Qui peut être locataire d'un appartement en loi Pinel ?

Avant la signature d’un bail de location d’un logement Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées pour être certain de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif. D’un côté, le propriétaire est soumis à différents plafonds d’investissement, de surface et de loyer). Mais il doit aussi s’assurer que le potentiel locataire répond bien à certains critères... Vous voulez savoir qui sont les locataires éligibles au dispositif au Pinel ? Ooinvestir vous donne toutes les clés pour trouver le locataire parfait pour votre logement !

Comment savoir si un locataire est éligible à la loi Pinel ?

La loi Pinel offre un avantage à la fois pour le propriétaire bailleur et pour le locataire:

• le propriétaire peut bénéficier d’une réduction sur ses impôts tout en réalisant un investissement immobilier sans avoir à faire de travaux.
• Le locataire aux revenus modestes peut bénéficier d’un appartement neuf, de qualité et respectant les dernières réglementations thermiques, le tout dans des communes où la tension locative est forte.

Mais le locataire doit afficher des revenus qui ne dépassent pas le plafond fixé par le dispositif.

Le plafond de ressources de la loi Pinel

Ce plafond est fixé en fonction de la zone où se situe le logement.

Plafonds de ressources de la loi Pinel :

Plusieurs centaines de communes sont éligibles à la loi Pinel. Le dispositif quadrille la France en 3 zones :

• A Bis : Paris et 76 communes de sa petite couronne ;
• A : Marseille, Montpellier, Lyon, Lille, la Cote d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise.
• B1 : toutes les communes de plus de 250 000 habitants et certaines villes où le marché locatif est très tendu (Annecy, Bayonne, La Clusaz, La Rochelle, Saint-Malo, etc.).

La loi Pinel ne s’applique que dans les communes les plus tendues. Deux zones administratives ne font ainsi plus partie du dispositif depuis le 1^er janvier 2018 :

- B2 : les communes dont la population se situe entre 50 000 et 250 000 habitants ;

- C : le reste du territoire français.

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Dans le dispositif Pinel, il existe d’autres plafonds à respecter, comme celui du loyer :

• 17,55 €/m² en zone A Bis ;
• 13,04 €/m² en zone A ;
• 10,51 €/m² en zone B1.

Un coefficient multiplicateur permet de connaître le loyer maximum que vous pouvez appliquer. Il se calcule en fonction de la surface (S) de l’appartement : 0,7 + 19 / S. Il ne peut pas dépasser 1,2.

Ooinvestir vous permet de calculer votre futur loyer Pinel grâce à son simulateur

Quel revenu prendre en compte dans le cadre de la loi Pinel ?

Le plafond de ressources du dispositif Pinel s’appuie sur le revenu fiscal de référence (RFR). Comme dans tout dossier de location, c’est le revenu de l’année N-2 qui est utilisé.

Exemple :

Vous mettez votre bien Pinel sur le marché locatif en septembre 2021. Pour vous assurer que votre futur locataire respecte bien le plafond de ressources de la loi, vous allez devoir vérifier son revenu fiscal de référence de l’année 2019.

Ce revenu fiscal de référence est indiqué sur l’avis d’imposition de l’année N-1.

Exemple :

Le revenu fiscal de référence de l’année 2019 se trouvera sur l’avis d’imposition de l’année 2020.

Quels types de locataires pour un appartement Pinel ?

Étudiants, jeunes actifs, familles, retraités : les logements locatifs Pinel sont des biens que tous ces profils peuvent louer s’ils respectent les conditions évoquées précédemment.

Les étudiants

Trouver un logement locatif dans la ville de ses études n’est pas toujours évident. Dans des villes très étudiantes, comme Paris, Lyon ou encore Lille, le marché locatif est très tendu et les loyers sont élevés.

Pour les étudiants, un logement Pinel est parfait puisque le loyer est plafonné. Une aubaine pour ces locataires dont les revenus sont généralement peu élevés.

Un propriétaire peut louer son bien Pinel à son enfant. Toutefois, l’enfant locataire ne doit pas apparaître sur la déclaration fiscale du propriétaire. En d’autres termes, il ne peut pas appartenir au foyer fiscal de ses parents.

Pour réussir votre investissement immobilier et cibler les étudiants, privilégiez des biens de petites surfaces.

Exemple :

un studio près de l’université de Montpellier. Ce type de logement convient parfaitement aux besoins d’un étudiant : faibles frais de location et proche de son lieu d’études.

Les revenus d’un étudiant (personne seule), ne doivent pas dépasser :

• 38 377 € en zone A Bis et A ;
• 31 280 € en zone B1.

Les jeunes actifs

Après l’arrivée sur le marché du travail vient le moment de la stabilité financière pour les jeunes actifs. Soucieux de trouver un logement confortable et de s’installer durablement dans leur ville de résidence, ces locataires représentent une cible de confiance pour les propriétaires de biens Pinel.

Les jeunes actifs recherchent généralement une location avec 2 ou 3 pièces minimum. L’arrivée d’un enfant dans le foyer peut s’envisager, d’où le besoin de prendre les devants et de louer un logement avec la surface nécessaire.

Pour rappel, le plafond de revenus pour un couple est de :

• 57 357 € en zone A Bis et A ;
• 41 772 € en zone B1.

Les familles

Les familles sont souvent à la recherche de logements avec une grande surface et plusieurs chambres pour y loger convenablement leurs enfants. Parmi les logements éligibles à la loi Pinel, il est possible de trouver des appartements de 3, 4 voire 5 pièces.

La loi Pinel permet justement aux familles, qui peuvent avoir des budgets plus serrés, d’avoir accès à des logements de qualité malgré une forte tension locative.

Le plafond de revenus de la loi Pinel varie en fonction du nombre d’enfants dans le foyer. Plus il y a d’enfants, plus le plafond est élevé. Par exemple, le plafond en zone A est de 68 946 € pour une famille avec un enfant à charge, tandis qu’il s’élève à 110 017 € pour une famille avec 4 enfants.

Pour les familles de plus de 5 enfants, une majoration s’applique pour chaque enfant supplémentaire :

• + 13 390 € en zone A Bis ;
• + 12 258 € en zone A ;
• + 8 969 € en zone B1.

Votre investissement est limité à 2 plafonds : un plafond d’investissement (300 000 euros) et de surface (5 500 €/m²).

Les retraités

Les retraités peuvent aussi louer un logement Pinel. Ils privilégient souvent les appartements proches de toutes commodités et dans une belle région, comme la Côte d’Azur (en zone A).

Pour attirer cette cible de locataires, visez des villes leur offrant une situation idéale. Exemple d’investissement immobilier : Arcachon (zone B1) qui figure parmi les villes les plus plébiscitées par les retraités.

Vous pouvez louer votre bien Pinel à vos parents, à condition qu’ils ne dépendent pas de votre foyer fiscal.

Dans ces villes, les loyers peuvent être élevés car il y a une forte attractivité touristique. Bayonne, La Rochelle ou Saint-Malo sont d’autres exemples de ces villes tendues. Toutefois, le montant du loyer d’un logement Pinel étant encadré, vous offrez la possibilité à un couple de retraités de se trouver une location abordable. Vous limitez ainsi votre risque de vacance locative grâce à un loyer attractif.

La défiscalisation Pinel se calcule en fonction de votre engagement locatif et du montant de votre investissement :

- pour un engagement locatif de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat ;

- pour un engagement locatif de 9 ans : réduction d’impôt de 18 % du prix d’achat ;

- pour un engagement locatif de 12 ans : réduction d’impôt de 21 % du prix d’achat.

1. Il existe différents plafonds de ressources à respecter selon la composition du foyer fiscal et la zone où se situe votre logement pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.
2. Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 est pris en compte pour le calcul des ressources de votre ou vos locataires. Ce revenu fiscal se trouve sur l’avis d’imposition de l’année N-1.
3. Étudiants, jeunes actifs, familles, retraités : tous les profils sont concernés par la loi Pinel. À vous de choisir quelle cible vous voulez viser et investir dans un appartement adéquat.