Loi Pinel : comment bien choisir son locataire ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif via le dispositif Pinel, afin de profiter de la réduction d’impôt que propose ce mécanisme ? Pour que votre opération immobilière soit un succès, il est indispensable de sélectionner un locataire qui sera en mesure de payer son loyer, et qui ne dégradera pas votre logement. De plus, pour que vous puissiez bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, votre locataire devra respecter les conditions du dispositif de défiscalisation Pinel, comme le plafonnement de ses ressources. Le choix de votre futur locataire est donc primordial. 

Quelles sont les modalités à suivre pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal ? Comment choisir le bon locataire pour votre investissement Pinel ? Tour d’horizon avec Ooinvestir des critères à prendre en compte lors de la sélection de vos futurs locataires en loi Pinel.

Qui peut louer un appartement en loi Pinel ?

La loi Pinel a été mise en place par le gouvernement français, afin de soutenir le secteur de la construction de logements neufs en France et de faciliter l'accès à un logement décent aux foyers les plus modestes, dans les communes où l'offre est relativement restreinte et où la demande reste forte. 

Le montant du loyer vous permet de bénéficier de revenus venant rembourser une partie de l’emprunt, et vous octroie une réduction sur votre imposition !

Les autorités ont donc fixé des plafonds de ressources du locataire, que le propriétaire doit respecter pour prétendre aux réductions d’impôts. Le choix de votre locataire est donc primordial pour le succès de votre opération immobilière.

À partir du moment où votre locataire respecte bien les plafonds de ressources, vous pouvez louer votre appartement à n'importe qui pourvu qu’il le déclare comme étant sa résidence principale.

De la même manière, vous pouvez le louer à un membre de votre famille, si celui-ci n’appartient pas à votre foyer fiscal. Dans ce cas, le logement ne peut pas être loué à titre gracieux. Vous devez être en mesure de prouver le paiement du loyer pour bénéficier des réductions d’impôts. Notez également que vous devez respecter des plafonds de ressources calculés selon différents critères.

Tout savoir pour loger sa famille en loi Pinel

Les nouveaux plafonds de ressources :

Le calcul du plafond des ressources de votre locataire dépend de plusieurs critères : 

• son revenu fiscal de référence (RFR) ;
• la composition de son foyer fiscal ;
• la zone géographique de votre logement.

Le dispositif Pinel vise à améliorer l’offre locative dans des communes où le marché de l’immobilier est particulièrement tendu. Pour ce faire, le gouvernement a ainsi découpé le territoire en différentes zones éligibles au dispositif Pinel(zone Abis, A, B1, B2). Celles-ci déterminent le plafonnement des ressources des locataires, en fonction des caractéristiques locales du marché locatif. Pour connaître le zonage exact de votre ville, vous pouvez consulter le simulateur de zone Pinel, mis en place par Ooinvestir.

Le revenu fiscal de référence pris en compte, dans le calcul des revenus de vos locataires, est celui de l’année N-2 lors de la signature du contrat de location. Concrètement, si vous louez un appartement en loi Pinel, le revenu fiscal de référence sera celui de l'année précédente. Celui-ci prend en compte le revenu net imposable, les revenus et plus-values imposés à un taux forfaitaire, mais aussi d’autres revenus comme :

• Les revenus de capitaux mobiliers (intérêts d'une assurance-vie) ;
• Certains revenus exonérés ;
• Les cotisations d'épargne déduites du revenu global.

Si un changement de situation du locataire intervient après la date de signature du bail (une augmentation salariale par exemple), il ne portera pas à conséquence sur votre défiscalisation immobilière. L’essentiel étant de bien respecter les conditions de revenus le jour de la signature du bail, pour vous ouvrir droit à votre réduction d’impôt.

Le gouvernement a fixé les plafonds de ressources suivants pour la métropole :

Pour les locataires situés en outre-mer, les plafonds de ressources sont les suivants :

Exemple de sélection d’un locataire 

Marc et Sophie sont en couple, et ils souhaitent réaliser un investissement dans l’immobilier locatif via la loi Pinel. Ils ont trouvé un appartement neuf à Rennes qui leur convient et sont maintenant à la recherche d’un locataire. Rennes est située en zone B1 et est donc éligible au dispositif Pinel.

Après s'êtes renseignés sur toutes les conditions locataires en Loi pinel, s'ils veulent louer leur bien immobilier auprès d’un étudiant, ils devront s’assurer que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 31 280 euros.

La location estudiantine est stratégique, surtout dans des communes comme Rennes, Paris ou Lyon : bien que le turnover soit important, le risque de carence locative est minime. En effet, à chaque rentrée scolaire de nouveaux étudiants vont arriver, et auront besoin de se loger à proximité de leur lieu d’étude.

Si leur but est de trouver un locataire sur une longue durée, pour ne pas perdre de temps en gestion locative, il peut être préférable de se diriger vers un couple avec des enfants. Les familles, en raison de la complexité d’un déménagement, restent en moyenne plus longtemps dans le même logement qu’une personne seule. S’ils louent à un couple avec un enfant, le revenu fiscal de référence de leurs locataires ne devra pas excéder 50 233 euros.

Marc et Sophie habitant à proximité de leur logement, sont en mesure de s’occuper de la gestion de leurs locataires. De plus, les caractéristiques de leur bien immobilier, à savoir, un studio à proximité de la gare, coïncident davantage avec les besoins d’une personne seule. Ils décident donc de le louer à un étudiant qui travaille à mi-temps pour un salaire de 450 € par mois, soit 5 400 € annuellement. Leur futur locataire respectant les plafonds de ressources de 31 280 €, ils pourront donc bénéficier de réductions d’impôts.

Focus sur la loi Pinel

La loi de finances a prorogé le dispositif de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022, et conserve les mêmes taux de réduction d’impôt (12 %, 18 %, 21 %) en fonction de la durée d’engagement de location du logement acquis (6, 9, ou 12 ans). D’autres conditions ont été modifiées comme le plafonnement mensuel des loyers Pinel. 

Depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif concerne uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs. Le logement individuel ou pavillonnaire n’entre plus dans le cadre de la loi Pinel.

Le principal changement de la loi Pinel concerne le plafonnement du loyer, afin de tenir compte de la réalité du marché locatif. Ainsi, le plafond mensuel a été augmenté en métropole, et ce, pour l’ensemble des zones Pinel (tous les prix sont exprimés en euros au m²) :

Pour les défiscalisations en Outre-mer, les plafonds sont les suivants :

1. Vous pouvez louer votre appartement acheté via la loi Pinel à n’importe quel locataire, du moment qu’il respecte le plafond des ressources dans la zone concernée à la date de signature du bail.
2. Vous pouvez louer votre bien immobilier à un membre de votre famille, s’il ne dépend pas de votre foyer fiscal.
3. Les plafonds de ressources et de montant du loyer ont été modifiés en 2021.
4. Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, soyez vigilant quant au plafonnement des ressources et demandez l’avis d’imposition et les bulletins de salaire de votre futur locataire.