Calculer votre loyer Pinel en zone A bis

Chaque zone éligible à la loi Pinel dispose de ses propres plafonds de loyers, qui dépendent de la tension sur le marché locatif. Comment calculer le loyer applicable en zone A bis de la loi Pinel ? Respecter le plafond de loyer de ce dispositif fait partie des conditions incontournables pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte aux investisseurs dans l’immobilier. Ooinvestir vous donne toutes les clés pour mener à bien votre projet de défiscalisation !

Loi Pinel en zone A bis : les éléments indispensables pour calculer le loyer  

Surface utile du logement, plafond Pinel et coefficient multiplicateur constituent les 3 éléments indispensables pour évaluer le loyer d’un investissement immobilier Pinel.

La surface utile du logement

La surface utile du logement est la 1^re information indispensable à prendre en compte. Cette donnée servira de base pour fixer le montant du loyer que vous pouvez demander à votre ou vos locataires.

Pour la connaître, vous devez avoir à votre disposition 2 informations :

• la surface habitable ;
• la surface des annexes.

La surface habitable représente toute la surface au sol dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Avec la loi Carez, toute partie du logement se trouvant à moins de 1,80 mètre du plafond (une mezzanine par exemple) est déduite de cette surface habitable.

Les annexes sont définies par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation. Ces annexes peuvent aussi bien être intérieures qu’extérieures :

La surface utile est la somme pondérée de ces 2 surfaces. La méthode de calcul est la suivante : surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes).

Exemple :

Vous achetez un appartement de 50 m² avec un balcon de 6 m² et une cave de 10 m². La surface habitable est de 50 m² et la surface des annexes est de 16 m² (6 + 10). La surface utile de votre logement sera donc de 58 m² (50 + 8).

Le plafond de loyer

Deuxième élément : le plafond de loyer. Celui-ci est fixé par la loi Pinel et entre dans les conditions de ce dispositif. Il est donc impossible d’y déroger, au risque de perdre vos avantages fiscaux.

En zone A bis, ce plafond est fixé à 18,25 €/m².

Les plafonds de loyers changent en fonction des zones :

- zone A : 13,56 €/m² ;

- zone B1 : 10,93 €/m².

Le coefficient multiplicateur

Dernier élément : le coefficient. Cette valeur reste la même, peu importe la zone où vous achetez votre bien. Elle ne dépend que de la surface utile de votre logement. Notez bien que sa valeur ne peut jamais dépasser 1,2. Pour le connaître, c’est simple, il vous suffit d’appliquer la méthode de calcul suivante : coefficient = 0,7 + 19 / surface utile.

Exemple :

Si la surface utile de votre logement est de 58 m², votre coefficient s’élèvera à 1,02 (0,7 + 19/58).        

La méthode de calcul

Grâce à ces 3 éléments, vous allez pouvoir calculer le montant maximum du loyer d’un appartement acheté dans cette zone de la loi Pinel. Loyer maximum = (17,55 x surface utile) x (0,7 + 19/ surface utile).

>> Ooinvestir met à votre disposition son simulateur pour calculer le loyer de votre bien acquis en loi Pinel

Vous avez toutes les clés en main pour estimer le loyer de votre bien locatif parmi des milliers de logements. Mais où sont situées les communes éligibles à la zone A bis ?

Quels types de villes sont situées en zone A bis ?

Les villes de la zone A bis sont celles où la demande locative est la plus importante en France. Elle comporte uniquement des communes d’Île-de-France :

• la capitale, Paris ;
• 76 communes de sa petite couronne.

Elle touche 5 des 8 départements de la région Île-de-France :

Notez également que malgré le zonage Pinel, certaines communes ont déposé des arrêtés préfectoraux ou municipaux pour encadrer leurs loyers. Il s’agit de :

• Aubervilliers (93300) ;
• Bry-sur-Marne (93360) ;
• Fontenay-sous-Bois (94120) ;
• Le Pecq (78230) ;
• Paris (75000) ;
• Saint-Denis (93220) ;
• Saint-Ouen (94800).

Le loyer maximum fixé par ces communes est parfois inférieur au plafond Pinel. Si le propriétaire ne respecte pas le plafond fixé, il devra rédiger un nouveau bail de location et rembourser le trop-perçu au locataire. Pour connaître le loyer de référence dans ces villes, consultez la carte d’encadrement des loyers en Île-de-France.

Ooinvestir vous explique comment gérer les plafonds de loyers Pinel dans les villes soumises à un encadrement de loyers

Exemple de calcul de loyer Pinel en zone A bis

Mathieu devient propriétaire d’un appartement de 3 pièces à Nogent-sur-Marne dans une résidence neuve éligible à la loi Pinel. Pour le mettre en location, il doit respecter de nombreuses règles, dont fixer un loyer en suivant le barème fixé par le dispositif.

Pour cela, il reprend les 3 éléments nécessaires :

• la surface utile. Sur la documentation, l’appartement a une surface habitable de 53 m² et un balcon de 4 m². La surface utile sera donc de 55 m² (53 + 2) ;
• le plafond de loyer. Nogent-sur-Marne ne faisant pas partie des communes avec un arrêté imposant un autre barème de loyer, le plafond est bien de 17,55 €/m². Le loyer maximum sera de 965 € (17,55 x 55)
• le coefficient. Avec une surface utile de 55 m² et en appliquant la méthode de calcul (0,7 + 19 / S), il obtient une valeur de 1,04 (0,7 + 19/55).

Tous ces éléments réunis vont lui permettre de calculer montant maximum du loyer de son appartement : 965 x 1,04 = 1 003 €.

Attention ! Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, il doit aussi respecter d’autres plafonds, comme celui des revenus de son locataire. En effet, dans cette zone, l’investisseur doit faire en sorte de sélectionner un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds suivants :

De plus, le dispositif Pinel plafonne sa réduction d’impôt à :

• un investissement de 300 000 € ;
• un prix d’achat de 5 500 €/m².

Le montant d’acquisition de l’appartement à Nogent-sur-Marne est de 413 000 €. Il dépasse le plafond d’investissement de 300 000 €. Le plafond de surface dépasse aussi ce seuil : 302 500 € (5 500 € x 55 m²). La réduction d’impôt se calculera donc sur le plafond de 300 000 €.

En respectant cette condition, Mathieu peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculé sur le prix d’achat du bien et selon l’engagement locatif de son bien :

• 9 % pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 14 % pour un engagement locatif de 12 ans.

Dans son cas de figure, voici la réduction d’impôt dont il pourra bénéficier :

Avec cet investissement immobilier d’une durée de 12 ans, Mathieu peut réduire ses impôts de 291,7 €/mois. Avec un loyer de 1 003 €, Mathieu réalise un gain mensuel de 1 294,33 €, tout en se constituant un beau patrimoine. Opération réussie pour le jeune investisseur. 

1. La zone A bis est la zone où la demande de logements locatifs est la plus élevée en France. Le plafond de loyer est fixé à 18,25 €/m². 
2. La surface utile, le plafond de loyer et le coefficient multiplicateur sont les 3 éléments indispensables pour calculer le montant maximum du loyer.
3. La zone A bis ne compte que Paris et 76 communes de sa petite couronne dans 5 départements : les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise.
4. Pour respecter le cadre du dispositif Pinel, vous devez respecter d’autres plafonds, comme le plafond de revenus ou d’investissement.