supplémentaire n’est pas prise en compte. 

Exemple : 

Vous faites l’acquisition d’un logement Pinel avec 10 m² de balcon et 8 m² de cave, soit 18 m² d’annexes. La moitié de cette superficie équivaut à 9 m² (18 / 2), soit 1 m² au-dessus de la limite. C’est donc le plafond de 8 m² qui s’appliquera pour la surface pondérée. 

Comment calculer le montant d’un loyer Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif immobilier destiné uniquement à la location qui impose certaines conditions et différents plafonds. Parmi eux, un plafond de loyer fixé en fonction de la zone d’investissement, auquel est appliqué un coefficient multiplicateur. 

Grâce à ces 2 valeurs, le propriétaire immobilier peut obtenir le montant maximum du loyer, en intégrant la surface pondérée : loyer Pinel = plafond de loyer (selon la zone) x surface x coefficient multiplicateur.

Le zonage Pinel

La France est découpée en 5 grandes zones, segmentées en fonction de leurs tensions locatives. Toutefois, seulement 3 zones – les plus demandées – sont éligibles au dispositif Pinel :

• zone A Bis : Paris et 76 communes de sa petite couronne ;
• zone A : l’Île-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise ;
• zone B1 : toutes les communes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne ainsi que quelques communes où le marché immobilier est tendu (Annecy, Bayonne, Chambéry, la Corse, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle).

Les loyers Pinel sont plafonnés pour permettre aux foyers les plus modestes de pouvoir se loger dans des communes où la demande locative est forte. 

Chaque zone met en application un plafond de loyer bien précis :

- 17,55 €/m² en zone A Bis ;

- 13,04 €/m² en zone A ;

- 10,51 €/m² en zone B1.

Le coefficient multiplicateur

Ce coefficient se calcule de la même façon, qu’importe la zone où vous réalisez votre investissement. Là encore, c’est la surface pondérée (S) qui est utilisée dans ce calcul : 0,7 + 19/S.

Le résultat du coefficient ne peut jamais dépasser 1,2.

Exemple : 

Pour un appartement avec une surface pondérée de 75 m², le coefficient s’élèvera à 0,95 (0,7 + 19 /75). 

Surface habitable ou annexe ?

Pour vous assurer de ne jamais vous tromper, voici un récapitulatif de toutes les pièces et annexes que vous pouvez trouver dans un logement. Conservez-le précieusement pour votre projet Pinel ! 

1. La surface habitable comprend tous les locaux d’habitation d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre du sol, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
2. Certaines surfaces, comme les sous-sols, les caves ou les vérandas sont considérées comme des annexes car elles ne sont pas destinées à l’habitation mais à un « usage exclusif ». Les terrasses, les combles et les greniers sont des surfaces qui peuvent en faire partie (sous certaines conditions).  
3. Le cumul de la surface habitable et des annexes vous permet d’obtenir la surface pondérée, qui vous sera utile pour calculer le montant maximum d’un loyer Pinel. 
4. La superficie des annexes est limitée à 8 m². Au-delà, elles ne sont pas comptabilisées dans la surface pondérée.