Réduction d’impôts en loi Pinel : les plafonds à connaître

Obtenir une réduction d’impôts et se constituer un patrimoine immobilier ? Le dispositif Pinel offre ce double avantage aux investisseurs. En contrepartie, les particuliers qui se lancent dans ce dispositif de défiscalisation doivent respecter certaines conditions. Des plafonds de loyers, de ressources et de prix d’acquisition sont ainsi fixés.

Quels sont les différents plafonds à respecter pour être éligible au dispositif Pinel ? En tant qu’investisseur, à quoi devez-vous faire attention lors de la location de ce type de bien ? Ooinvestir vous détaille les différents plafonds à respecter pour bénéficier d’une défiscalisation Pinel.

Les plafonds de la loi Pinel liés à l’achat

Pour bénéficier d’une défiscalisation dans le cadre d’un achat Pinel, vous devez d’abord respecter un plafond d’investissement.

Des conditions d’éligibilité limitées

Vos investissements sont limités à : 

• 2 logements par an ;
• un coût total maximal de 300 000 euros ;
• un plafond de 5 500 €/m². 

Si le prix de revient (prix d’achat + frais annexes) est supérieur à l’un de ces 2 plafonds, la part excédentaire ne sera pas prise en compte. Le plafond Pinel s’appliquera pour le calcul de l'avantage fiscal.

Exemples concrets d’investissements

L’achat de Charles

Charles investit 299 000 euros dans un appartement en loi Pinel de 67 m² de surface habitable. Son achat reste en-dessous des plafonds de 300 000 € et de 5 500 €/m² puisque le prix d’achat s’élève à 4 462 € par m² (299 000/67). 

Charles calculera ainsi le taux de sa réduction d’impôt sur la base de 299 000 €.

L’achat de Lola

Lola achète un logement de 250 000 € avec 40 m² de surface habitable. Le coût de l’investissement est en-dessous du plafond de 300 000 €. Cependant, le plafond de 5 500 €/m² est dépassé : l’achat est de 6 250 € par m² (250 000/40). 

Le montant total de sa défiscalisation sera donc calculé sur la base de 220 000 € (40 m² x5 500 €/m²) et non de 250 000 €.

L’achat d’Andréa

Andréa investit dans 1 bien immobilier dont le coût total est de 400 000 euros pour une superficie de 100 m². Son achat dépasse le plafond de 300 000 € : ce montant maximal servira de base de calcul pour celui de sa défiscalisation Pinel.

La déduction fiscale qui s’applique sur le montant du bien immobilier en loi Pinel varie selon la durée de l’engagement à la location : 

• 6 ans de location : réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 9 % de l’investissement ; 
• 9 ans de location : réduction d’impôt sur le revenu équivalente 12 % du prix de logement ;
• 12 ans de location : réduction d’impôt sur le revenu équivalente 14 % du prix d’achat de l’appartement.

La déduction fiscale sur le revenu se calcule ainsi : prix de revient du bien x taux de réduction lié à la durée de mise en location.

Ainsi, si vous investissez sur 6 ans dans un bien locatif pour 220 000 €, votre gain fiscal sera de : 220 000 x 9 % = 19 800 €. Soit 3 300 € de déduction fiscale par an.

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Les plafonds de loyers à respecter en loi Pinel

Selon la zone où vous achetez votre bien immobilier, un loyer maximal est à respecter pour bénéficier d’une défiscalisation. Le dispositif Pinel limite le loyer pour faciliter l’accès à des logements de qualité aux ménages les plus modestes.

Dans le cadre du dispositif Pinel, l’acheteur doit investir dans des zones dites « tendues » : A, Abis et B1. Celles-ci sont composées d’agglomérations, villes et communes où la tension locative est la plus forte.

Pour être éligible à une défiscalisation Pinel, le propriétaire doit donc respecter un plafond de loyer associé à la zone dans laquelle son bien locatif se situe. Le montant évolue chaque année et correspond aux loyers charges non-comprises.

Voici, pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises :

Pour calculer le loyer maximum que vous pouvez demander à votre locataire, l’opération est la suivante : indice x coefficient multiplicateur x la surface pondérée du logement :

Pour un bien locatif de moins de 38 m², le coefficient multiplicateur sera de 1,2 (valeur maximale). Si la superficie est supérieure, le coefficient sera égal à 0,7 + 19/surface pondérée du logement.La surface pondérée du bien est égale à : surface habitable + surface des annexes/2. 

Les annexes (balcons, loggias, terrasses, caves, etc.) sont prises en compte dans l’opération jusqu’à un maximum de 8 m².

Exemple :

Vous achetez un appartement à Lyon (zone A) de 50 m² avec 8 m² de terrasse pour le mettre en location :

• la surface pondérée du bien est : 50 + (8/2) = 54 m² ;
• le plafond de la zone B1 est de : 13,04 €/m² ;
• le coefficient multiplicateur se calcule ainsi : 0,7 + 19/54 = 1,05 ;
• le loyer maximal sera donc égal à : 13,04 x (0,7 + 19/54) x 54 = 740,67 €.

En zone B1, le loyer maximal d’un bien identique serait de 596,97 € (10,51 x (0,7 + 19/54) x 54). En zone A bis, il serait de 996,84 € (17,55 x (0,7 + 19/54) x 54).

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Les plafonds de ressources en loi Pinel

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier en Pinel, vous devez tenir compte des revenus de vos locataires.

Au moment de la location, vous êtes tenu de les choisir en fonction de leurs ressources et de la composition du foyer. En effet, leurs revenus doivent être inférieurs au plafond fixé par la zone géographique concernée. Le plafond de ressources Pinel est réévalué chaque année.

Le montant pris en compte est le RFR (revenu fiscal de référence). Celui-ci figure sur l’avis d’imposition N-2. Par exemple, pour un bail conclu en mai 2024, il faudra prendre en compte le RFR indiqué sur l’avis d’imposition de l’année 2024 et le comparer avec les plafonds de ressources Pinel.

Niveau de revenus maximal des locataires d’un logement Pinel selon les zones en métropole en 2024 :

Niveau de revenus maximal des locataires d’un logement Pinel en Outre-mer en 2024 :

Par exemple, à Lyon en zone A, le propriétaire doit s’assurer avant la signature du bail, qu’un couple de locataire sans enfant affiche un revenu fiscal de référence inférieur à 38 377 € s’il souhaite louer son bien immobilier en Pinel.

1. Pour être éligible à une défiscalisation Pinel, l’investisseur ne peut acheter que 2 logements et doit respecter la limite de 2 plafonds : un investissement total maximal de 300 000 € et un achat de 5 500 €/m².
2. Le plafond de loyer dépend de la superficie du bien immobilier et de la zone où il se situe.
3. Le plafond de ressources est également à prendre en compte avant la signature du bail de location. Ce seuil maximum de revenus dépend de la zone du bien et de la composition du foyer fiscal du locataire.