La gestion locative en loi Pinel : modalités et fonctionnement

Vous avez décidé de vous lancer dans l’immobilier locatif via la loi Pinel afin de profiter de ses nombreux avantages, dont la réduction d’impôt offerte en échange d’un engagement de location ? Comme pour tout investissement locatif, le succès de votre opération immobilière dépendra de la qualité de votre locataire et de sa capacité de ce dernier à honorer les loyers. Quelles pratiques de gestion locative devez-vous respecter pour être éligible au dispositif de la loi Pinel ? Quels en sont les enjeux et les impacts sur le dispositif ? Ooinvestir vous donne ses conseils pour dénicher votre futur locataire idéal, et avoir l’assurance de rentabiliser votre investissement immobilier en loi Pinel.

Un montant de loyer à respecter

En réalisant un investissement dans l’immobilier locatif, vous vous constituez un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de revenus complémentaires.

En passant par le dispositif de défiscalisation Pinel, vous bénéficierez de nombreux avantages. Vous pourrez faire fructifier votre épargne et devenir propriétaire d’un bien immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt conséquente (12 %, 18%, ou 21 %). Celle-ci est calculée sur le prix d’achat du logement, en échange d’un engagement de location de votre bien (pendant 6, 9 , ou 12 ans). 

Un découpage du territoire pour répondre aux besoins de logements neufs

L’objectif de la loi Pinel est de faciliter l’accès à un logement décent pour les foyers les plus modestes dans des zones géographiques où le marché de l’immobilier locatif est particulièrement tendu.

Pour répondre à cette demande, le territoire français a été découpé en différentes zones Pinel (A bis, A, B1), définissant les conditions d’éligibilité au dispositif : plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Vous trouverez la zone de votre commune grâce à  un outil de simulation en ligne mis en place par Ooinvestir.

Votre location est soumise à un plafonnement des loyers

Parmi les conditions à respecter pour être éligible au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, il est indispensable de ne pas dépasser un plafonnement des loyers (défini depuis le décret du 20 juillet 2012). Celui-ci dépend de la surface utile de votre logement et de sa zone de localisation en loi Pinel.

Le plafond des loyers est calculé de la manière suivante : 

• Surface utile * coefficient Pinel * barème Pinel ;
• Surface utile = surface habitable + 0.5 X surface des annexes (qui correspondent aux balcons, caves, terrasses…) ; 
• Coefficient Multiplicateur Pinel : (19/surface utile) + 0,7.

Ce coefficient est plafonné à 1.2.

Le barème des plafonds Pinel dépend quant à lui de la zone d’implantation du bien. Pour l’année 2021, il s’établit comme suit :

Exemple

Anne et Antoine souhaitent devenir propriétaires d’un appartement à Vénissieux, pour le mettre à la location via le dispositif Pinel, afin de diminuer leurs impôts. Leur choix se porte sur un T2 de 32 m², disposant d’un balcon de 2 m², et d’une cave de 5 m².

Vénissieux est classée en zone Pinel B1 et affiche donc un plafond de 10,51 € au m².

Voici le mode de calcul du loyer :

• La surface utile est donc de : 32 + 0.5*(2+5), soit 35.5 m² ;
• Le coefficient multiplicateur sera de : (19/35.5)+0.7=1.23. Ce coefficient est plafonné à 1.2 ;
• Vénissieux est éligible en zone B1, le barème applicable sera donc de 10.51 € au m².

À condition de choisir un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond du dispositif en vigueur, ils vont donc pouvoir proposer leur logement à un loyer maximal de 35.5*1.2*10.51, soit 447€.

Il ne faut pas confondre le plafonnement des loyers Pinel avec l’encadrement des loyers en vigueur dans certaines villes, permettant de limiter la flambée des prix des locations. Cet encadrement des loyers sert à fixer des plafonds au prix des locations, que votre bien soit loué via la loi Pinel ou non. Dans certaines villes, comme Paris ou Lille, votre appartement peut être soumis à l’encadrement des loyers et au plafonnement Pinel. 

À qui puis-je louer mon appartement en loi Pinel ?

Tout d’abord, grâce au dispositif Pinel, vous avez la possibilité de louer votre appartement à un ascendant ou un descendant, à partir du moment où celui-ci n’appartient pas à votre foyer fiscal. Il faut aussi qu’il s’agisse de la résidence principale de votre locataire. C’est une solution idéale pour loger l’un de vos enfants quand celui-ci partira faire ses études.

Tout savoir pour loger sa famille en loi Pinel

La loi Pinel ayant été mise en place pour trouver des solutions de logements aux foyers les plus modestes dans des secteurs où l'offre locative est relativement restreinte (et où la demande est forte), votre futur locataire devra donc respecter des plafonds de ressources. De plus, le plafonnement des ressources dépend de la composition du foyer fiscal, et du zonage Pinel.

Pour un bail signé en 2021, les ressources prises en compte seront celles de l’année 2019 :

Exemple

Reprenons l’exemple de notre couple propriétaire d’un T2 dans la banlieue de Lyon. Après le calcul du plafond des loyers, ils savent qu’ils pourront louer leur appartement à un loyer maximal de 447,70 €. Leur futur locataire devra en outre, respecter les plafonds de ressources de la zone B1. S' ils souhaitent louer leur bien à un étudiant par exemple, ils n’auront aucune difficulté à trouver un locataire respectant les plafonds de ressources, la majorité d’entre eux ne percevant pas 31 280 € de revenus annuels.

Les conseils d’Ooinvestir pour dénicher le parfait locataire en loi Pinel

Vous avez décidé de bénéficier des avantages de la loi Pinel, et vous avez sélectionné un appartement vous assurant une bonne rentabilité locative ? Pour optimiser votre placement, vous devez trouver le bon locataire, celui qui s'acquitte du loyer sans encombre et qui ne dégradera pas votre logement.

Votre locataire vous semble t’il sérieux ?

C’est une notion qui peut paraître subjective, mais la première impression est parfois la bonne. La manière dont se comporte votre interlocuteur peut vous donner des indications sur sa personnalité : ponctualité, langage corporel… Vous êtes amené à avoir des relations avec votre locataire, il faut que le courant passe un minimum. Si vous sentez que vous ne vous entendrez pas avec lui, il vaut mieux continuer vos recherches.

Votre locataire doit être solvable

Pour que votre investissement immobilier locatif soit rentable, vous devez vous assurer que votre locataire soit en mesure de payer ses loyers en temps et en heure. Afin que votre locataire ait un reste à vivre suffisamment élevé pour vous payer, il est conseillé de louer à une personne dont le salaire est 2 à 3 fois supérieur au montant du loyer demandé.

Si votre locataire potentiel ne dispose pas tout à fait de cette marge de manœuvre, mais qu’il vous semble sérieux et que vous souhaitez le sélectionner, vous pouvez lui demander de fournir un garant. Celui-ci se portera caution solidaire, et en cas d’impayés, il devra régler les loyers à la place de votre locataire. Plus vous aurez de garanties, plus votre projet d’investissement dans l’immobilier locatif via la loi Pinel sera sécurisé, et donc rentable.

Afin de vérifier le dossier et la solvabilité de votre futur locataire, vous pouvez lui demander de vous fournir les documents suivants : 

• Pièce d’identité ;
• Justificatif de domicile ;
• Copie d’un contrat de travail ;
• Justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire, bourse, avis d'imposition…).

Les titulaires de CDI ou les étudiants sont des profils à privilégier

Le profil idéal d’un locataire est un salarié ayant un contrat de travail en CDI, ayant terminé sa période d’essai. En effet, il dispose de revenus réguliers, qui sont pérennes dans le temps. Vous avez la certitude qu’il touchera tous les mois son revenu et qu’il sera en capacité de vous payer son loyer et donc de rembourser vos mensualités de crédit. 

Les étudiants possèdent également un profil intéressant. Vous aurez certes plus de turnover, et donc davantage de gestion locative, mais les étudiants sont soutenus financièrement, la plupart du temps, par leurs parents.

Vous pouvez déléguer la gestion de votre location à un professionnel de l’immobilier

Réaliser un investissement dans l’immobilier locatif via la loi Pinel peut être très rentable, mais aussi chronophage. En effet, la sélection des locataires, mais aussi la gestion quotidienne de votre bien immobilier prend du temps, que vous n’avez peut être pas. N'hésitez pas à vous tourner vers un professionnel de la gestion locative (agence immobilière) qui s’occupera de l’administration de votre bien. Ils s’occuperont de la rédaction du bail, des visites, du recouvrement des loyers, des états des lieux…

Le service d’un gestionnaire est bien évidemment payant (entre 6 % et 9 % du prix du loyer), mais vous permet de déléguer totalement la gestion locative de votre logement à un professionnel de l’immobilier pour vous centrer sur d’autres préoccupations au quotidien.

1. La loi fiscale Pinel est soumise à un découpage géographique, déterminant des plafonds de ressources des locataires, et de montant des loyers.
2. Pour que votre projet de défiscalisation immobilière soit rentable, le profil des locataires est primordial : ils doivent pouvoir vous verser les loyers régulièrement.
3. Privilégier les profils en CDI et les étudiants pour la location de vos biens immobiliers.
4. N’hésitez pas à demander des pièces justificatives pour vérifier la solvabilité de vos locataires, comme une copie du contrat de travail.
5. Vous avez la possibilité de demander qu’un garant se porte caution pour votre locataire.