Pinel et déclaration d'impôt : quand et comment informer l’administration fiscale

Le ralentissement du marché immobilier peut être le bon moment pour profiter de la réduction d'impôt Pinel et investir dans un appartement ou une résidence.

Sous réserve du respect des conditions du dispositif (plafond des prix des loyers, zones, conditions de ressources du locataire), l'investissement en loi Pinel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal attractif pendant plusieurs années Pour pouvoir déduire le montant de la réduction sur votre feuille d'impôt, vous devez informer l'administration fiscale de votre investissement en loi Pinel sur votre déclaration de revenus.

Retrouvez toutes les clés pour vous permettre de déclarer votre investissement au bon moment, avec les bons justificatifs et ainsi réussir votre défiscalisation.

Quand déclarer mon investissement ?

La déclaration de votre investissement Pinel devra être effectuée pour la première fois pendant l'année qui suit la date d'achèvement des travaux ou la livraison de votre appartement neuf.

Ensuite, vous devrez déclarer de manière annuelle votre investissement pendant toute la durée de la mise en location.

Les dates limites de déclaration de revenus varient en fonction des départements. Le découpage est le suivant :

• départements 1 à 19 
• départements 20 à 54 
• départements 55 à 95 et les DOM

Comment déclarer mon investissement en loi Pinel à l'administration fiscale ?

La déclaration de votre investissement Pinel se réalise en 2 étapes.

Vous devez tout d'abord remplir le CERFA 2044 EB intitulé « statut du bailleur privé, engagement de location », en indiquant l'avantage fiscal demandé, en l'occurrence, le dispositif Pinel ; le lieu de situation du logement, la nature du logement (acquis neuf, en construction, en l'état futur d'achèvement, etc.) ; les caractéristiques de la location (location directe à un particulier ou location à des organismes publics ou privés) et la durée d'engagement de mise en location (6, 9 ou 12 ans).

Ce document est à remplir lors de la première année suivant la livraison de votre bien.

Soyez vigilant sur le remplissage de ce formulaire : il peut entraîner un contrôle fiscal et la remise en cause de tous les avantages du dispositif Pinel s'il est mal rempli.

Le cas du régime micro-foncier

Si vous relevez du régime d'imposition du micro-foncier, c'est-à-dire que vos revenus locatifs fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an et que vous n'avez pas opté pour le régime d'imposition réel, vous devez remplir la déclaration de revenus complémentaire 2042 C, à la rubrique « réductions et crédits d'impôts », puis « Investissement locatif : loi Pinel ».

La première année déclarative, il vous suffit d'indiquer sur la case correspondante de la déclaration 2042C le coût total de votre investissement en loi Pinel et la durée de votre engagement de mise en location (6 ou 9 ans).

Les autres années, toujours sur la déclaration 2042C vous devez reporter le montant de la réduction d'impôt annuelle dans la case correspondant à votre situation. Celui-ci sera mentionné sur votre avis d'imposition de revenus après avoir été déterminé par l'administration fiscale.

Le cas du régime réel

Si vous relevez du régime réel des revenus fonciers, c'est-à-dire si vos revenus locatifs fonciers dépassent 15 000 € par an ou que vous avez opté pour le régime réel, vous devez également compléter le formulaire complémentaire 2042 C.

Vous devez reporter sur celle-ci le nombre d'années restantes de votre engagement de location ainsi que le montant de la réduction d'impôts dont vous bénéficiez. En plus, vous devez renseigner le formulaire spécifique 2044 « Déclaration des revenus fonciers » pour déterminer le bilan foncier de votre opération.

Le bilan foncier correspond à la différence entre les loyers perçus et  les charges (taxe foncière, intérêts, frais de copropriété...) liées à votre bien immobilier. Si le montant des charges est supérieur à celui des recettes, vous dégagez un déficit, qui sera déductible de votre revenu brut global, c'est-à-dire de l'ensemble de vos autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an.

Si vous dégagez un bénéfice foncier, son montant est à reporter dans la déclaration numéro 2042, dans la rubrique « Revenus fonciers», en case «4BA». Cette déclaration est à remplir chaque année.

Attention, le fait générateur, c'est-à-dire l'évènement qui entraînera ultérieurement la déclaration, de la déclaration 2044 n'est pas le même que celui de la déclaration 2044 EB. En effet, dès lors que vous payez une charge sur votre bien, il faut remplir la déclaration 2044.

Exemple : 

Vous faites construire un logement pour le louer dans une zone éligible au dispositif Pinel. Vous débloquez le prêt et commencez à rembourser des échéances dès 2023. En revanche, les travaux se terminant l’année suivante, la location du bien ne pourra débuter qu’en 2024.

Le fait générateur de la déclaration 2044 EB est 2024 : vous remplirez ce formulaire en 2021 sur les revenus 2024.

Cependant, en 2023, vous avez payé des intérêts d'emprunt que vous pouvez déduire des revenus en tant que charge déductible. Vous ne percevez pas encore de loyers, mais vous pourrez déclarer les intérêts payés sur l'année 2023 lors de votre déclaration de revenus 2024 pour créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes.

Vous avez donc rempli la déclaration 2044 un an plus tôt que la déclaration 2044 EB.

Quels justificatifs dois-je joindre à ma déclaration d’impôt ?

Lorsque vous déclarez pour la première fois votre investissement en loi Pinel via l'imprimé 2044 EB, vous devez joindre à l'administration :

• - l'attestation de déclaration d'achèvement des travaux ;
• - une copie du bail de location que vous avez rédigé ou fait rédiger ;
• - une copie de l'avis d'imposition (ou de non-imposition) des locataires de l'année N-2 précédant la signature du bail.

En cas de contrôle fiscal, l'administration fiscale vérifiera le bon respect des conditions du dispositif : ressources des locataires, montant du loyer, etc. Soyez donc bien vigilants pour pouvoir conserver votre droit à la réduction d'impôt Pinel.