Cessation d’activité LMNP : les démarches à suivre
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Après la location de votre bien en LMNP (location meublée non professionnelle) pendant plusieurs années, vous souhaitez changer de statut, le revendre ou l’utiliser comme résidence principale ? Dans les 2 cas, vous devez entreprendre certaines procédures pour arrêter votre activité de loueur en meublé. Ooinvestir vous explique toutes les étapes à suivre pour mettre un terme à ce projet.
Comprendre les conséquences de la cessation d’activité LMNP
Pour des raisons d’ordre personnel ou financier, le propriétaire bailleur d’un bien loué en meublé peut décider à tout moment de mettre fin à son activité commerciale. Voici les effets légaux provoqués par cet arrêt… et l’importance de se conformer aux exigences règlementaires en vigueur !
Impôts sur le revenu
La cessation d’activité LMNP implique le paiement immédiat de la taxe sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) réalisés depuis la clôture du dernier exercice. Le propriétaire dispose d’un délai de 60 jours à partir de la déclaration de cessation d’activité LMNP pour s’acquitter du montant de cette taxe. La démarche varie selon le régime adopté par le propriétaire du bâtiment.
Si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, le fisc est informé de la fermeture de votre structure individuelle avec l’envoi de la liasse fiscale (formulaire Cerfa 2031 et annexe 2033). L’administration accède à toutes les données comptables de la structure : bilan, compte de résultat, charges déductibles, gains ou pertes, etc.
Si vous êtes soumis au régime d’imposition micro-BIC, le montant des revenus locatifs générés depuis la dernière déclaration est renseigné sur le formulaire 2042 C-PRO. Il doit être envoyé en ligne avant la nouvelle notification d’imposition sur le revenu. Cette valeur correspond au chiffre d’affaires réalisé jusqu’à l’arrêt effectif des activités immobilières. Ensuite, le fisc applique l’abattement forfaitaire habituel de 50 %.
Cotisations sociales
L’une des conséquences de la suspension de votre activité de loueur en meublé : l’arrêt des versements au titre des cotisations sociales. Si vous avez généré des recettes supérieures au seuil de franchise fixée par la Sécurité sociale pour les Indépendants (SSI, ex-RSI), vérifiez que vous êtes en règle et que toutes vos cotisations sociales dues sont réglées au moment de votre arrêt.
Vous avez aussi l’obligation de notifier aux organismes de protection sociale la fermeture de la structure pour clore votre dossier et arrêter le paiement de vos charges.
TVA
La location meublée est généralement exonérée de taxe sur la valeur ajoutée.
Toutefois, dans quelques cas comme les locations dans des résidences de services, l’activité peut être soumise à cette taxe. Si les conditions d’assujettissement à cette taxe sont remplies, vous devrez vous en acquitter jusqu’au terme de votre activité.
Dans certains cas (achat de bien neuf dans une résidence de services, par exemple), la TVA versée au moment de l’acquisition peut être remboursée immédiatement par l’administration fiscale. Mais pour que ce gain soit définitif, vous devrez conserver le bien pendant au moins 20 ans.
Si vous décidez de changer de statut ou de revendre votre LMNP avant les 20 ans de détention, vous devrez rembourser la taxe sur valeur ajoutée au prorata du temps de possession. Par exemple, si vous avez obtenu un remboursement de 30 000 € au moment de l’achat mais que vous conservez le bien seulement 10 ans, vous devrez restituer 50 % de cette somme au fisc.
Déclaration de cessation d’activité
La liquidation d’une LMNP commence par la radiation de l’entreprise du registre du commerce et des sociétés. C’est l’étape qui marque officiellement la fin de votre activité.
Ensuite, il faut finaliser les procédures de fermeture auprès du Centre de formalités des Entreprises (CFE) dont dépend le logement. Cette administration guide le propriétaire tout au long du processus et le renseigne sur les éventuelles pièces complémentaires à fournir.
Il faut aussi déclarer la radiation de votre structure individuelle auprès du service fiscal et de l’URSSAF. La notification permet d’actualiser la situation fiscale et sociale du propriétaire bailleur.
Le propriétaire doit s’acquitter de la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt local remplace la taxe professionnelle depuis quelques années. Il est obtenu par l’addition de la cotisation sur la valeur ajoutée des sociétés (CVAE) et la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Déterminer la date de cessation d’activité LMNP
Le moment du changement de statut dépend de la raison pour laquelle le propriétaire décide de procéder à la radiation.
Cessation volontaire
En cas de modification de l’usage du bien concerné, la date d’arrêt à considérer est celle du début de sa nouvelle utilisation. Si vous décidez d’habiter dans le logement ou de passer à la location nue, il cesse automatiquement à la date d’effet d’être considéré comme LMNP.
Cession du bien immobilier loué
La revente du bien loué constitue l’une des principales causes de radiation. Le bien (re)devient une location nue au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire. Les procédures sont les mêmes que celles d’une transaction immobilière classique.
Le bien est donc mis sur le marché, en direct ou via une agence spécialisée. Les potentiels acheteurs effectuent des visites et négocient le prix d’achat. Une fois que les 2 parties tombent d’accord, elles procèdent à la signature de l’acte d’achat.
Le nouveau propriétaire devra effectuer les démarches de son côté s’il souhaite conserver le bien en LMNP.
Décès du loueur meublé
Le décès du propriétaire du meublé entraîne automatiquement la fermeture du statut LMNP. L’arrêt de l’activité commerciale est en effet automatiquement induit par la disparition du bailleur. Le bien est inscrit à l’actif et au passif successoral.
Rappel : l’imposition des bénéfices LMNP en cas d’arrêt d’activité se calcule à partir de la fin du dernier exercice fiscal jusqu’au moment de la fermeture de la structure individuelle.
Réaliser les procédures administratives de cessation d’activité LMNP
Un loueur en meublé non professionnel qui stoppe son activité doit déclarer l’arrêt des affaires commerciales. La déclaration peut se faire en ligne, dans les 30 jours qui suivent la fin de son entreprise.
Déclaration de cessation d’activité
Pour déclarer la cessation d’une LMNP, le document à remplir est le formulaire P2P4I. Le rôle de cette pièce : signaler au fisc tous les changements relatifs à votre situation. Elle permet aussi de mettre à jour vos informations personnelles et celles de votre organisation au RCS (Registre du commerce et des sociétés).
Voici les étapes à suivre pour remplir le formulaire P2P4I :
- précisez votre nom, prénom, adresse, SIRET, etc. ;
- indiquez la période fixée pour l’arrêt de l’affaire ;
- précisez le motif du changement de statut ;
- ajoutez les justificatifs nécessaires tels que le RIB, une copie de votre pièce d’identité et de l’acte de vente du bien en cas de cession du bâtiment.
Une fois le formulaire dûment rempli, envoyez le dossier à la Direction générale des Finances publiques ou au Service des impôts des entreprises de votre région.
Déclaration de revenus
Que votre activité soit soumise à la contribution sur les sociétés ou sur le revenu, son arrêt engendre l’imposition systématique des gains perçus depuis le dernier exercice déclaré. La taxation concerne également les plus-values réalisées sur la vente du bien immobilier. Pour les résultats imposés selon le régime du bénéfice réel, la notification de suspension doit être envoyée dans un délai de 45 jours après la fermeture.
Cotisations sociales
Même en cas de cessation d’activité, vous devez continuer à payer vos charges, notamment celles de l’année en cours et de l’année N-1. Leur montant est recalculé en fonction des revenus réels. À l’issue de cette opération :
- soit vous paierez un complément ;
- soit vous recevrez un remboursement.
Le délai prévu pour ces transactions est de 30 jours.
TVA
Pour formaliser la clôture des transactions en LMNP, vous devez envoyer une dernière notification de votre taxe sur valeur ajoutée. Elle a pour objectif d’imposer les dernières opérations qui ne l’ont pas encore été. Faites la déclaration dans un délai de 30 jours à compter du moment de la liquidation de la structure.
Si vous êtes en situation de crédit pour la taxe sur la valeur ajoutée, demandez un remboursement lors de déclaration sur le site impots.gouv.fr. N’hésitez pas à solliciter les services d’un expert-comptable pour vous accompagner dans ces différentes démarches.
La période de l’arrêt des affaires commerciales du propriétaire bailleur doit être déclarée au fisc avant le 31 décembre de l’exercice en cours.
Gérer les aspects comptables et fiscaux
La dernière étape pour finaliser la liquidation de votre LMNP est la gestion des aspects comptables de l’entreprise.
Clôturer les comptes bancaires professionnels
Pour clôturer vos comptes bancaires professionnels, vous n’avez pas besoin de fournir un justificatif à la banque. Vous pourrez procéder à la fermeture une fois que tous les virements et prélèvements en cours seront effectués. Pensez à laisser une provision suffisante sur vos comptes professionnels jusqu’à la fin des opérations.
Informez votre banque via une lettre recommandée avec accusé de réception. Après la réception de votre requête, des pièces justificatives pourraient vous être demandées. La durée de cette opération dépend de l’état de vos comptes (si vous avez des crédits ou des assurances en cours). Restituez ensuite tous vos carnets de chèques et cartes bancaires, même si l’établissement ne les réclame pas.
Tenir à jour la comptabilité jusqu’à la cession
En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez tenir votre comptabilité vous-même. Mais le recours à un expert-comptable reste vivement conseillé, surtout si vous optez pour le régime réel. Tenir sa comptabilité soi-même s’avère chronophage et augmente le risque d’erreur.
La fiscalité LMNP évolue régulièrement. Certains aspects techniques nécessitent de solides connaissances. C’est le cas :
- de la détermination des charges déductibles ;
- du calcul des amortissements ;
- de l’élaboration du bilan comptable.
L’intervention d’un expert-comptable vous aide à optimiser votre situation et à réaliser votre changement de statut en toute sécurité.
Conserver les documents comptables et fiscaux pendant 6 ans
La tenue à jour et la conservation des pièces comptables : des obligations légales pour le propriétaire bailleur. Après avoir mis un terme à votre location meublée, conservez certains justificatifs et pièces comptables pour répondre aux éventuelles requêtes du fisc. La durée de conservation de ces éléments est définie par les prescriptions du fisc français et le Code de commerce.
- Pour les documents justificatifs de déclarations fiscales, le délai à respecter est de 6 ans.
- Les livres comptables ainsi que les factures émises et reçues doivent être conservés pendant 10 ans à partir de la clôture du dernier exercice comptable.
- Quant aux pièces relatives au paiement de vos charges, la durée de conservation est de 5 ans.
- La cessation d’activité LMNP implique plusieurs conséquences fiscales non négligeables à prendre en compte pour accomplir les procédures dans les règles.
- La notification de fermeture est obligatoire pour formaliser l’arrêt de la location meublée non professionnelle.
- Pour une clôture avec un impact fiscal réduit et sans complication, passez par les services d’un spécialiste compétent comme un expert-comptable.
