Pourquoi investir dans une maison en loi Pinel ?

Vous avez pour projet l’achat d’une maison dans le cadre du dispositif Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt ? Vous avez jusqu’à la fin d’année 2020 pour investir. En plus de représenter un véritable gain pour votre patrimoine immobilier, une maison est un logement qui garantit une location pérenne sur de longues périodes. Cependant, depuis le 1^er janvier 2021, elles ne peuvent plus profiter de la défiscalisation Pinel, même si elles se situent dans des communes éligibles.

Quels sont les autres avantages d’un investissement locatif pour une maison en loi Pinel ? Quels changements a apporté la nouvelle loi de Finance pour l’année 2021 ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir comment investir avec succès dans une maison individuelle en loi Pinel.

Les avantages de faire construire une maison pour un investissement Pinel

La construction d’une maison représente un projet plus complexe que l’achat d’un appartement, mais reste une valeur sûre sur le marché immobilier. En effet, la maison est l’aboutissement d’un projet de vie pour des locataires bien plus fidèles qu’en appartement. Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que 71 % des Français en rêvent.

La maison est synonyme de loyers plus importants pour couvrir votre investissement, avec une demande bien supérieure à l’offre, surtout dans les zones éligibles à la loi Pinel. Mais ce ne sont pas les seuls avantages à vous engager dans un investissement locatif pour ce type de bien immobilier.

Projet de maison individuelle neuve en dispositif Pinel : de nombreux atouts

L’achat d’une maison neuve pour un projet d’investissement en loi Pinel représente un placement porteur et ce, pour plusieurs raisons.

• La construction d’une maison implique un budget moins élevé qu’un appartement pour une surface équivalente.
• Les frais de notaire ne s’appliquent que sur le terrain.
• Selon le prix de l’opération, l’avantage fiscal de la loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu très intéressante. 
• En cas de prêt immobilier, les loyers perçus contribuent au remboursement des mensualités de crédit. 
• À la différence d’un logement collectif, vous n’avez pas de charges de copropriété. 
• Le locataire d’une maison est moins sujet aux déménagements que le locataire d’un appartement, de quoi assurer une rentrée du loyer plus régulière.
• Lors de la revente, la plus-value réalisée sur une maison est généralement très bonne. 
• En raison de la crise sanitaire, la demande locative pour les maisons avec jardin est en constante augmentation.

Construction de maison et loi Pinel : une opération financièrement intéressante

Avec un coût moyen situé entre 1 000 et 2 000 € au m²,  la construction d’une maison individuelle reste bien moins onéreuse que le prix au m² d’un appartement. Que vous choisissiez un artisan, un constructeur ou un architecte, elle constitue un excellent investissement pour une location en loi Pinel. Le choix du terrain doit s’effectuer dans une des zones A, A bis ou B1 déterminées par l’administration fiscale, zones où la tension immobilière est particulièrement tendue avec une offre inférieure à la demande. En fonction de votre apport, un crédit immobilier permet de financer le projet dont le coût pourra être compensé par les loyers perçus (une fois le logement construit), ainsi que la réduction d’impôt obtenue.

Avec un plafond maximal d’investissement de 300 000 € par an, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’un taux de défiscalisation qui évolue selon la durée de mise en location :

- durée d’engagement de 6 ans : réduction d’impôts de 12 % sur le prix du logement ;

- durée d’engagement de 9 ans : réduction d’impôts de 18 % sur le prix du logement ;

- durée d’engagement de 12 ans : réduction d’impôts de 21 % sur le prix du logement. 

Loi Pinel et maison individuelle : c’est le moment !

Les nouvelles directives de la loi de finances 2020 ont redéfinit l’application du dispositif Pinel aux habitations individuelles puisqu’elles ne sont plus éligibles depuis le 1^er janvier 2021. Mais attention, car il reste une subtilité : c’est la date du dépôt de demande du permis de construire qui est prise en compte, et non la date d’achèvement des travaux. Si vous avez déposé votre demande avant cette date, vous êtes donc toujours éligible.

Il est donc toujours possible de bénéficier de l’avantage fiscal et de réaliser la construction de votre maison en 2021 en effectuant votre demande de permis de construire avant la fin de l’année 2020. À la fin des travaux, vous disposez d’une période d’un an pour mettre la maison en location.

Pour rappel, elle devra être louée non meublée, à titre de résidence principale et être conforme au niveau de performances énergétiques imposé par la norme BBC et la réglementation RT 2012 (bientôt RT 2020). Votre projet doit également respecter les différents plafonds qui conditionnent l’accès à la réduction d’impôts du dispositif.

Les différents plafonds pour la location de votre maison en loi Pinel

Avec le dispositif Pinel, le gouvernement a pour objectif de proposer des logements en location avec des loyers accessibles dans les zones au marché locatif tendu. Il impose donc un plafond de loyer à ne pas dépasser, qui varie en fonction de la superficie du logement et de la zone géographique.

Les plafonds pour les loyers de la loi Pinel sont les suivants :

• zone A bis : 17,43 €/m² ;
• zone A : 12,95 €/m² ;
• zone B1 : 10,44 €/m².

Un second plafond s’applique sur les ressources de votre locataire selon la composition du foyer fiscal et la zone concernée :

Exemple d’un investissement en loi Pinel réussi avec une maison

Vincent et Julie souhaitent réaliser la construction d’une maison individuelle pour la mettre en location quelques années avant de l’habiter dans le futur. Ils optent pour la loi Pinel afin de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en se constituant un patrimoine. Avec leurs 2 revenus, le foyer fiscal totalise un montant d’impôt annuel de 6 000 €.

Ils souhaitent se rapprocher de leur famille et sont rassurés par la qualité du rendement locatif d’une maison en périphérie de la ville de Reims. Ils ont acquis un terrain pour un prix de 90 000 € et ont commencé la construction d’une maison de 120 m² pour un coût de 180 000 € soit 1 500 € du m². Le coût total de l’opération est donc de 270 000 €.

Vincent et Julie ont négocié un prêt à la banque de 270 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 1 280 €. La ville de Reims est située en zone B1 du dispositif Pinel. Le couple va donc pouvoir louer sa maison pour un loyer maximal de 1 075 € (120 m² x 10,44 € x coefficient multiplicateur de 0,8583).

Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface du logement.

Vincent et Julie sélectionnent une période d’engagement de 9 ans pour la location et se laissent la possibilité de le prolonger pour 3 ans supplémentaires selon leurs besoins. Le taux de défiscalisation pour cette période est de 18 % du prix d’acquisition de leur bien immobilier. La réduction d’impôts s’élève donc à 48 600 € (270 000 € x 18 %), soit 5 400 € par an ou 450 € par mois.

La différence de 205 € entre la mensualité du crédit (1 280 €) et le loyer perçu (1 075 €) est largement compensée par la réduction d’impôt de la loi Pinel (450 - 205 = 245 €). L’investissement locatif de Vincent et Julie leur procure un gain mensuel de 245 €. Une opération rentable qui leur permet de faire fructifier leur patrimoine immobilier avant d’habiter la maison à la fin du dispositif. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Quel impact le Covid-19 a-t-il eu sur le marché de la maison individuelle ?

Et si les maisons étaient les grandes gagnantes de la crise ? Entre la perte de pouvoir d’achat, l’augmentation de l’épargne chez certains ménages et la baisse de la confiance en l’avenir, la crise sanitaire a eu de nombreuses de répercussions sur les finances et les projets des Français. À cela s’ajoutent les confinements et restrictions au fort impact psychologique. En somme, cette crise sans précédent a conduit les propriétaires, mais aussi des locataires, à revoir leurs priorités.

Aujourd’hui, selon une étude réalisée par le promoteur Capelli et l’institut d’enquête Poll&Roll, 1 Français sur 5 souhaite déménager suite à la crise sanitaire. Leurs critères en matière de logements ont changé et certains se généralisent :

• un accès à l’extérieur (balcon, terrasse, jardin, etc.) C’est le critère d’achat numéro 1 pour 36 % des répondants à l’enquête ;
• un logement plus grand. C’est le souhait d’une personne sur 3, quitte à vivre dans des communes plus éloignées de leur lieu de travail.  

Ces données prouvent une chose : les urbains sont prêts à quitter les villes pour s’installer en maison individuelle, dans des communes en périphérie, voire rurales. L’essor du télétravail leur permet de déménager tout en conservant leur emploi et de profiter d’un espace plus grand pour travailler.

Une aubaine pour les propriétaires de biens Pinel, et plus particulièrement ceux qui ont investi dans des maisons individuelles avant le 1^er janvier 2021 : de nombreuses communes éligibles se situent dans des zones qui ont gagné en attractivité suite à cette crise sanitaire. Sur le marché immobilier de ces villes avec un marché immobilier déjà tendu, ces biens neufs se démarquent de la concurrence par leur qualité : 

• architecture moderne ;
• aménagement optimisé ;
• surface bien répartie ;
• en phase avec les normes en matière de performance énergétique. 

Avec ces arguments, vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires après l’achèvement de la construction de votre habitation individuelle !

1. La location d’une maison assure des loyers réguliers sur une plus longue durée. 
2. Le coût au m² de la construction d’une maison offre une opération rentable. 
3. Les maisons offrent de bonnes perspectives de plus-value à la revente. 
4. Les maisons ne seront plus éligibles au dispositif Pinel à partir du 1^er janvier 2021.