Investissement Pinel : comment s’y retrouver entre les plafonds de la loi et l’encadrement du loyer ?
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Vous projetez de réaliser un investissement locatif, mais vous vous posez la question du loyer à afficher ? Différents plafonds doivent parfois être respectés pour établir le montant maximum du loyer de votre logement. En France, certaines communes appliquent un encadrement des loyers, avec des plafonds à respecter quartier par quartier pour freiner la progression exponentielle des prix dans les zones concernées. Mais comment s’y retrouver entre l’encadrement des loyers et les plafonds de loyers Pinel ? Quelles sont les zones concernées ? Quel impact sur la rentabilité de votre investissement ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux appréhender les conditions et plafonds à prendre en compte pour réussir votre investissement locatif en proposant le bon loyer.
Plafonnement de loyer Pinel et encadrement des loyers : les mêmes zones concernées
En France, depuis le décret du 20 juillet 2012, l’encadrement des loyers contribue à réguler les prix en déterminant un montant à ne pas dépasser pour votre location. Il vise des communes en tension, où l’offre de logements est plus basse que la demande. Elles constituent donc des zones idéales pour investir avec un faible risque de vacance locative compte tenu de la situation du marché.
Autre dispositif destiné à soutenir l’offre dans les secteurs les plus tendus : la loi Pinel. Elle permet de proposer des logements à la location à des loyers accessibles et plafonnés par le dispositif dans les zones où la demande locative est la plus forte. Le choix de villes éligibles est très étendu.
En fonction du lieu choisi pour votre investissement, il est donc possible d’être soumis à l’encadrement des loyers et au plafonnement Pinel pour un même emplacement, comme à Paris ou Lille. À vous de choisir quel dispositif est le plus avantageux dans le cadre de votre investissement locatif.
Zoom sur les plafonds de loyers en loi Pinel
La loi Pinel offre la possibilité d’obtenir une réduction du montant de votre impôt sur le revenu en investissant sur le marché immobilier locatif neuf. Selon une durée de mise en location de 6, 9 ou 12 ans de votre bien, elle permet de bénéficier d’une défiscalisation équivalente à 9, 12 ou 14 % sur le prix d’acquisition de votre logement.
Diverses conditions doivent être respectées pour y prétendre. Par exemple, le logement doit être la résidence principale des locataires et le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par la loi. Le montant de ce loyer est calculé en fonction de la zone géographique où se situe le bien, selon le classement de l’administration fiscale en zones A bis, A, B1.
Un investissement en loi Pinel impose un loyer plus bas que la moyenne de la ville lors de la location de votre logement, en échange d’une réduction d’impôt. Avec ce dispositif, le gouvernement favorise en effet l’accès à des logements de qualité aux foyers modestes dans les zones les plus attractives. Plus la zone est tendue, plus le plafond est élevé.
Les plafonds de la loi Pinel pour le loyer sur l’année 2024 sont les suivants :
- zone A bis : 18,25 € au m² ;
- zone A : 123,56 € au m² ;
- zone B1: 10,93 € au m².
Si vous souhaitez bénéficier de la défiscalisation Pinel, des plafonds de ressources sont également imposés pour le choix de votre locataire.
Calcul du loyer en loi Pinel
La surface habitable utile prise en compte pour le calcul de votre loyer comprend toute surface avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m et la moitié des surfaces annexes (comme un balcon), dans une limite de 8 m².
La formule est la suivante : surface habitable utile x plafond Pinel x coefficient multiplicateur.
Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface du logement. Sa valeur maximale est de 1,2.
Zoom sur l'encadrement des loyers
Mis en place en 2012 pour protéger le locataire de loyers trop élevés dans 1 149 communes correspondant aux zones les plus tendues, l’encadrement des loyers contribue à réguler la flambée des prix locatifs. Il limite leur hausse à travers un indice de référence. Les valeurs de base sont définies par les observatoires de loyers locaux. Ces organismes ont pour mission d’établir un loyer moyen d’après les divers baux du marché et selon un certain nombre de critères :
- la zone géographique et le quartier ;
- le nombre de pièces du logement ;
- le mode de location entre vide ou meublée ;
- la date de construction : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1970 et 1990, après 1990.
Depuis la loi ALUR en 2014, un 2e dispositif a été soumis à une période de test dans les agglomérations de Paris et Lille. Il concerne les nouveaux baux signés avec l’instauration d’un loyer de référence majoré.
L’encadrement des loyers s’applique également pour la location meublée avec des baux qui ne dépassent pas un an.
Hausse du loyer en cours de location
Même avec une clause de révision dans votre contrat de location, vous ne pouvez pas fixer le loyer librement. Il doit évoluer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier prend en compte la hausse des prix à la consommation sur les 12 derniers mois. Pour connaître la valeur maximale du nouveau loyer de votre bien immobilier, il faut appliquer la formule suivante : loyer en cours x nouvel indice de référence / indice de l'année précédente au même trimestre = nouveau loyer.
Revalorisation du loyer entre 2 baux
En cas de nouvelle location avec un locataire arrivant dans le logement, vous pouvez déterminer librement le loyer à condition que votre bien n’ait pas été loué au cours des 18 derniers mois. À l’inverse, s’il a été loué durant cette période, le nouveau loyer ne peut pas être supérieur à celui du précédent locataire.
La révision d’un loyer à la hausse est possible si vous avez réalisé de gros travaux entre 2 locataires, mais aussi s’il est sous-évalué par rapport au marché. Les diverses conditions sont stipulées dans le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.
Le loyer majoré de référence, également appelé loyer plafonné
Le loyer majoré de référence est une adaptation de la loi ALUR sur l’encadrement des loyers. Ce dispositif avait été testé en 2017 avant d’être annulé par la justice. Mais suite à la loi ELAN de 2018, il est de nouveau actif à Paris et Lille en 2020 et à titre expérimental.
Le principe est simple. En fonction de l’adresse du bien immobilier, le bailleur doit prendre en compte le loyer de référence de la zone concernée (déterminé selon la moyenne du marché) et le majorer dans la limite de 20 % supplémentaires. Un non-respect vous expose à une amende de 5 000 à 15 000 €.
Chaque commune concernée par l’encadrement des loyers peut dorénavant prétendre à cette mesure de manière provisoire pour 5 ans si elles remplissent 2 conditions :
- justifier d’un écart important entre les loyers privés et sociaux ;
- afficher un faible taux de constructions de logements neufs.
Après Paris et Lille, des villes comme Lyon, Bordeaux ou Montpellier et différentes communes de la région parisienne ont effectué leur demande pour une application en 2021.
Comparatif des plafonds pour un investissement immobilier en zone tendue
Couple de cadres parisiens, Jonathan et Aurélie souhaitent faire l’achat d’un bien immobilier dans la ville de Lille. Avec un total de 6 500 € d’impôt sur le revenu à eux deux, ils hésitent entre la location meublée non professionnelle et l’avantage fiscal d’un investissement locatif en loi Pinel.
Ils envisagent l’achat d’un appartement neuf de 3 pièces d’une superficie de 75 m², pour un prix de 255 000 € soit 3 400 € du m². Avec un apport de 35 000 €, ils ont obtenu un crédit à la banque de 220 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 1 020 €.
Après une vérification de l’encadrement des loyers sur Lille en fonction des caractéristiques et de l’adresse du logement, Jonathan et Aurélie obtiennent les valeurs suivantes :
- un loyer de référence de 12,4 € au m² ;
- un loyer minoré de 8,7 € au m² ;
- un loyer majoré de 14,9 € au m².
Conformément au loyer majoré, ils peuvent donc louer leur appartement pour un maximum de 1 117 € par mois (14,9 € x 75 m²).
Jonathan et Aurélie comparent également le montant du loyer en loi Pinel. Lille se situe en zone A et affiche donc un plafond de 13,56 € au m². Ils vont ainsi pouvoir proposer un loyer maximal de 969,20 € (75 m² x 13,56 € x coefficient multiplicateur de 0,953) à condition de choisir des locataires dont les ressources sont inférieures au plafond du dispositif.
S’ils optent pour le dispositif Pinel avec une période d’engagement de 9 ans, Jonathan et Aurélie obtiendraient un taux de défiscalisation de 12 % du prix d’achat de leur bien immobilier. La réduction globale d’impôts serait de 30 600 € (255 000 € x 12 %), soit 3 400 € par an et une économie mensuelle de 109,67 €.
Avec un plafond de loyer plus important, la location meublée offre une différence positive de 97 € entre la mensualité du crédit (1 020 €) et le loyer perçu (1 117 €).
De son côté, le dispositif Pinel et son loyer plus bas affichent une différence négative de 50,8 € entre la mensualité du crédit (1 020 €) et le loyer perçu (969,20 €). Cependant, cette différence est largement compensée par la réduction d’impôt pour une valeur finale positive de 232,53 € (283,33 - 50,80 = 232,53). D’autant qu’un montant de loyer aussi attractif laisse de peu de place au risque de vacance locative.
Jonathan et Aurélie optent donc pour un investissement en loi Pinel, car la forte défiscalisation rend la rentabilité de l’opération plus intéressante que la location classique.
