Loi Pinel 2021 : quels revenus prendre en compte pour vos locataires ?

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un appartement pour le mettre en location dans la cadre de la loi Pinel ? Outre le montant du loyer, il est impératif de choisir avec soin votre locataire pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif. Soumis à des plafonds, ses revenus ne doivent pas dépasser une certaine limite pour que vous restiez éligible à l’avantage fiscal.

Quels sont les plafonds de ressources pour vos locataires en loi Pinel ? Comment bien prendre en compte le revenu fiscal de référence ? Ooinvestir vous accompagne pour déterminer avec précision les ressources de votre locataire et obtenir la réduction d’impôt Pinel.

Location en loi Pinel : les plafonds de ressources 

En échange de la location de votre logement neuf dans un secteur attractif à un loyer abordable, la loi Pinel offre une intéressante défiscalisation dans la limite de 300 000 €/an. Avec un engagement qui s’étend de 6 à 12 ans, le dispositif permet de réduire vos impôts à hauteur 2 %/an lors des 9 premières années et 1 %/an durant les 3 dernières.

Avec un maximum de 63 000 € sur 12 ans, l’avantage fiscal dépend du montant de votre investissement et de la durée de l’engagement :

• location de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % sur le prix d’achat ;
• location de 9 ans : réduction d’impôt de 18 % sur le prix d’achat ;
• location de 12 ans : réduction d’impôt de 21 % sur le prix d’achat.

Pour profiter de cet avantage fiscal, il est essentiel de respecter diverses conditions. Parmi elles, des plafonds de ressources ont été mis en place par le gouvernement. L’objectif est de favoriser l’accès des foyers modestes à des logements neufs situés dans des zones recherchées. La loi Pinel vise ainsi les ménages qui ont des revenus trop élevés pour les logements sociaux, mais insuffisants pour trouver des logements de qualité sur le marché traditionnel.

Les différents plafonds de ressources prennent en compte le nombre de personnes présentes au sein du foyer fiscal, ainsi que l’emplacement de votre bien locatif. La loi Pinel reprend le zonage A bis, A, B1, B2 et C effectué par l’administration fiscale selon le niveau de tension du marché immobilier. Seules les 3 premières zones sont éligibles au dispositif Pinel.

Depuis le début de l’année 2018, la loi Pinel ne concerne plus les villes situées dans les zones B2 et C.

Les valeurs à ne pas dépasser en 2021

L’investisseur doit choisir son locataire avec le plus grand soin. Vous devez vérifier que le montant des revenus des potentiels locataires n’est pas supérieur aux plafonds de la zone concernée. Une erreur peut conduire à l’annulation du dispositif et au remboursement des sommes défiscalisées. Les plafonds 2021 de la loi Pinel sont les suivants :

Vous avez la possibilité de louer votre logement Pinel à un membre de votre famille, à condition que celui-ci ne dépende pas de votre foyer fiscal.

Le revenu fiscal de référence de votre locataire 

Pour respecter les conditions relatives aux plafonds de ressources, il faut prendre comme base le revenu fiscal de référence. Il correspond au montant inscrit sur l’avis d’imposition de l’année précédant la mise en place du contrat de location. Les revenus sont donc ceux de l’année N-2. Pour la signature d’un bail en 2021, vous devez donc vérifier le revenu fiscal de référence de l’année 2019 que vous retrouvez sur l’avis d’imposition 2020.

Les ressources prises en compte sont celles du locataire lors de la signature du bail.

L’investissement n’est pas remis en cause si ses ressources augmentent à l’avenir.

Si le locataire est un étudiant issu du foyer fiscal de ses parents, il faut prendre uniquement en compte ses ressources pour l’année N-2. Même si ses parents se portent garants, leurs revenus ne sont pas comptabilisés pour le plafonnement. Ainsi, si l’étudiant n’a pas de revenus, mais que ceux de ses parents dépassent les plafonds autorisés, vous pouvez tout à fait le sélectionner en tant que locataire. 

Dans le cas où les ressources de l’année N-2 sont supérieures au plafond, vous pouvez vous référer aux ressources de l’année N-1 si elles sont éligibles. L’unique condition est qu’elles soient justifiées par un avis d’imposition.

Exemple d’investissement en loi Pinel avec sélection du locataire

Lucie et Nicolas ont fait l’acquisition d’un logement de 3 pièces de 60 m² à Toulouse avec pour objectif de réduire leur imposition annuelle grâce à la loi Pinel. Le prix d’achat de leur logement est de 230 000 € soit un prix de 3 833 €/m². Ils optent pour un engagement de location de 9 ans avant de prolonger jusqu’à 12 ans pour une défiscalisation maximale.

Pour son logement en zone B1, le couple a le choix entre plusieurs dossiers :

• un couple sans enfant dont les revenus de l’année N-2 sont de 38 000 € pour le foyer fiscal ;
• un couple avec 1 enfant dont les revenus de l’année N-2  sont de 53 000 € pour le foyer fiscal ;
• un couple avec 1 enfant dont les revenus de l’année sont N-2 de 48 000 € pour le foyer fiscal ;
• 2 étudiants qui ne sont pas imposables et dont les parents se portent garants.

Après avoir vérifié les avis d’imposition de l’année précédente, Lucie et Nicolas ne retiennent pas le couple avec 1 enfant dont les ressources de 53 000 € dépassent le plafond. Les 3 autres dossiers leur permettraient en revanche de profiter de la réduction fiscale Pinel. Ils choisissent finalement le couple sans enfant, en estimant la durée potentielle de location plus longue même en cas d’agrandissement de la famille. Le risque de vacance locative est également moins élevé qu’avec des étudiants.

Lucie et Nicolas ont obtenu un crédit de 230 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 830 €. Ils peuvent prétendre à un loyer maximum de 640 € (surface habitable 60 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur de 1,016).

Le coefficient multiplicateur est de : 0,7 + 1+ / 60 = 1,016 (valeur maximale 1,2).

Les plafonds de loyer pour l’année 2021 sont les suivants :

- A bis : 17,55 €/m² ;

- A : 13,04 €/m² ;

- B1 : 10,51 €/m².

Avec 12 ans de location, Lucie et Nicolas bénéficient d’un taux de réduction d’impôts de 21 %. Ils vont donc pouvoir cumuler une réduction d’impôt de 48 300 € (230 000 x 21 %), soit une économie annuelle de 4 025 € et de 335 € par mois.

Grâce aux locataires qu’ils ont sélectionnés, Lucie et Nicolas réalisent une opération rentable en loi Pinel. La différence de 190 € entre le crédit (830 €) et le loyer (640 €) est couverte par l’économie mensuelle de la réduction d’impôt (335 - 190 = 145 €).

1. Pour obtenir la réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % de la loi Pinel, il est impératif de choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds imposés.
2.  Les plafonds de ressources du dispositif Pinel varient en fonction de la zone fiscale où se trouve le logement et la composition du foyer du ou des locataires. 
3. Le revenu fiscal de référence retenu pour le plafond des ressources Pinel est celui de l’année N-2.